Le crédit immobilier est un prêt consenti par une banque ou un établissement de crédit en vue de l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

Il s’agit d’un engagement à long terme contracté par l’emprunteur, et pour lequel il convient d’aborder un certain nombre d’aspects pratiques (montant de la mensualité, apport personnel) que techniques (garantie, assurance emprunteur).

Le guide du crédit immobilier en franc suisse « Mon-taux.com » a pour objet de vous accompagner à travers les différentes étapes de la vie d’un financement en devise pour un frontalier.

I – Élaboration d’un projet

Déterminer sa capacité d’emprunt

Définir la durée de son financement

Apport personnel

II – Différentes solutions de financements

Emprunter en euro ou en franc suisse ?

Taux fixe

Prêt à taux zéro / PTZ+

Mixer différents types de financements

III – Garanties

Privilège de prêteur de deniers (PPD)

Hypothèque

Organisme de caution

Caution solidaire

Couverture de change

 

IV – L’assurance emprunteur

Contrat groupe

Contrat individuel

 

V – Obligations légales

Loi Scrivener

Loi Neiertz

Remboursement anticipé

 

I – Élaboration d’un projet

 

Il est important que le futur acquéreur s’informe sur sa capacité d’emprunt, sur son pouvoir d’achat, les mensualités correspondantes et sur la durée de son financement afin d’avoir une idée bien précise pour débuter ses recherches de financements.

Votre conseiller « Mon-taux.com » est là pour répondre à vos questions, vous conseiller, et établir avec vous un plan de financement correspondant à vos attentes et votre situation.

 

Déterminer sa capacité d’emprunt

Avant de s’engager à l’achat ou à la réservation d’un bien immobilier, il convient de déterminer sa capacité d’emprunt.

Pour arriver à ce résultat, il faut que la future mensualité de votre crédit immobilier + vos crédits en cours (crédit personnel, pension alimentaire …) ne dépassent 1/3 de votre revenu net (salaire, pension, loyer perçu …). A noter que pour les frontaliers imposés à la source, certains établissements réintègrent l’impôt alors que d’autres non. Si ce calcul reste très théorique, il est d’usage de cumuler le montant du loyer actuel à votre effort d’épargne. Dans l’hypothèse où cette somme reste proche ou supérieure au montant de votre future échéance, alors vous êtes assuré de pouvoir réaliser votre opération tout en conservant le même style de vie. Dans le cas contraire, vous pourrez obtenir le financement, mais il faudra faire des sacrifices.

17/11/2017 – Déterminer sa capacité d’achat pour un projet immobilier Logiquement, c’est la première étape lorsque que l’on veut devenir propriétaire. Cette démarche vous permet de connaître vos limites et éviter de vous engager ..

Définir la durée de son financement 

Avec la hausse des prix de l’immobilier ces  derniers mois, nous avons constaté un allongement important de la durée des prêts immobiliers. Si  cet allongement de durée permet de réaliser son projet, au final cela représente une hausse importante du coût du crédit. En effet, plus la durée du prêt est longue, moins vite vous remboursez le capital donc plus vous payez d’intérêts !

Il faut également ajouter que, plus les durées de financement sont longues, plus le taux des crédits est élevé.

Avec la chute de l’euro, il faut moins de CHF pour acheter son bien immobilier.  

En tant que frontalier, profitez-en pour réduire la durée de votre crédit.

Apport personnel 

Il s’agit des fonds propres que vous allez investir dans l’opération. L’apport doit s’élever au minimum du montant des frais liés à l’achat du bien immobilier. Ce montant pourra être apprécié en fonction de l’âge de l’emprunteur.

Les banques se montrent plus souples sur cet aspect lorsqu’il s’agit d’une personne âgée de 25 ans. Avec la crise financière, les banques ont durci leurs conditions d’intervention et exigent maintenant un apport personnel plus important notamment pour les crédits immobiliers en devise. Le minimum requis est maintenant de 10 % et il pourra être porté à 20 voire 30 % pour les résidents Suisse.

L’apport personnel peut provenir de vos économies mais également d’une donation, voire de votre prévoyance en Suisse (2^ème ou 3^ème pilier).

Si votre apport provient de votre prévoyance Suisse, le capital sera taxé en France. Nous vous conseillons de prévoir le montant de l’impôt afin d’éviter toute surprise.

Attention, à ce jour, le système de taxation n’est pas encore très clair. Il convient d’être très prudent par rapport aux impôts.

26/02/2018 – Combien faut-il d’apport personnel pour devenir propriétaire ? Si par le passé les conditions étaient relativement souples, le niveau d’apport personnel est devenu un élément déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier…
	14/12/2017 – Utiliser son deuxième pilier pour devenir propriétaire L’apport personnel étant un critère déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier, un grand nombre de candidat à l’accession à la propriété en France envisage d’utiliser leur 2ème pilier pour constituer leurs fonds propres..

Emprunter en euro ou en franc suisse ?

