Le confinement imposé par la crise sanitaire va nous permettre d’avoir du temps pour s’occuper de ces choses que nous laissons de côté le reste de l’année ! Nous avons listé 5 actions à mettre dans votre to do list et qui pourraient faire du bien à votre budget :

• Renégocier votre crédit immobilier :

  Qu’il s’agisse d’un prêt en devise ou un prêt en euro, les taux d’intérêts demeurent historiquement bas. Si votre financement a été fait en 2016 ou avant, vous avez tout intérêt à étudier la renégociation de votre dossier. Pour ce faire, rien de plus simple, il faut prendre vos tableaux d’amortissement et faire une simulation sur notre site. Vous aurez immédiatement un chiffrage de l’économie que vous pourriez réaliser. Et si vous estimez que c’est intéressant pour vous, il suffit de valider votre demande en ligne et un conseiller s’occupera de tout pour vous !  Economie :   

• Changer l’assurance de vos crédits immobiliers :

  Les lois Hamon et Bourquin permettent aux emprunteurs de changer leur contrat d’assurance de leur crédit immobilier. Selon l’âge, la durée restante et l’état de santé des emprunteurs, les économies peuvent être conséquente ( pour certain dossiers on parle de l’ordre de 15’000 €). Dans la majorité des cas, l’adhésion se fait en ligne et sans formalité médicale (donc sans sortir de chez soit;-))). Vous pouvez faire un devis en ligne ou fixer directement un rendez-vous téléphonique avec notre spécialiste de l’assurance.  Economie :

• Faire le point sur vos assurances :

  Nous avons tous des contrats d’assurance pour la santé, la voiture, la maison, le scooter etc…qui ont été mis en place il y a quelques années et que n’avons jamais revu. Mon véhicule a 7 ans, mais je suis toujours assuré en tout risque, est-ce vraiment nécessaire ? Les enfants vont avoir besoin de soins dentaires ou pour les yeux, comment est-on couvert ? etc…Mettre à jour ses contrats d’assurance, c’est l’occasion d’ajuster ses couvertures en fonction de sa situation d’aujourd’hui et au juste prix. Prenez  rendez-vous en ligne avec une spécialiste. Elle fera avec vous le tour de votre situation et pourra vous faire parvenir sans engagement, des devis adaptées à votre situation d’aujourd’hui.  Economie :

• Améliorez le rapatriement de votre salaire :

  Si aujourd’hui vous utilisez une banque pour changer vos devise, prenez le temps de regarder les plateformes de change en ligne, vous pourrez faire de belles économies. Nous recommandons Change-privé.com, le site que nous avons développé avec des niveaux de marges nettement plus favorables que n’importe qu’elle autre acteur du marché. Et si les prochains événements devaient faire encore grimper le franc suisse, Change-privé vous permettra de faire une vente à terme, ou passer un ordre à cours défini par téléphone et sans frais.  Economie :

• Changer de banque pour la domiciliation de votre salaire en Suisse :

  Depuis quelques années maintenant certains établissements helvétiques facturent, à ses clients, des frais de domiciliation à l’étranger. Ce montant peut s’avérer salé avec des frais qui peuvent s’élever jusqu’à 480.-CHF/An pour les clients du Crédit Suisse.Des solutions à tarifs réduits, voir sans frais existent auprès des filiales des banques françaises  et quelques banques suisses. Nous reviendrons prochainement sur le sujet avec un article détaillé.  Economie :

Nous distinguerons ici différents type de crédits et différentes situation afin d’avoir une vision aussi complète que possible. Il convient de noter que si des solutions existent pour les échéances de prêt, le paiement de l’assurance emprunteur ne peut pas être modifié ou reporté.

Pour les prêts en €uro

Pour les emprunteurs qui ont pris l’option d’un prêt en €uro, il sera probablement plus simple de trouver une issue avec votre banque. La grande majorité des solutions de financement prévoit de manière contractuelle des options de modularité que vous pourrez assez facilement activer. Pour ce faire, il convient de relire vos offres de prêt et de prendre connaissance des modalités. Un mail à votre banquier ( oubliez le téléphone pendant cette période) pour formuler votre demande et la solution se met en place rapidement. Dans la plupart des cas, il ne sera pas nécessaire de signer d’avenant, les modifications étant prévues dans le contrat. Les options prévues sont en général une baisse des mensualités en contrepartie d’un allongement de durée de remboursement du prêt. Cela peut aller à la suspension des échéances pour quelques mois, avec toujours à la clé une durée de remboursement plus longue ( ce n’est un cadeau de la banque !). Cette opération a un coût, mais vu les niveaux de taux actuels cela reste limité et peut vous permettre de traverser la période avec plus de sérénité.

Pour les prêts est en cours de déblocage, et si la livraison du logement est retardée de quelques mois, la période dites d’anticipation ( vous payez uniquement des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées) prévue dans les offres de prêt en € permettent d’absorber ce décalage.

