Le budget italien est plus que jamais dans l’incertitude. Si la coalition au pouvoir dispose d’un délai jusqu’au 13 novembre pour revoir sa copie, elle semble déterminée à maintenir son projet de relance de la croissance en laissant déraper son déficit. Côté Brexit, l’échéance approche et les négociations achoppent toujours sur le problème de la frontière irlandaise. Enfin en Allemagne, après 2 défaites consécutives aux dernières élections, les partis de la collation au pouvoir n’arrive plus à convaincre entraînant le départ à terme d’Angela Merckel, accentuant le trouble autour de la zone euro et son avenir.

Les inquiétudes sont donc importantes et les perspectives plutôt négatives autour de l’euro. Dans ces conditions le franc suisse devrait reprendre de la valeur, pour le plus grand bonheur des frontaliers !

Faut-il bloquer son taux de change ?

Pour se protéger de la fluctuation des cours de change, les établissements financiers proposent ce que l’on appelle des couvertures à terme. Cela permet à l’utilisateur de fixer un taux de change, en l’occurrence celui du moment de la souscription, pour une période pouvant aller jusqu’à plusieurs mois. L’utilisation de ce type de solution visant avant tout à sécuriser son budget.

Jusqu’à récemment cette solution n’était proposée que par les établissements bancaires de la zone frontalière, dans un cadre très rigide : un somme fixe par mois à une date fixe.

Une solution plus souple pour sécuriser son budget

Dans le contexte actuel, les solutions proposées par les banques ne sont pas vraiment pertinent. Pourtant, avec la solution Change-privé le frontalier a maintenant la possibilité de sécuriser chaque mois son taux change. Nous proposons une couverture de change pour une enveloppe de franc suisse sur un période définie. Chaque mois, pour rapatrier votre salaire, selon le cours, vous optez librement pour le change du jour ou celui que vous avez réservé ! Vous êtes ainsi certain d’être gagnant. Vous aurez pour contrainte de transférer la somme totale réservée pendant la période définie et de faire un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à 10% de la somme.

Le franc suisse a franchi hier la barre des 1.15 par rapport à l’euro ( il faut 1.15 chf pour avoir 1 € avoir qu’il fallait 1.07 chf durant une grande partie de 2017) , ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour les frontaliers car cela a pour effet de faire baisser leur pouvoir d’achat. Tous, sauf ceux qui n’avaient pas encore pu renégocier leur crédit immobilier en devise, explications.

Dans le cadre d’une renégociation de taux de prêt immobilier en francs suisses, le banquier va vouloir s’assurer que la contre-valeur en euro du crédit qu’il rachète est inférieur au prix d’acquisition du bien. En général, la majorité des banques autour de Genève n’interviennent que lorsque le montant du prêt ne dépasse pas 90% du prix d’acquisition.  Avec la hausse spectaculaire du francs au cours des 5 dernières années, les frontaliers qui ont emprunté en franc suisse ont vu leur dette augmenter (en contrevaleur euro) et ne peuvent pas prétendre à renégocier leur prêt. Je vous donne un exemple d’un cas que nous avons suivi ces derniers mois ( bien entendu il ne s’agit pas de l’identité réelle ni du lieu de nos clients !).

En Septembre 2014, Pierre et Camille achète une maison à Reignier pour 410’000 €. Disposant d’économies pour financer les frais et une partie de l’acquisition, ils ont besoin d’emprunter 400’000 €. Camille étant frontalière, ils décident de souscrire un prêt en devise qui offre de meilleures conditions de taux. Le taux de change de l’époque étant à 1.22, ils empruntent une somme de 488’000 CHF ( 400’000 € x 1.22) sur 25 ans au taux de 2.45%, hors assurance. Ils nous contactent en Mai 2017 pour renégocier les conditions de taux de leur crédit, avec à la clé une économie potentielle de plus de 50’000.- CHF. Super, sauf qu’aucune banque de la place n’accepte de reprendre le financement, car en Mai 2017, le capital restant du prêt de Pierre et Camille s’élève à 450’256 CHF. Et en Mai 2017 avec un change à 1.08 cela représente une dette de  416’903 €, soit plus que le prix d’achat en 2014….En Septembre 2017, le taux de change est maintenant à 1.15 et le capital restant dû du prêt s’élève maintenant à 443’942 CHF soit 386’036 € ! Pierre et Camille ont maintenant la possibilité de renégocier leur crédit et comme ils souhaitent profiter de cette baisse de taux pour réduire la durée de leur prêt, on envisage pour eux une économie sur 20 ans(hors assurance) de plus de l’ordre de 77’000 CHF tous frais inclus. Une bonne nouvelle non ?    