Quand on est payé en franc suisse et que l’on achète en France, c’est forcément une question qui intervient dans le processus de décision. Comment faire son choix ? Nous allons prendre en détails les éléments qui vont vous aider à prendre la bonne option.

Le prêt en franc suisse coûte moins cher car les taux sont plus bas ! Voilà un argument fort qui va influer sur votre choix. De plus, vos échéances sont dans la monnaie de votre salaire, donc pas de problème au quotidien ! Si on s’arrête là, le choix est vite fait.

Toutefois, conclure un prêt en franc suisse présente 2 risques majeurs, si vous perdez votre emploi en Suisse ou si vous vendez le bien pendant la première partie de la vie de votre crédit.

Il est difficile d’estimer son risque par rapport à la perte d’un emploi, même si a priori on a moins de chance de perdre son job quand on est fonctionnaire, ou que l’on travaille dans les secteurs de la santé, du bâtiment et si on est âgé de moins de 45 ans.  L’autre danger est la revente anticipé du bien avec un risque en cas de fluctuation important du taux de change euro/chf. En cas de hausse importante du chf, la contre valeur euro de votre crédit va augmenter et le produit de la vente du logement pourrait ne pas suffire à solder le crédit.

Pour un  appartement acheté  310’000.- € en Septembre 2014, Mathieu et Sandra ont eu besoin d’emprunter 300’000.- € soit à l’époque une somme de 369’000.- CHF sur 25 ans. Mai 2017, avec l’arrivée d’un deuxième enfant l’appartement devient trop petit et nos jeunes parents rêvent  de pouvoir acheter une maison. Un agent immobilier estime que le prix de leur appartement est toujours  de 310’000.- €, net vendeur. Dans le même temps, la banque les informent que la capital restant dû s’élève à 340’000.- CHF soit 315’000 .- €, soit un montant légèrement supérieur au prix de leur logement.

Pour limiter le risque de change, il faut estimer la durée de détention du bien. Plus la durée de détention estimée est longue, moins vous prenez de risque de change car votre dette va diminuer avec le temps.

Pour résumer, pour un premier appartement nous conseillons le choix du prêt en euro afin de ne pas avoir de mauvaise surprise, mais si c’est la maison de votre vie, l’option du prêt en devise peut être retenue.

 09/10/2017  -  Les 3 avantages du crédit immobilier en franc Suisse ?

Taux fixe

Le taux du crédit est fixé à la signature du contrat de prêt et n’évoluera plus pendant toute sa durée. Ces conditions de taux seront cassées en cas de remboursement anticipé ou revues si vous les renégociez.

Un taux fixe ne signifie pas forcément des échéances fixes. En effet, certains établissements offrent la possibilité de procéder avec un remboursement à travers des échéances constantes ou des échéances dégressives.

Dans le premier cas, vous payez beaucoup d’intérêts les premières années et peu d’intérêts par la suite.

Dans le second cas, le remboursement est identique en capital chaque mois. Cette option nécessite plus de trésorerie mais s’avère bien moins onéreuse car vous remboursez plus vite le capital.

Avantages 

• Le taux fixe, c’est la sécurité absolue.
• Opter pour un taux fixe, c’est s’ouvrir la possibilité de construire son budget avec certitude et sérénité. Vous êtes à l’abri des aléas des crises et des marchés financiers. Dès le départ vous connaissez le montant de vos échéances et le coût de votre crédit. 

Inconvénients 

• Vous ne bénéficiez pas des baisses des taux.
• Sur la durée de votre crédit, vous risquez, pendant certaines périodes, de payer plus cher que les taux du marché. Dans cette hypothèse vous pouvez envisager la renégociation ou le rachat de votre crédit.
• Les taux fixes sont très généralement soumis à pénalité en cas de remboursement anticipé. Si ces pénalités ne peuvent excéder 3% du capital restant dû, selon la loi française, cela peut s’avérer souvent onéreux, voire dissuasif.

Opter pour un taux fixe pour un engagement à long terme et pendant les périodes de taux d’intérêt bas.
Nous recommandons également le taux fixe lorsque votre budget est serré.

Prêt à taux zéro frontalier/ PTZ+ 

Le  PTZ+ permet  aux frontaliers de prétendre à ce type de crédit dans le cas d’une première accession à la propriété et pour un logement neuf (ou ancien dans le cadre de la vente de parc social).

La durée de remboursement est déterminée en fonction des revenus, s’échelonnant de 5 ans à 30 ans, et de la composition du foyer fiscal.

Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts finançant l’opération.

Depuis le 1er Janvier 2012, le PTZ+ est soumis à conditions de ressources. Pour en bénéficier, les emprunteurs doivent disposer d’un revenu inférieur au plafond fixé, en fonction du nombre de personne composant le foyer et de la localisation du logement (voir tableau ci-dessous).