Pour les prêts en devises

Disons toute de suite la situation est plus compliquée pour les prêts en Franc Suisse. A ma connaissance aucune banque ne propose contractuellement une modulation des échéances pour ce type de crédit, qui reste une offre très spécifique à l’échelle du pays ( cela concerne potentiellement 400’000 frontaliers suisses alors que l’offre € concerne autour de 27 millions de personnes) et souvent gérée de manière “ artisanale” pour les banque de la zone frontalière. Ceci étant dit, il existe des solutions, mais n’étant prévues dans le contrat initial, il faudra obtenir un accord de votre banquier et passer par un avenant. Vu le contexte actuel, les banquiers devraient se montrer un peu plus souple. La solution passera donc par un report d’échéances pour vous permettre de traverser la période difficile.

Pour un logement en cours de construction, la période de différé est en général de 12 mois, à compter du premier déblocage. Si vous constatez du retard dans la livraison, prenez contact rapidement avec votre banque pour discuter d’un allongement de cette période. A défaut, vous risquez de devoir payer pendant quelques mois  votre prêt et votre loyer.

Dans tous les cas le mot d’ordre est anticipation et dialogue avec votre banque. Si vous n’arrivez pas à le faire pendant la période de confinement car les effectifs dans les établissements bancaires sont réduits, agissez dès que la situation aura trouver une normalité.

Prêt en devise, prêt en euro, prêt réglementé, la gamme des solutions de financement mis à disposition par les réseaux bancaires de proximité permettent de couvrir en grande partie les besoins des candidats à l’accession à la propriété. Il n’en demeure pas moins que certains profils, ou certaines situations plus complexes, la concrétisation d’un achat immobilier était jusqu’alors impossible. Peut-on trouver un crédit pour un financement à 110% ? Reprendre un encours de crédit personnel pour investir dans un logement ?  Obtenir un financement au quand on plus de 65 ans ?  Nous avons maintenant une solution originale et innovante qui nous permet de couvrir une plus grande partie des besoins des emprunteurs.

Les séniors : âge de fin de prêt 95 ans et sans assurance emprunteur.

Paul à 72 ans, veuf, perçoit une retraite de 3500.- CHF. Propriétaire de sa résidence principale à Thonon qu’il souhaite conserver, il veut acheter un T2 à Annecy pour se rapprocher de sa fille. Pour ce pied à terre, qui ne sera considéré comme une résidence secondaire, Paul a pu obtenir un financement de 180’000.- € sur 15 ans au taux de 1,50%. Pour ce crédit et ne s’agissant pas sa résidence principale, la banque a accepté le dossier sans assurance emprunteur !

Peu d’apport: devenir propriétaire avec 3’000.- €.

Louise a trouvé un travail sur Genève depuis 6 mois. Avec son compagnon Aurélien, ils ont l’opportunité d’acheter un T3 à St Genis Pouilly pour 280’000.- €. Avec leur apport de 3’000.- €, nous avons pu mettre en place un financement de 302’500.- € à 1,85% sur 20 ans, soit 108% du prix d’achat.

Investissement locatif : Reprise de prêt consommation, financement à 107%, taux d’endettement 39%

Mathias et Virginie, 2 enfants, ont construit leur maison il y a 4 ans à Cranves-Sales.

Salaire : 7’700.- € par mois

Prêt en cours sur la maison : 2’500.- CHF/mois

Prêt voiture : 750 €/mois capital restant dû 18’000.-€

Taux d’endettement actuel : 35%

Projet : Pour préparer la retraite, ils envisagent l’achat d’un appartement en VEFA à Saint Julien en Genevois à 230’000 €. Ils disposent d’un apport personnel de 10’000.- €

Position des banques de réseau : Refus, taux d’endettement trop important.

Solution : Nous pourrons mettre un prêt immobilier de 248’000.- € sur 25 ans à 1,85% dont une partie pour solder le crédit voiture. De plus, les clients n’ont pas eu à changer de banque et ont conservé le prêt en cours sur leur résidence principale.

Conclusion 

A travers ces quelques illustrations, vous constatez qu’il est encore possible d’innover en terme de crédit immobilier. Cette solution résolument novatrice, réservée aux résidents, ouvre de nouvelles perspectives pour investir dans l’immobilier, pendant que les taux d’intérêts sont encore bas…..

La baisse de la monnaie helvétique amène son lot d’interrogations pour les travailleurs frontaliers. Vu l’importance que représente l’acquisition et le financement d’un logement, le facteur change (ne pas confondre avec “chance” )) entre d’un côté des revenus en franc suisse et un bien en euro, génère à minima des questions, voir des préoccupations. Nous constatons depuis plusieurs semaines que les futurs propriétaires rencontrent des difficultés à identifier les impacts du choix de la monnaie de leur crédit immobilier.

Pour se forger une opinion, il faut envisager 2 périodes parfaitement distinctes : pendant la période de remboursement du crédit et le cas du remboursement anticipé.