Vous aurez compris qu’avec la baisse du franc suisse, cela ouvre de nouvelles possibilités de négocier les conditions de son crédit immobilier et de compenser la perte de pouvoir d’achat )) Attention, car les possibilités risquent d’être peut-être limitées dans le temps. Selon l’évolution de la situation géopolitique, notamment en Corée du Nord, le franc suisse pourrait reprendre de la valeur et vous empêcher de faire cette opération.  

Nouvelle tentative en 2014, avec l’entrée en vigueur de la loi Hamon, qui offre à l’emprunteur la faculté de changer son assurance de prêt dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêts. Si certains établissements se sont un peu ouverts sur la question, la plupart évoquait des différences de couvertures, parfois des plus improbables, pour refuser la délégation.

Sous la pression des associations de consommateurs, le Comité Consultatif du secteur Financier à défini une liste limitative de garantie minimales, pour toutes les banques, en cas de demande d’assurance extérieure. Parmi cette liste de 18 critères, la banque devra en retenir 11 pour la couverture assurance du prêt, et 4 (au plus) sur 8, pour la couverture perte d’emploi, si celle-ci est demandée. Cette dernière mesure est entrée en vigueur le 1er Octobre 2015 et concerne également les crédits immobiliers en devises. Il s’agit d’une excellente nouvelle pour l’emprunteur puisqu’il pourra économiser jusqu’à 10’000 € sur le coût total de son crédit immobilier.

Pour les frontaliers qui ont contracté un crédit immobilier en francs suisses, la mise en oeuvre n’est malheureusement pas aussi simple.  

D’une part, certains établissements bancaires de la place, proposant des assurances emprunteurs en devises (francs suisses), pourront mettre en avant la monnaie du contrat pour refuser la  délégation (il n’existe pas, à ce jour, de contrats d’assurance en francs suisses).

D’autre part, il faudra veiller à ce qu’il soit mentionné dans le contrat d’assurance, que ce dernier couvre les prêts immobiliers en devises. Si ce n’est pas le cas de la plupart des contrats sur le marché, certains assureurs locaux offrent la possibilité de majorer le taux de couverture, jusqu’à 120%, afin de couvrir le risque de change.

En résumé :

• Seuls quelques contrats d’assurance emprunteur couvrent les crédits immobiliers en devises (de part la mention ci-dessus évoquée et la possibilité de la majoration du taux de couverture)

• Pour les crédits immobiliers en devise, la mise en place de la délégation sera plus ou moins facile, selon la devise du contrat d’assurance demandée par la banque

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter un conseiller au 0987877440 ou faites directement votre devis en ligne !     

Face à la forte demande de nos clients frontaliers sur le sujet, nous avons mis au point un simulateur qui vous permet de calculer immédiatement, en ligne, les gains sur la renégociation du taux de votre crédit immobilier. En vous appuyant sur votre tableau d’amortissement actuel, le simulateur, simple et facile d’utilisation, vous donnera le montant de votre future mensualité et le gain potentiel à réaliser, en tenant compte de tout les frais annexes. Pour être complet, il convient également de comparer l’assurance emprunteur.

L’économie générée par la renégociation d’un crédit immobilier doit s’envisager dans le temps. Vu le montant des frais fixes inhérents à cette opération (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie), l’opération n’aura pas de sens si vous envisagez de revendre le bien à court terme.

Pour les frontaliers qui ont emprunté en francs suisses, il faut absolument que la contre valeur euro de votre prêt en devises soit inférieure au prix d’achat initial ou à la valeur actuelle du bien. A défaut, il sera très difficile de faire racheter votre crédit immobilier par une banque concurrente.

Toute l’équipe de Mon-taux.com vous adresse ses meilleurs vœux.

Pour cette nouvelle année que beaucoup nous annonce compliquée, nous resterons aux côtés des frontaliers pour les accompagner et les conseiller pour le financement de leurs logements, pour leur fiscalité et pour préparer leur retraite.  Alors que nous sortons d’une année 2011, marquée par une crise sans précédent que la plupart analystes financiers n’avaient pas vu venir, alors que l’euro aurait dû disparaitre avant la fin de l’année selon d’autres analystes financiers, je vous propose de passer en revue les 12 questions pour cette nouvelle année et je tenterai d’apporter mes réponses dont certaines s’avéreront probablement fausses…..mais à défaut de boule de cristal !