	Dans la cadre d’un « Prêt à taux zéro renforcé », un frontalier marié avec 2 enfants achetant en zone A* (zone frontalière) pourra prétendre à un prêt à taux 0% d’un montant jusqu’à € 118’560.-

  * ZONE A :  zone fortement tendue (disposant d’une demande bien trop importante par rapport à l’offre immobilière) – Genevois français (voir la carte)

Mixer différents types de financements

Les banques offrent maintenant de nombreuses solutions de financement pour les prêts en devise, mais vous pouvez également « construire » votre propre crédit en panachant différents types de taux. Il est possible de scinder votre financement en plusieurs tranches ayant leurs propres spécificités.

Paul Genevois a besoin d’un financement de 500’000.- € pour l’achat de sa maison. Afin que son crédit immobilier lui coûte moins cher, il souhaite opter pour du financement en franc suisse, à 0,90% sur 20 ans. Paul travaille dans un société multinationale et il pourrait être amené à quitter la région et vendre sa maison. Pour se prémunir Paul a fait le choix d’une solution de financement mixte euro et franc suisse. Nous avons négocié pour lui un financement en franc suisse à hauteur de 300’000.- € aux conditions mentionnées ci-dessus et une autre tranche de 200’000.- € en taux fixe euro au tau de 1,50% sur 20 ans. Au final, il a obtenu un financement au taux moyen de 1,14% tout en réduisant son exposition au risque de change. Bien vu Paul !

III – Garanties

La mise en place d’un crédit immobilier passe aussi par l’apport de garanties à la banque pour le remboursement de son prêt. Nous allons voir maintenant les différentes garanties rencontrées lors d’un prêt en devise.

Privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente, c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien, d’où son nom de “privilège”.

Le privilège ne peut être utilisé que dans le cas où le prêt doit servir à payer le prix d’achat d’un bien existant : soit une maison déjà construite, soit un appartement, soit un terrain. Mais il ne peut pas servir à garantir la partie du prêt qui doit financer la construction de la maison, des travaux, ni garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement.

Les frais du privilège du prêteur de deniers sont à votre charge, mais cette garantie présente l’avantage d’être moins coûteuse à l’entrée. Exonéré de la taxe de publicité foncière, son coût est en effet moins élevé que celui d’une hypothèque. Dans la pratique, c’est cette garantie qui sera demandée par votre banque chaque fois que c’est possible, plutôt qu’une hypothèque conventionnelle.

Mais, il engendre néanmoins des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

En effet, en cas de revente du bien avant les 2 ans qui suivent la fin de votre prêt, ou en cas de rachat de crédit par exemple, il faut alors procéder à une mainlevée anticipée du privilège de prêteur de deniers.

Hypothèque

Si vous achetez un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire, l’opération est presque toujours assortie de garanties réelles : hypothèque conventionnelle ou privilège de prêteur de deniers.

L’hypothèque conventionnelle prend la forme d’un acte notarié. Elle est inscrite soit dans l’acte de vente du bien immobilier, soit dans un acte notarié séparé. Les formalités obligatoires de publication au bureau des hypothèques sont réalisées par le notaire.

L’hypothèque permet à votre créancier, en cas de non-paiement, de faire saisir le bien immobilier, et d’obtenir la vente de l’immeuble. La banque qui a prêté les fonds pourra alors être payée sur le prix de vente par préférence aux autres créanciers.

L’effet de l’hypothèque disparaît en même temps que la créance, mais l’effacement de l’inscription n’intervient que 1 an après la fin du crédit. En effet, la loi conserve l’hypothèque pendant ce délai pour permettre au créancier de faire jouer ses recours éventuels en cas d’impayés.

Par conséquent, toute revente du bien pendant ce délai de 1 an nécessite un accord amiable de mainlevée du créancier.

Les frais d’hypothèque comprennent des impôts, des taxes et la rémunération du notaire ; ils représentent environ 2 % du montant du prêt et sont à votre charge. La taxe de publicité foncière s’élève environ de 0,60% à 3,60 % selon si le bien est neuf ou ancien (art 844 Code général des impôts). La rémunération du notaire est fixée par un décret de mars 1978 (tarif des notaires). La mainlevée d’une hypothèque entraîne des frais et le paiement de droits et taxes à la Conservation des Hypothèques.

Organisme de caution

Afin de réduire les coûts pour les emprunteurs, les banques ont créé des sociétés de cautionnement qui vont garantir leurs engagements. L’organisme de caution vient alors se substituer à l’hypothèque ou au PPD. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque se retournera directement vers la caution pour recouvrir sa créance. La société de caution engagera alors des recours contre le débiteur défaillant  et l’ensemble de ses avoirs.

Le montant de contribution initial s’élève entre 1 % et 1,8% du montant de prêt consenti. Elle est composée des frais (de l’ordre de € 300.-) et d’un fonds de garanti remboursable jusqu’à hauteur de 75% au remboursement du crédit.

Cette solution, de plus en plus utilisée par les banques, est pratique courante pour les Prêts en Devises CHF.