Durant la période de remboursement du crédit

En souscrivant un prêt en devise, le frontalier s’engage à rembourser la banque dans la même monnaie que son revenu, à savoir en franc suisse. Au quotidien, un fluctuation du cours de change euro/chf n’aura donc aucun impact sur ses mensualités. En revanche, en faisant le choix d’emprunter en euro, l’emprunteur s’expose alors à un risque de change.

Impact du taux de change sur les mensualités d’un crédit immobilier pour un travailleur frontalier suisse

La part du remboursement du crédit immobilier représentant souvent le premier budget de la famille, prendre son prêt habitat dans la monnaie de son revenu peut-être considéré comme une limitation du risque de change. C’est du reste l’un des avantages mis en avant pour le prêt en devise. Évidemment, en cas de perte d’emploi en Suisse, l’avantage peut se transformer en inconvénient….

En cas de remboursement anticipé

Acheter une maison, changement de région, divorce etc…nombreuses sont les situations qui peuvent amener le propriétaire à vendre son logement et par la même rembourser son crédit immobilier avant son terme. La cession d’un bien immobilier se finalise chez un notaire avec le versement du produit de la vente en euro qui sera affecté au remboursement du prêt. Si vous optez pour un prêt en euro, il n’y aura pas d’opération de change. Dans le cas d’un prêt en devise, vous devrez acheter des francs suisses pour solder votre dette à la banque. L’effet du change peut-être d’autant plus important que le capital est élevé. Si le franc suisse a baissé depuis la prise d’effet du crédit vous aurez fait un gain sur le change, dans le cas contraire, il faudra assumer ce risque.

Exemple : Pierre et Fanny ont acheté 2010 un appartement à Gex pour 285’000.- €. Sur conseil de leur courtier en crédit, ils ont conclu un prêt en devise de 427’500.- CHF (taux de change 1,50). Une petite Julie est arrivée dans leur vie fin 2014. Leur logement devenant trop petit, Pierre et Fanny l’avaient mis en vente à 305’000.- €. A cette date, ils devaient à la banque la somme de 363’000.- CHF soit 345’714.- €uro avec un taux de change à 1,05 ! Finalement, Pierre et Fanny ont dû patienter 3 ans et des conditions de change moins défavorable pour voir la petite Julie gambader dans le jardin de leur nouvelle maison.

Contrairement à certaines pensées, souscrire un prêt en devise alors que le franc suisse baisse est plutôt une bonne idée. Cependant la décision du choix de la monnaie pour son crédit immobilier ne doit pas être basée sur la tendance du cours euro/chf mais plutôt sur la durée de détention du bien et sur la pérennité de vos revenus en franc suisse.

Vous hésitez entre prêt en devise et prêt en euro ? Nous avons fait pour vous un comparatif qui va vous permettre de découvrir :

• La vrai différence de coût entre un prêt en euro et en devise
• le meilleur moyen pour appréhender le risque de change
• une foule de subtilités pour chacune des  solutions

1ère question : Comment a évolué ma santé depuis la souscription du contrat ?

L’assurance emprunteur est un contrat qui couvre une personne. Votre âge et votre état de santé sont donc des éléments  déterminants dans le prix mais aussi dans les conditions de couvertures. Si vous avez connu des soucis de santé depuis la souscription de votre crédit immobilier, le changement de contrat d’assurance emprunteur n’est peut-être pas pertinent car les tarifs ne seront probablement pas compétitifs ou parce que l’assureur pourra exclure certains risques. 

2ème question : Quelle est la date anniversaire de mon contrat ?

La loi prévoit que vous avez la possibilité de changer l’assurance de votre prêt à la date anniversaire de votre contrat. Hors l’assurance emprunteur étant souscrite dans le cadre du crédit immobilier, avoir cette date ne semble pas être une mince affaire (c’est ce qui ressort de ces premières expérience depuis l’entrée en vigueur de la loi). Certains banquiers estiment que c’est la date d’acceptation des offres de prêts, d’autres la date de mise en place du crédit…..c’est assez peu lisible et la banque n’est pas forcément très ouverte à donner des informations qui va générer pour elle, une perte de revenus !

3ème question : Comment un contrat d’assurance en euro peut-il couvrir un crédit immobilier en franc suisse ? 

Sur le marché de l’assurance emprunteur, tout les contrats sont exprimés en euros et garantissent des capitaux en euros. Premier point, si vous avez un prêt en devise et si l’assurance emprunteur de votre banque est en franc suisse, il n’y aura pas d’équivalence sur le marché. A priori, c’est le cas chez une bonne partie des établissements bancaires de la zone frontalière, mais pour vous en assurer il faut vous replonger dans vos offres de prêt. Dans cette hypothèse, il y a de fortes chances que la banque refuse un nouveau contrat d’assurance qui pourrait lui faire supporter un risque de change ( et ce quand bien même certaines compagnies d’assurance permettent de couvrir jusqu’à 120% du montant emprunté en euro). Deuxième point, la compagnie d’assurance va vous demander un tableau d’amortissement en euro alors que celui remis par votre banque est en franc suisse. Avec certaines compagnies qui ne pratiquent pas régulièrement la problématique de la devise, cela peut s’avérer compliqué.