• Est ce que le franc suisse restera fort par rapport à l’euro ? Oui, vu la situation économique de la Suisse et de la zone Euro, la monnaie helvétique restera forte. Le franc conservera toute son attractivité, pour le plus grand bonheur des frontaliers mais au grand dépit des entreprises suisses.

• La BNS remontera-t-elle son taux plancher ? Tant que les perspectives sur la zone euro ne sont pas éclaircies, la BNS maintiendra ses interventions pour maintenir la compétitivité de ses entreprises, éviter récession et chômage. Les milieux économiques réclament  une parité euro/chf à 1,30. L’opération cours plancher a bien fonctionné à 1,20, mais demeure une opération très périlleuse. Pas sûr que la BNS soit prête à prendre ce nouveau risque à court terme.

•  Les banques vont-elles continuer à accorder des crédits immobiliers en CHF ? Oui, sans aucun doute mais les conditions se durcissent. Les dossiers sans apport ne trouvent plus preneur en franc suisse. Si nous trouvons encore des solutions pour les primo accédants disposant uniquement des frais, pour les financements importants, il faudra disposer d’un apport conséquent pour le projet et faire de l’épargne auprès de la banque retenue ! En 2012, pour bien emprunter, il faudra avoir épargné.

• Les taux d’intérêts des prêts en devise vont-ils monter ? Probablement, si les banques ne se font pas plus confiance entre-elles. Alors que les principaux indices de financement en francs suisses chutent depuis plusieurs mois,  le LIBOR 3mois se négocie 0,05% et les obligations de la confédération à 20 ans se situent à 1,11%, nous avons assisté dans le même temps  à une hausse des taux des crédits immobiliers sur la même période (la marge bancaire sur le Libor 3 mois est passée de 0,5 à 1,80% en 6 mois). Les banques manquent de liquidités et cela augmente le prix de l’argent sur le marché.

• L’euro va-t-il survivre ? Oui, à mon sens le chemin sur lequel nous emmène l’Allemagne est bon mais restera chaotique. Possible que certains pays sortent de la zone Euro.

• Qui sera le prochain Président de la République Française ? Aucun des candidats déclarés, j’espère. Ils sont tellement loin des réalités économiques. En tout cas, il ne faudra pas s’attendre à beaucoup de changement avec au programme : Plus d’impôt et moins de services publics ! Youpi !

• Que va devenir la nouvelle formule de circulation des TPG ? Et bien je crois que l’on n’a pas fini de râler, mais comme il parait que c’est très Genevois….

• Comment va évoluer le marché du logement en zone frontalière ? La demande va rester forte en 2012. Porté par l’incapacité de Genève à répondre à la demande de logement et un taux de change très favorable, le  marché de l’immobilier va rester soutenu. Seule ombre au tableau, la situation des établissements de crédits qui durcissent leurs conditions et augmentent leurs taux.

• Comment sont taxés les avoirs de 2^ème en cas de retrait en capital pour l’achat d’une résidence principale ? À l’heure où je vous écris ces quelques lignes cela demeure le plus grand flou. Les dernières informations en notre possession ne sont pas très favorables avec un cumul aux autres revenus imposables ….donc des taux d’imposition approchant dans certains cas les 30% !!! Promis, dès que l’on a des nouvelles officielles, nous les publierons. En attendant, prudence, prudence !!!!

• Faut-il encore faire un 3^ème pilier ? Oui pour votre retraite et si vous êtes imposé à la source. Non, si vous ne payez pas d’impôt en Suisse et non si vous souhaitez intégrer ce 3^ème pilier dans votre financement immobilier. Le gain potentiel est trop incertain.

• Peut-on investir en bourse ? Oui, le potentiel sur les entreprises cotées est important. Il pourrait monter de 15 à 20%, avant de retomber à nouveau….c’est juste une question de cycle !

• Quelle est la meilleure application Iphone pour les frontaliers ? Celle de Mon-taux.com, n’hésitez pas à la charger et en plus elle est gratuite. Vous êtes déjà plus de 1500 à l’avoir sur votre mobile ! Ça méritait bien un coup de pub.

Je vous renouvelle mes vœux pour cette nouvelle année. Et comme on dit chez nous, Tout de bon !

 Christophe Chevassus   

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