Avantages en 3 points : 

1 – Coût initial inférieur ou égal à une hypothèque.
 2 – Remboursement d’une partie du fond de garantie au remboursement du crédit.
 3 – Économie d’une mainlevée d’hypothèque en cas de vente du bien. 

C’est la banque qui fait les démarches afin de vous faire bénéficier de cette garantie.

A noter, que si Crédit Logement est le plus important, la plupart des banques ont créé leur propre structure de cautionnement, dont les prix sont très proches. Seul élément sur lequel on constate des variations, c’est le montant de remboursement au terme.

Enfin, pour se protéger des fluctuations du change, les banques prennent souvent des marges (environ 5%) sur le montant de la garantie.

Caution solidaire

Dans certains cas, la banque pourra prendre la caution solidaire d’un particulier pour garantir son crédit. Il peut s’agir d’une garantie unique ou d’un complément aux garanties usuelles vues précédemment.  A travers son engagement de caution solidaire, la caution engage ses revenus et ses biens pour garantir le financement accordé. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra se retourner aussi bien contre l’emprunteur que la caution. Il convient d’être particulièrement prudent au moment de prendre ce type d’engagement. Le grand avantage de ce type de garantie réside dans son prix, car il ne génère pas de frais spécifique.

Couverture de change

Il s’agit d’un contrat ferme conclu entre la banque et le client, permettant de bloquer et de garantir, dès le jour de la signature du contrat, le cours du change pour une durée et un montant déterminé.

Dans le cadre d’un crédit immobilier en francs suisses, cette solution assure au client qu’il disposera des fonds nécessaires pour le jour de la signature chez le notaire de son logement en France. Cette garantie de change est particulièrement recommandé pour les projets de construction ou le déblocage des fonds intervient sur une période pouvant aller jusqu’à 24 mois. 

Une grande partie des banques frontalières propose ce type de solution avec des périodes de couverture allant de 12 à 36 mois. Une couverture sur 3 ans coutera bien évidemment plus chère qu’une couverture à 1 an mais couvre un risque plus important. 

La couverture de change doit être perçue comme une sécurité mais en aucun cas comme un outil spéculatif.

Ce service peut être facturé par la banque.

IV – Assurance emprunteur frontalier

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, c’est cependant une exigence des banques françaises qui demandent une couverture en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire (totale ou de travail ou ITT).

Son rôle est de protéger  la banque qui est le bénéficiaire du contrat mais c’est aussi une protection primordiale pour l’emprunteur et sa famille.

Deux solutions se présentent : le contrat groupe proposé en général par les banques et le contrat individuel proposé par les compagnies d’assurances.

Le contrat groupe est souvent plus coûteux mais en général plus complet en matière de garanties. Il est aussi moins contraignant en cas de changement de situation et donc d’évolution du « risque couvert » pendant la durée du financement. Il facilite la prise de décision de la banque, permet une meilleure négociation sur le taux et les autres frais annexes.

Le contrat individuel est une assurance sur mesure, avec des tarifs plus compétitifs que l’assurance groupe dans la mesure où le prix sera directement lié au risque couvert et aux garanties proposées. Il faut savoir par contre qu’en cas de modification de situation (personnelle, professionnelle…) la contrainte d’en avertir l’assureur, en général dans les 30 jours suivant le changement, par lettre recommandée avec accusé de réception est une obligation pour conserver les garanties.

Les banques sont libres d’accepter ou non les assurances soumises par leurs clients si les garanties proposées ne sont pas au moins identiques à leur contrat groupe.

Moins de 35 ans, pas de problème de santé majeur et non-fumeur, le contrat individuel permettra une économie maximum.

Plus de 35 ans, avec une bonne négociation, le contrat groupe offrira le meilleur rapport qualité/prix.

Quelles sont les précautions à prendre :

• Comparer : demander systématiquement les conditions générales du contrat proposé,

• Vérifier : la définition de l’incapacité et de l’invalidité qui peut différer d’un assureur à l’autre et si la prise en charge lors de la survenue d’un sinistre est indemnitaire (prise en charge uniquement en cas de perte de revenus) ou forfaitaire (montant et durée définis à l’avance),

• Être très vigilant : apporter une attention particulière sur le paragraphe des Exclusions en cas de décès mais aussi et surtout en cas d’invalidité ou d’incapacité.

Pour une délégation d’assurance prévoir du temps pour rechercher, comparer et négocier le contrat mais aussi pour le faire accepter par la banque.

Attention toutefois aux contrats trop bon marché qui sont souvent médiocres en matière de couvertures apportées et donc sur la qualité des prises en charges.

Le contrat idéal sera celui qui offrira aux emprunteurs la sérénité pendant toute la durée du prêt car c’est lui qui permettra de conserver le bien financé en cas de sinistre. 

	V – Obligations légales
	Loi Scrivener La loi Scrivener est destinée à améliorer l’information de l’emprunteur afin de le protéger face aux crédits immobiliers de plus en plus complexes. Elle doit permettre au consommateur de prendre conscience de la portée de ses engagements, voire, de lui permettre le cas échéant de se désengager si l’offre ne lui convient pas.