Vous avez pu avoir une réponse à ces 3 questions, il ne reste plus qu’à rechercher le contrat qui vous conviendra le mieux. Pour vous avoir une idée,  vous pouvez faire tranquillement un premier devis en ligne.

Nous sommes interrogés sur la pertinence de mettre en ligne un comparateur afin d’obtenir les meilleurs conditions proposées. Compte tenu de la spécificité des prêts en devise, nous avons retenu de l’option un accompagnement personnalisé avec un conseiller maitrisant bien toutes les facettes de l’assurance emprunteur dans un contexte de crédit immobilier en franc suisse.

Le 3ème pilier A est placement d’épargne sur le long terme car les conditions de retrait sont très encadrées par loi sur la prévoyance Suisse ( Départ de la Suisse, acquisition de la résidence principale, remboursement de prêt sur la résidence principale, création d’entreprise, départ en retraite, invalidité). Le montant maximum de versement annuel pour un salarié est de 6’768.- CHF. La somme versée sur le 3ème pilier vient en réduction du revenu taxable, ce qui a pour effet faire baisser l’assiette de calcul l’impôt mais aussi le taux d’imposition forfaitaire. Le gain fiscal est variable selon le niveau de revenu et la composition de la famille mais peut atteindre 2’000.- CHF pour l’année.

Si le revenu de votre foyer provient à 90% de la Suisse, alors vous pouvez opter pour le statut de quasi-résident au lieu de l’imposition forfaitaire. Ce statut permet de déduire une partie des frais réels, au même titre qu’un contribuable genevois. Attention, ce n’est pas systématiquement avantageux et il convient de faire une simulation avant de s’engager sur cette voie. Certaines fiduciaires à Genève ont développé une expertise sur le sujet pour vous aider dans vos démarches dont GVA CONSEILS

http://www.quasi-resident.ch/

Pour les frontaliers Vaudois, les conditions d’optimisation de leur fiscalité sont les mêmes que pour tout les contribuables français notamment avec le dispositif PINEL qui permet de se constituer une patrimoine immobilier à long terme. Le PERP peut également représenter une solution. Il s’agit d’un produit d’épargne de prévoyance intéressant et qui se rapproche des avantages du 3ème pilier.

Le cadre légal

La LPP (Loi sur la Prévoyance Professionnelle) Suisse permet à la personne assurée d’utiliser ses capitaux de prévoyance pour l’acquisition de sa résidence principale. Cette disposition s’applique aussi bien pour les logements situés dans le pays comme dans les pays limitrophes et donc la France voisine. Vous retrouverez ici toutes les informations légales des conditions du retrait. L’ordonnance s’applique à l’ensemble des caisses de pensions en Suisse mais peut faire l’objet d’interprétations différentes. Si vous envisagez d’utiliser votre 2ème pilier, la première chose à faire est donc de prendre contact avec la caisse de pension afin de connaître précisément les conditions de libération de ce capital en fonction de votre projet.

“Mon apport, c’est uniquement mon deuxième pilier “

Nous rencontrons régulièrement des emprunteurs, souvent pour un premier achat immobilier, dont l’unique apport est constitué des avoirs de prévoyance. Dans la plupart des situations d’achat ( bien existant, achat terrain + construction, achat en VEFA), cela peu poser plusieurs difficultés.

Verser un acompte : pour réserver le logement ou signer un compromis, et même si ce n’est pas obligatoire, l’acheteur doit verser au promoteur ou au notaire un acompte, souvent compris entre 5 et 10% du prix d’achat. Les fonds du 2ème pilier étant débloqués à la signature de l’acte définitif, vous ne pourrez pas en disposer à la réservation. Il faut alors négocier une solution avec le vendeur tout en le rassurant sur votre capacité à obtenir les fonds pour payer le prix du logement.

Le capital de prévoyance ne finance pas les frais : dans le cadre d’un achat immobilier, l’acquéreur doit pouvoir s’acquitter de l’ensemble des frais ( frais notaire, frais de garantie, frais de dossier de la banque) soit environ 8,5% pour un logement existant et 4,5% pour du neuf, la banque acceptant de son côté de financer 100% du prix du logement. Si certaines caisse de pension ne sont pas trop regardantes sur ce sujet, d’autres sont beaucoup plus pointues sur la question allant même à retirer la valeur du mobilier dans la partie finançable. Nous avons eu récemment un cas où l’institution de prévoyance exigeait que le montant maximum du crédit immobilier soit plafonné au prix de vente hors frais – capital de prévoyance. Dans cette dernière situation, alors que le financement était bouclé avec la banque, l’opération immobilière n’a pas pu aller à son terme.