Promulguée en Janvier 1978, elle a été complétée par la loi Scrivener 2 en Juillet 1979.

Les particuliers souscrivant un crédit immobilier d’un montant supérieur à 21’500€ pour financer l’acquisition d’un logement rentre sous la protection de cette loi.

La loi Scrivener s’organise en 3 volets :

• Le contenu de la publicité pour un prêt immobilier doit recenser des informations précises comme l’identité du prêteur, le type de prêt et l’objet de son financement, le coût total du crédit ainsi que le TEG (Taux Effectif Global), le délai de réflexion de 10 jours dont dispose l’emprunteur…
• Le contenu de l’offre de prêt, avec des mentions destinées à informer le consommateur. Il dispose d’un délai de réflexion avant d’accepter une offre de financement (10 jours pour étudier l’offre, celle-ci doit être valable 30 jours).
• Le contrat de prêt comme accessoire à une vente. En cas d’annulation de cette dernière, le prêt devient caduc.

Bien entendu les prêts immobiliers en devise rentrent dans cette catégorie.

Loi Neiertz

La loi Neiertz a pour but de protéger les particuliers contre le surendettement. Mise en place en 1990, elle a été réformée en 1995.

Elle a permis notamment :

• De responsabiliser les établissements bancaires en leur imposant de vérifier la solvabilité de leurs clients avant de mettre en place un crédit. Dans ce cadre, a été créé le FICP (Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

•  La création de la commission de sur-endettement, qui a pour but de trouver un accord entre créancier et débiteur,  en cas de difficultés de paiement de ce dernier.

Après avoir étudié le dossier, la commission  met en place un plan de redressement avec les créanciers avec des conditions de taux réduits afin qu’il puisse faire face à ses charges.

Remboursement anticipé

En cas de vente du bien, de reprise de crédit ou d’une rentrée d’argent, l’emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation le créancier de manière partielle ou totale. La banque ne peut s’opposer mais peut prétendre à une indemnisation censée compenser le manque à gagner sur les intérêts.  Le calcul du montant des indemnités de remboursement anticipé est fixé par le code de la consommation (articles L312-21 et R312-2). La pénalité ne pourra pas dépasser 6 mois d’intérêts du capital remboursé ou 3% du capital restant dû.

En général, les crédits à taux variable et notamment les LIBOR et LIBOR Capé, ne sont pas soumis à pénalité si le remboursement intervient au terme de la période de révision du taux.

Les banques ne peuvent facturer des indemnités de remboursement anticipé pour les prêts personnels.

Note : “Mon-taux.com” recense les taux à titre indicatif au fur et à mesure qu’ils sont connus. Ces modalités sont susceptibles d’évolution et ne seraient engager notre responsabilité. Revenez régulièrement sur “Mon-taux.com” pour rester informer sur l’évolution des taux et l’actualité du crédit.

Pourquoi faire un crédit en CHF Vaut-il mieux choisir un financement à taux fixe ou à taux variable ? A quoi sert un 3ème pilier dans un financement ? Quel sont les assurances minimum exigés par les banques pour un crédit ? Peut-on utiliser les avoirs de mon 2ème pilier pour acheter un logement en France ?

Faut-il mieux faire son financement auprès d’une banque Française ou auprès d’une banque Suisse ?

Pourquoi ai-je intérêt d’utiliser les services de “Mon-taux.com” ?

Quel intérêt de renégocier mon crédit ?

Hypothèque ou organisme de caution ? Quel est le plus intéressant ?

Quelle durée choisir ? 15, 20,25 ans ?

En empruntant en Francs Suisse, je prends un risque de change ?

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Remboursement à échéances dégressives ou constantes ?

J’ai obtenu un financement en €uros, puis-je le transformer en francs Suisses ?

Comment payer mon crédit en Francs Suisse ?

J’ai fait un crédit immobilier  en francs suisses, mais que se passe-t-il si je perds mon emploi ?

Si j’emprunte en francs suisse, que se passera-t-il en cas de revente du bien ?

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Pourquoi faire un crédit en CHF ?

Pour un frontalier, contracter un crédit immobilier en devise présente deux intérêts majeurs : le taux du prêt et le risque de change.

Historiquement le niveau de taux des crédits en Franc Suisse est inférieur au taux de l’Euro. Actuellement, l’indice des taux à 3 mois en Franc Suisse (LIBOR) est à 0,18  contre 1…pour l’euro.

Le second intérêt pour le frontalier, réside dans la suppression du risque de change. Il paie son prêt immobilier dans la même monnaie qu’il touche son salaire. Ainsi, il évite le risque de variation entre les monnaies.

Donc, emprunter en Franc Suisse, cela coûte moins cher et c’est plus sécurisant.

Vaut-il mieux choisir un financement à taux fixe ou à taux variable ?

Le choix du type de taux dépend du contexte économique, de la sensibilité du client et de sa capacité financière à supporter des fluctuations de ses mensualités.