La caisse de pension ne finance pas le terrain : pour certains projets d’achat de terrain plus construction, il arrive que la caisse de pension n’accepte de prendre en charge que la partie travaux du projet immobilier. Dans ce cas, il faut trouver un arrangement avec la banque afin qu’elle puisse mettre à disposition les capitaux pour financer le terrain.

Vous l’aurez compris, si l’utilisation du deuxième pilier est tout à fait envisageable pour l’accession à la propriété, il est préférable qu’il constitue qu’une partie des fonds propres. Dans l’hypothèse où ce capital de prévoyance est votre unique apport personnel, il est recommandé de se renseigner au préalable auprès de sa caisse de pension, cela évitera bien des surprises !

Qui peut vous aider ?

Pour commencer, il suffit de se promener sur internet à travers les sites des banques et des courtiers, vous trouverez différents outils permettant de faire des calculs et des simulations. Pour les frontaliers, nous avons développer un simulateur qui permet d’envisager les financements en francs suisses comme en euro.

En terme de crédit, chaque cas étant particulier, je recommande d’avoir un échange avec votre banquier mais surtout avec un courtier en crédit immobilier. Pourquoi ? Tout simplement parce que votre conseiller va définir votre budget en fonction des directives de sa banque qui pourraient être plus restrictives que ce que nous pouvons trouver sur le marché. Le courtier étant en relation avec plusieurs banques, il aura accès aux conditions pratiquées par plusieurs partenaires et sera ainsi plus à même à vous conseiller sur ce qui les pratiques en vigueur au moment de réaliser votre achat. Je vous donne un exemple actuelle sur la zone frontalière Suisse, la grande majorité des banques demandent un apport de 10% plus les frais afin d’obtenir un pr

êt en devise. Mais 2 ou 3 établissements acceptent encore d’intervenir avec un niveau d’apport inférieur. Si c’est le cas de votre banque, cela pourrait limiter ou mettre un terme à votre projet.

2 critères déterminants : l’apport personnel et le taux d’endettement

1. L’apport personnel

C’est quoi ?

Lorsqu’on parle de votre apport personnel, nous évoquons ici l’argent dont vous pouvez disposer pour acheter votre maison ou appartement. Il s’agit en général de tout ou partie de vos économies ( compte et plan d’épargne) mais cela peut aussi être une donation ou un prêt de la famille, un héritage ou le produit de la vente d’un autre appartement. Dans tous les cas, vous devrez justifier de son existence et de sa disponibilité au moment de réaliser le crédit. En revanche, recourir à un crédit personnel pour financer constituer vos fonds propres risque de ne pas rendre très heureux le banquier et il risque de refuser votre projet.

A quoi cela sert ?

Dans le cadre de l’achat d’un logement, la règle que l’on retrouve généralement est : La banque prête de l’argent pour acheter le bien et l’acquéreur s’acquitte au minimum des frais inhérents à cette transaction. Cela signifie que l’argent que vous allez investir dans votre projet doit couvrir au minimum les frais de notaire ( environ 3% du prix d’achat pour du neuf et 7,5% pour un logement existant) et les frais bancaires liés au financement ( compter 1% du montant du prêt en frais de garantie et environ 1000 € de frais de dossiers). Nous reviendrons plus en détails sur les différents. Pourquoi les banques vous demandent d’investir une partie de vos économies ? Simplement pour sécuriser son risque. En France, les établissements de crédit ne pratiquent pas d’expertise afin de vérifier la valeur du logement financé. Si vous ne payez pas votre crédit immobilier, la banque fera saisir puis vendre le bien afin de récupérer le capital qu’elle vous a prêté. C’est pourquoi elle ne veut pas financer plus que sa valeur.

      L’APPORT EN RESUME C’EST :

• C’est de l’argent que vous avez mis de côté ou que vous donne ou prête votre famille
• Cela doit représenter à mimima 5% du prix d’achat pour un logement neuf et 9% pour de l’ancien afin que la banque puisse vous prêter au maximum 100% du prix de vente.
• Pour les jeunes ( moins de 35 ans), il est possible d’obtenir un financement même avec un tout petit apport

2. Le taux d’endettement

C’est le deuxième élément déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier,et bien souvent le plus important aux yeux du banquier.

C’est quoi ?

Le taux d’endettement est le rapport entre la charge de remboursement de vos crédits et votre revenu net. A travers, ce rapport on mesure la part que représente le remboursement dans votre budget mensuel. La “norme” maximum de taux d’endettement appliquée par le monde bancaire est fixée à 33%. En clair, il ne faut pas que vos échéances de crédits dépassent ⅓ de votre revenu. Au delà de ce seuil, l’obtention d’un crédit immobilier devient plus difficile. Il est également appelé le ratio charges/revenus

A quoi cela sert ?

La meilleure garantie pour la banque au moment de vous accorder un crédit immobilier, c’est de s’assurer que vous serez capable de la rembourser. Dans le cadre du financement d’un résidence principale, c’est avec son salaire que l’emprunteur rembourse son prêt. Dès lors le banquier doit vérifier que vous disposez de suffisamment de revenus pour vivre et pour payer votre échéance. La profession considère que si la charge de crédit n’excède pas 33%, vous pourrez vivre et faire vivre votre famille avec les 66% restant.

La notion de reste à vivre

S’il ne faut pas dépasser un taux d’endettement de 33%, cette limite peut être dépassée en fonction du niveau de revenu des emprunteurs. ⅓ des revenus quand l’emprunteur gagne 1’500.- € ou 6’000.- €, il ne reste pas la même chose pour vivre au quotidien. Dans le cadre d’un taux d’endettement supérieur à la norme le banquier prendra en compte le reste à vivre de la famille pour prendre sa décision. Ils acceptent, selon les profils des clients, des taux d’endettement supérieurs.

       En résumé le taux d’endettement c’est :

• le ratio entre les charges de crédit et les revenus des emprunteurs
• ne doit pas dépasser 33%
• si il dépasse, le banquier peut tout même accepter selon le reste à vivre

Vous vous avoir plus de détails sur ce sujet, j’ai fait une vidéo qui rentre encore plus dans les détails.

Petit rappel, la loi hamon permet à l’emprunteur de choisir librement l’assurance qui va couvrir les risques décès et invalidité de son prêt immobilier. Le conseiller de la banque doit remettre à son client une liste des critères de référence permettant de comparer le contrat d’assurance proposé par la banque à d’autres contrats proposés par des compagnies d’assurances ou des courtiers.

Si pour les financements en €uros cela ne pose pas de difficulté, le problème dans le cadre d’un prêt en devises suisses, réside dans le fait que la majorité des banques de la zone frontalière proposent des contrats d’assurance emprunteur en francs suisses, et qu’il n’existe pas pour le coup pas d’équivalent sur le marché….

Avec ces établissements, il est très difficile d’envisager la délégation d’assurance, c’est pourquoi il est très important de comparer en amont le choix de votre partenaire financier.

Mais ça c’est normalement le travail de votre courtier en crédit immobilier !

Il existe des moyens en amont de réduire la facture comme la conduite accompagnée (jusqu’à 500 € de réduction sur une prime d’assurance annuelle).

Vous pouvez également   faire le choix stratégique d’acquérir une “vieille” voiture avec un contrat d’assurance avec des garanties minimum, pendant 3 ans !

Mais la technologie vient maintenant à l’aide des jeunes conducteurs, en utilisant le smartphone. Et oui, vous avez bien lu, l’utilisation du smartphone peut réduire la facture de l’assurance auto d’un jeune conducteur. Le principe est assez simple : le jeune conducteur autorise la compagnie d’assurance à suivre ses déplacements en automobile à travers la géolocalisation de son téléphone. En fonction de son comportement sur la route, il marque des points qui au bout d’une année lui permettent de bénéficier d’une réduction du montant de la prime. La remise peut-être conséquente, chez certains assureurs, elle peut monter jusqu’à 30%. Finalement le contrat établi un rapport gagnant gagnant entre l’assureur et l’assuré, “mieux tu te comportes et moins je te fais payer cher”. L’histoire ne dit pas si le jeune assuré ne se comporte pas bien, si son contrat sera revu à la hausse.

Comme quoi le smartphone peut aussi trouver un usage bénéfique en voiture. 

Plus d’info auprès de votre conseiller ilassurearthur.

Les démarches pour obtenir un financement sont souvent longues, parfois complexes, voire même compliquées, sans pour autant être assuré d’emprunter au meilleur prix. Pour un financement en devise, de 300’000 € sur 25 ans, il y a un différentiel de coût de plus de 40% entre le taux le plus bas et le taux moyen. Sur la durée, cela représente une différence de plus de 20’000 €. La différence est d’autant plus importante si la somme empruntée est conséquente et si la durée du crédit est longue.

Les banquiers adorent votre apport personnel.

Après la crise de 2007 et le durcissement des règles prudentielles, la notion d’apport personnel est devenue prépondérante pour les banquiers. Dès lors, l’obtention du meilleur taux est directement liée à la proportion d’apport personnel que vous pourrez mobiliser. Actuellement, et selon les banques, il faut pouvoir disposer d’un capital représentant entre 10% et 20% du prix d’achat hors frais pour prétendre aux conditions dites “premium”. Les différents frais liés à l’opération d’acquisition (frais de notaire,de garantie, de dossier) devront être également financés par les acheteurs. Au delà du fait qu’en vous prêtant moins le banquier voit son niveau de risque baisser, disposer d’un apport personnel provenant idéalement d’une épargne régulière, va faire de vous le client parfait que la banque voudra à tout prix conquérir et conserver. A noter qu’est considéré comme apport personnel, toute somme disponible provenant d’épargne, plus values, donations etc….mais également des capitaux de prévoyance des 2ème et 3ème piliers, du PERP. A noter que l’accession au meilleur taux grâce à votre apport personnel peut vous faire gagner 0,6% sur le taux de votre crédit immobilier. Autre critère déterminant pour négocier le meilleur taux : votre niveau de revenus. Mais sur ce point, à part demander une augmentation à votre patron, vous ne pouvez pas faire grand chose…..