Dans une période où le niveau des taux est très bas, il est plutôt recommandé de fixer son taux pour s’assurer ce niveau pour une longue période.

En revanche, lorsque le niveau des taux est élevé, il faudra privilégier des taux variables ou variables capés afin de spéculer sur une baisse future.

L’autre aspect concerne la capacité du client à pouvoir supporter des fluctuations importantes de ses échéances. Il est vivement recommandé à l’emprunteur avec un budget serré, de sécuriser sa situation en optant pour un taux fixe, gage de pérennité de sa situation financière.

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A quoi sert un 3ème pilier dans un financement ?

Le 3ème pilier est un cadre fiscal qui permet d’améliorer sa prévoyance dans un contexte fiscal très avantageux.

Pour certains emprunteurs, la nouvelle mensualité du crédit ne permettra plus de constituer cette épargne très avantageuse fiscalement. Pour permettre à leurs clients de bénéficier de cet avantage, les banques ont accepté de mettre en place des crédits in fine dont le capital ne sera remboursé qu’au terme, par le biais du 3ème pilier, et pour lequel le client ne paye que des intérêts.

Pour mesurer l’intérêt de ce type d’opération, il faut comparer le gain fiscal potentiel sur la durée du crédit au surcoût lié au non remboursement de la dette.

Autre avantage, certaines banques acceptent la couverture du risque décès via le 3ème pilier en lieu et place de l’assurance emprunteur.

Le cas le plus favorable est de pouvoir épargner sur son pilier, en complément de son crédit amortissable.

Depuis le 1^er janvier 2011, le retrait en capital des avoirs de prévoyance (2^ème et 3^ème pilier A) est taxé en France.

A ce propos, vous pouvez consulter notre vidéo “Crédit immobilier et 3ème pilier”

Quelles sont les assurances minimum exigés par les banques pour un crédit ?

Les banques exigent au minimum une assurance couvrant le risque décès à hauteur de 100% du crédit. Cette couverture peut porter, ou non, sur chacun des emprunteurs. L’assurance peut aller au delà si par exemple les époux s’assurent chacun à 100%, le banquier considère son taux de couverture à 200%. Généralement, le montant de couverture est proportionnel aux revenus des emprunteurs.

Pour définir le bon niveau de couverture, il convient de se poser la bonne question :

Quelle est la part  de la mensualité du crédit que je pourrais supporter en cas d’invalidité ou de disparition de mon conjoint ?

Peut-on utiliser les avoirs de mon 2ème pilier pour acheter un logement en France ?

Oui, la loi permet le retrait des avoirs du 2ème pilier pour l’acquisition de la résidence principale, sans spécificité de pays. En cas de revente du bien et avant l’âge légal de la retraite, le capital devra être reversé à la caisse de pension.

Attention, depuis le 1^er Janvier 2011, le retrait en capital du 2^ème pilier est soumis à un impôt en France. A ce jour, les conditions ne sont pas connues mais pourraient s’avérer élevées. Nous recommandons, si possible, d’éviter cette solution actuellement.

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Qui peut obtenir un financement en devises ?

Toute personne bénéficiant de revenus en Franc Suisse peut solliciter un financement dans la même devise.

Dans le cadre d’un couple, il suffit que l’un des deux co-emprunteurs bénéficie de revenus en Franc Suisse pour emprunter en CHF. Il est aussi possible de mixer Euro et Franc Suisse. Dans le cadre d’un investissement locatif en France, d’une SCI, le bien pourra être également financé en devises dès lors que l’emprunteur ou associé a des revenus de même monnaie.

Peut-on obtenir un financement sans apport personnel ?

Sans apport personnel, il est difficile d’obtenir un financement. Les banques acceptent de financer jusqu’à 100% du prix de vente mais demande au client d’apporter au minimum les frais de notaire et de garantie.

A quoi correspond un financement au taux Libor ?

Le taux Libor est le taux du crédit entre banques offert à la bourse de Londres (London Interbancaire Interest Offered rate).

Dans le cadre de financement frontalier, il est utilisé comme indice de référence pour les crédits à taux variable. Le Libor 3 mois est le plus utilisé, mais on peut retrouver à 6 ou 12 mois. Le taux du Libor en CHF à 3 mois est actuellement de 0.18%. Il est susceptible de fluctuations importantes.

Comment fonctionne le taux capé ?

Un taux capé est un financement à taux variable auquel est venu s’ajouter une assurance que le taux de financement ne dépassera jamais un seuil convenu au départ. Plus le cap est bas, plus le prix de la garantie est cher. Les banques proposent des financements capé de 0.5% à 2%.

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Faut-il mieux faire son financement auprès d’une banque francaise ou auprès d’une banque suisse ?

A priori, les banques françaises sont plus performantes et offrent une gamme plus large que leurs concurrents suisses. De plus, pour bénéficier du crédit d’impôt sur les intérêts du crédit lié à la résidence principale, il faut que le financement ait été octroyé par une banque de l’Union Européenne, ce qui n’est pas le cas pour les banques suisses.