Le taux d’intérêt c’est bien, le coût de l’assurance emprunteur, ce n’est pas rien !

Dans votre quête de recherche des meilleures conditions, le taux d’intérêt proposé n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Avec la baisse des taux d’intérêts, le montant des primes d’assurance représente une part de plus en plus importante du coût total du crédit. C’est donc d’autant plus vrai pour les crédits immobiliers en devise dont les meilleurs taux sur 20 ans sont proche de 1,05% contre 2,75% 2 ans auparavant. Avec une prime d’assurance à hauteur de 0,42% du montant du crédit (pour un emprunteur âgé de plus de 40 ans), la part de l’assurance représente 43,5% du coût du crédit contre 21,8% en 2014. C’est donc bien le couple taux d’intérêt/assurance emprunteur sur lequel il faut s’appuyer pour pouvoir retenir la meilleure solution de financement. Le choix de l’assurance emprunteur est maintenant facilité par la loi Hamon, qui permet à celui ou celle qui a contracté un crédit de changer librement de compagnie d’assurance dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêt. Si les frais de dossier rentrent pleinement dans le coût d’un crédit, il ne faut pas focaliser votre négociation sur ce point. Il est plus pertinent de négocier avec votre banquier une délégation d’assurance ou une remise sur le taux. Sur la durée du crédit, vous serez très largement gagnant. Enfin, si vous devez comparer différentes propositions, comparez le coût total en euros ou en francs suisses, c’est beaucoup plus parlant que le TAEG imposé par la loi.

Faire appel à un bon courtier, de proximité.

L’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement dans la version légale, ou plus communément appelé courtier en crédits immobiliers, pourra dans le cadre d’un mandat de recherche de financement, vous faire gagner du temps et souvent économiser beaucoup d’argent. Le courtier, après avoir pris connaissance de votre demande, va s’adresser aux établissements bancaires de votre secteur afin d’obtenir les meilleures conditions de financement. Vous gagnerez ainsi un temps précieux, et en sa qualité de professionnel, il saura mettre en valeur les points forts de votre dossier afin d’obtenir les conditions les plus favorables. L’activité de courtier en crédits immobiliers est relativement développée sur la zone frontalière et sur internet. Nous recommandons de choisir un courtier local qui a des contacts directs et privilégiés avec les banques et les décideurs de votre secteur, alors que les grandes enseignes de courtage nationales à distance ne font que transférer votre demande dans les banques et vous appliquer les conditions standards. C’est d’autant plus vrai dans la zone frontalière où les télé-conseillers parisiens ou lyonnais ont des connaissances limitées du prêt en devise. Enfin, optez pour un courtier organisé autour de plusieurs collaborateurs qui représente vis à vis des banques un plus gros volume de crédits immobiliers et  pourra vous assurez un meilleur suivi de votre dossier en cas d’absence ou de défaillance de votre interlocuteur privilégié.

Nouvelle tentative en 2014, avec l’entrée en vigueur de la loi Hamon, qui offre à l’emprunteur la faculté de changer son assurance de prêt dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêts. Si certains établissements se sont un peu ouverts sur la question, la plupart évoquait des différences de couvertures, parfois des plus improbables, pour refuser la délégation.

Sous la pression des associations de consommateurs, le Comité Consultatif du secteur Financier à défini une liste limitative de garantie minimales, pour toutes les banques, en cas de demande d’assurance extérieure. Parmi cette liste de 18 critères, la banque devra en retenir 11 pour la couverture assurance du prêt, et 4 (au plus) sur 8, pour la couverture perte d’emploi, si celle-ci est demandée. Cette dernière mesure est entrée en vigueur le 1er Octobre 2015 et concerne également les crédits immobiliers en devises. Il s’agit d’une excellente nouvelle pour l’emprunteur puisqu’il pourra économiser jusqu’à 10’000 € sur le coût total de son crédit immobilier.

Pour les frontaliers qui ont contracté un crédit immobilier en francs suisses, la mise en oeuvre n’est malheureusement pas aussi simple.  

D’une part, certains établissements bancaires de la place, proposant des assurances emprunteurs en devises (francs suisses), pourront mettre en avant la monnaie du contrat pour refuser la  délégation (il n’existe pas, à ce jour, de contrats d’assurance en francs suisses).

D’autre part, il faudra veiller à ce qu’il soit mentionné dans le contrat d’assurance, que ce dernier couvre les prêts immobiliers en devises. Si ce n’est pas le cas de la plupart des contrats sur le marché, certains assureurs locaux offrent la possibilité de majorer le taux de couverture, jusqu’à 120%, afin de couvrir le risque de change.

En résumé :

• Seuls quelques contrats d’assurance emprunteur couvrent les crédits immobiliers en devises (de part la mention ci-dessus évoquée et la possibilité de la majoration du taux de couverture)

• Pour les crédits immobiliers en devise, la mise en place de la délégation sera plus ou moins facile, selon la devise du contrat d’assurance demandée par la banque

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter un conseiller au 0987877440 ou faites directement votre devis en ligne !     

Si cela ne fait pas les affaires des travailleurs frontaliers et des commerces de la zone frontalière, il s’agit tout de même d’une bonne nouvelle pour l’économie helvétique. L’abandon du cours plancher à 1,20 en Janvier pèse sur la compétitivité des entreprises suisses, représentant, à terme une menace sur l’emploi. Le retour autour de 1,10 va être apprécié par les milieux économiques et des salariés suisses.

Le marché des changes est devenu peu lisible mais surtout imprévisible tant les monnaies sont devenues des armes utilisées avec opportunisme par les banques centrales pour  relancer la compétitivité du pays. L’euro bénéficie depuis quelques semaines du ralentissement de l’économie chinoise et de la dévaluation de sa monnaie. Dans un contexte de crise “des pays émergents”, les investisseurs se sont recentrés sur les monnaies fortes du négoce international, dollar, euro, sterling.  Face au franc suisse et ses taux négatifs, l’euro bénéficie des perspectives de croissances des économies européennes alors que les effluves du feuilleton grec semble s’estomper.

Heureux sont donc les frontaliers qui ont signé des couvertures de change en Janvier. Le bonus par rapport au cours plancher s’est réduit de moitié, mais devrait permettre de faire face à la première échéance de CMU prévue en Octobre !

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous.

Cette garantie couvre trois risques :

• La responsabilité civile : tous les dommages que votre enfant peut faire à un tiers (élève, maîtresse,….)ou à un bien matériel (matériel informatique, vitres…..)

• l’individuel accident : garantie des conséquences d’un accident (décès ou invalidité). Si votre enfant se casse la main, votre assurance santé payera les soins (plâtre, opération, rééducation…..) mais si sa main ne fonctionne plus correctement, il sera indemnisé à hauteur du pourcentage d’invalidité qui lui sera reconnu

• les biens de l’élève : cartable, calculatrice, matériel de musique…….

Vous avez deux choix de couvertures :

• l’assurance scolaire (MAE, MMA, Groupama,……) : Contrats regroupant les trois couvertures, avec plusieurs niveaux d’assurances, et les primes ne sont pas excessives (entre 8 et 20 € par an selon les garanties que vous souscrivez)

• Le pack assurance maison pour la responsabilité civile et un contrat garantie des accidents de la vie pour l’individuel accident : pas de doublons de garanties, le contrat GAV (garantie accident de la vie) est plus cher mais il couvre toute la famille (parents et enfants) avec une indemnisation plus élevée

Quel choix pour vous ?

Si votre budget est serré, la premier choix, car le contrat couvre les besoins de votre enfant, avec une extension pour son matériel (pas négligeable si celui-ci fait de la musique : violon,… ou possède du matériel scolaire : portable, calculatrice scientifique…). Par ailleurs, vous en tant que frontalier actif avez une bonne couverture d’accident (voir les garanties auprès de votre caisse accident en Suisse)

Si vous et vos enfants pratiquez des activités sportives, ou votre conjoint travaille en France, ou par choix de couverture plus élevées en indemnisations, vous pouvez préférez le second choix (assurance habitation + Garantie des accidents de la vie avec ajout des biens matériels sur certains contrats…)

Dans tous les cas nous vous conseillons une garantie scolaire (dans l’enceinte de l’école) et extra-scolaire (club de sport, randonnée en famille…)

1/ Certificat d’affiliation :

la sécurité sociale vous prévient que vous êtes bien enregistrez auprès de votre caisse (numéro provisoire ou définitif).

2/ Déclaration médecin traitant :

à faire remplir par votre médecin avec la date identique à votre affiliation, et faire parvenir le document avant vos premiers remboursements de soins à votre centre d’affiliation

2/ Attestation Carte Vitale :

votre dossier d’affiliation est terminé, vous pouvez bénéficier du tiers payant ( transmission automatique entre la sécurité sociale et votre mutuelle de vos factures). Cette attestation indique le nom des personnes assurés sous la carte vitale, et le numéro d’organisme de rattachement (caisse haute-savoie, ain,……)

3/ Création de mon espace personnel AMELI.FR :

activer cet espace vous permet de commander votre carte Européenne de soins (utile en Suisse, ou séjour dans un pays europééen, pour des destinations plus lointaines, nous vous conseillons de vous assurer soit annuellement, soit temporairement le temps du séjour)

Vous pouvez également télécharger vos décomptes de remboursements (certaines mutuelles accepte les mails pour les demandes de remboursements…), et modifiez vos données personnelles……

4/ Paiement de votre cotisation :

Une fois votre dossier à jour, la sécurité sociale le transmet à L’URSSAF, qui vous indiquera le montant à payer rétroactivement à votre date d’affiliation….