Pour le financement d’une résidence secondaire, un investissement locatif, un financement sur une durée longue, les banques helvètes pourront proposer une alternative intéressante.

Pourquoi ai-je intérêt d’utiliser les services de « Mon-taux.com » ?

“Mon-taux.com” est un site internet créé dans le but de permettre aux frontaliers de comparer les offres en matière de crédit immobilier, d’assurance et d’opération de placement (assurance-vie, défiscalisation…). Grâce aux comparaisons et aux conseils de “Mon-taux.com”, les consommateurs peuvent choisir directement leurs prestataires proposant le meilleur rapport qualité prix.

4 avantages majeurs :

• Vision du marché complète (au moins 3 propositions de banques différentes)
• Gain de temps (et à tout moment) (vous évitez les démarches auprès des banques)
• Simple et gratuit (24h/24)
• Un conseil compétant et indépendant

Quel intérêt ai-je de renégocier mon crédit ?

Le crédit immobilier est la conséquence d’une acquisition immobilière et si l’on choisit avec attention le bien que l’on achète, on ne choisit pas le niveau des taux d’intérêts, d’où l’importance de choisir la meilleure solution en fonction de la période (taux fixe, taux capé…).

En cas de baisse significative des taux, il peut être pertinent de racheter son crédit, soit pour bénéficier directement d’un taux plus bas, soit pour descendre le plafond de son cap. Cette opération est souvent soumise à pénalités de remboursement anticipé, surtout en cas de changement d’établissement bancaire. Il convient d’intégrer le montant de cette pénalité ainsi que les frais de la nouvelle garantie afin de mesurer l’intérêt de l’opération.

La renégociation a du sens dans les premières années de vie du crédit, lorsque le montant de la dette est encore conséquente.

Hypothèque ou organisme de caution ? Quel est le plus intéressant ?

Si pour vous accorder un crédit immobilier la banque va s’appuyer sur vos revenus et vos fonds propres, elle vous demandera une garantie pour couvrir son crédit.

Historiquement la garantie était prise sur le bien immobilier objet du financement, à travers une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD).

Depuis une bonne dizaine d’années, on trouve sur le marché des organismes qui viendront cautionner votre banque, évitant ainsi les frais liés à l’hypothèque. Si le coût initial est tout proche de celui de l’hypothèque, les avantages de l’organisme de caution sont plus évidents  à la vente du bien ou en cas de remboursement du crédit. Avec l’organisme de caution, il n’est pas nécessaire de faire une mainlevée de garantie hypothécaire ( cout de l’ordre de € 1’000.-) en cas de vente du bien ou/et en cas de remboursement du crédit, vous recevez un retour des fonds déposés auprès de l’organisme de caution. Il convient toutefois de bien se renseigner sur ce dernier point car certains organismes sont plus ou moins généreux en la matière. A noter que SOFRONTA, l’organisme de caution de la Banque Populaire des Alpes créée en collaboration avec le Groupement Transfrontalier des frontaliers est particulièrement favorable. Il faut donc privilégier l’organisme de caution, la seule exception pouvant être l’achat d’un bien existant dont vous pensez jamais vous dessaisir.

Quelle durée choisir ? 15, 20, 25 ans ?

La réponse à cette question réside d’abord dans la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit.

Avec la hausse des prix des logements, les durées de financement sont passées de 15 à 25 ans. Plus la durée est longue et plus vous payerez d’intérêts. Si votre budget le permet, optez pour la durée la plus courte possible. Nous constatons également ces dernières années, des choix de durée longue pour ne pas trop pénaliser le budget de la famille et maintenir une capacité d’épargne. Cette épargne pourra être utilisée pour des remboursements anticipés du crédit.

En empruntant en Franc Suisse, je prends un risque de change ?

En empruntant en Franc Suisse, le frontalier s’assure contre un risque de change. Il paiera son crédit dans la même monnaie que son salaire. En revanche, il peut être soumis au risque de change au moment de l’achat ou de la vente du bien immobilier.

Comme ce dernier est en €uro et que le crédit est en Franc Suisse, il existe des risques à ce moment charnière. Certaines banques proposent des couvertures de change au moment de l’achat. Les autres prennent une marge importante au moment de l’instruction du dossier afin de ne pas avoir de surprise à la signature chez le notaire (le montant du financement ne couvrant plus le besoin des clients).

A ce propos, vous pouvez consulter notre vidéo “Le risque de change pour les prêts en devise” :

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Le prêt in fine est un crédit dont le capital ne s’amortit qu’au terme du contrat (à la fin=in fine).

Pour s’assurer que l’emprunteur bénéficiera de la somme nécessaire au terme, la banque prend en nantissement le contrat d’assurance qui garantit ce capital au terme. Le prêt in fine est très utilisé dans le cadre de dossiers adossés à un 3ème pilier, ou dans le cadre d’un investissement locatif.

Celui-ci est plus onéreux que le crédit standard. Son intérêt réside essentiellement dans le gain fiscal qu’il procure. Il convient d’être très vigilant sur l’intérêt d’un tel financement.

PRÊT IN FINE

PRÊT AMORTISSABLE

Remboursement à échéances dégressives ou constantes ?

Les financements en Franc Suisse offrent une palette de possibilités de choix important.

Le mode d’amortissement est l’un de ces choix qui pourra être imposé par la banque.

Les échéances constantes correspondent au système classique de remboursement des crédits en France.

Le montant de la mensualité est fixe du début à la fin du crédit.

Le remboursement échéances dégressives est aussi appelé amortissement à capital constant. La part en capital est fixée sur toute la durée du financement et les intérêts sont calculés pour chaque période sur le montant du capital restant dû.

Cette formule est moins onéreuse au final mais consomme plus de trésorerie les premières années.

J’ai obtenu un financement en €uro, puis-je le transformer en Franc Suisse ?

Si vous avez contracté un crédit en €uro, il ne sera pas possible de le convertir en Francs Suisse. Vous devez le rembourser par anticipation en contractant un nouveau crédit en Franc Suisse.

Si vous pouvez réaliser une bonne opération au niveau des taux d’intérêts, il convient d’intégrer dans vos calculs le prix des pénalités de remboursement anticipé ainsi que les frais liés à la nouvelle garantie.

Comment payer mon crédit en Franc Suisse ?

Différentes solutions existent, mais elles ne sont pas forcément proposées par l’ensemble des banques.

Certaines banques françaises peuvent faire directement le prélèvement sur votre compte salaire en Suisse. La solution la plus courante est le virement en Franc Suisse sur un compte de même monnaie ouvert auprès de la banque française. Cette dernière viendra prélever sur votre compte en devise le montant nécessaire pour payer votre échéance. Même si les transactions sont assez rapides entre la France et la Suisse, il faut prévoir quelques jours pour le transfert.

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J’ai fait un crédit immobilier  en Franc Suisse, mais que se passe-t-il si je perds mon emploi ?

Dans cette situation et indépendamment de la baisse de revenus, vous allez être  confronté à un problème de taux de change, à savoir vous allez recevoir des revenus en €uro alors que les mensualités de votre crédit immobilier sont en francs suisses.

Il vous faudra acheter pour chaque échéance des francs suisses pour payer votre prêt.  A ce stade 2 hypothèses sont envisageables :

• Soit vous recherchez activement un travail en Suisse, auquel cas il faudra acheter des francs suisses pendant la période de chômage. Il est également possible de demander à la banque de suspendre temporairement vos échéances. Cette opération a un coût (frais administratifs + report des intérêts) mais peut vous permettre de passer un cap difficile.

• Soit vous décidez de tourner définitivement le dos à la Suisse, et il convient alors de convertir votre crédit immobilier de Franc Suisse en Euro. Cette opération s’accompagne  de frais administratifs au niveau de la banque et il faut souvent revoir les garanties, surtout si la garantie est une hypothèque. N’hésitez pas à comparer la proposition de votre banque à ce que pourra proposer la concurrence. Les conseillers de « Mon-taux.com » sont à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.

Si j’emprunte en francs suisse, que se passera-t-il en cas de revente du bien ?

En cas de vente d’un bien immobilier, le notaire va contacter la banque du vendeur et demander un décompte de sommes dues à la date de la vente. La banque va établir son décompte ( capital, intérêts, frais) en francs suisses et les convertira en €uros, monnaie de la transaction. Le notaire qui, lui-même a reçu des euros de la part des acheteurs, adressera la somme demandée à la banque  pour solder le crédit. Si le prêt en devise donne une certaine sécurité pour le change pendant la vie du crédit, il existe sur cette transaction un risque relativement important.

Exemple : Paul et Valérie Genevois ont acquis en 2007, un appartement à Annemasse pour  € 250’000.- Ne disposant d’aucun apport, ils ont emprunté l’intégralité de la somme en francs suisses, alors que le taux de change est à 1.60, soit CHF 400’000.-. En Aout 2010, la famille Genevois s’est agrandie avec l’arrivée de  jumeaux, Tanguy et Benjamin. Ils souhaitent revendre leur logement, devenu étroit, pour une petite maison.

L’agence immobilière a évalué leur appartement à € 260’000.-. Le montant du capital restant dû sur leur appartement est de CHF 370’410.- avec un cours de change à 1.32, correspondant à € 280’613.- … Les Genevois sont condamnés à patienter le temps que le change soit moins défavorable.

Vous avez contracté il y a quelques années un prêt immobilier pour l’achat de votre logement au taux de 4,5% ou un prêt capé plafonné à 5%. Votre collègue de travail vient lui de contracter un crédit immobilier à 2.6% !

Si vous pouvez baisser le taux de votre emprunt, vous feriez des économies !

Avec un meilleur taux, vous pouvez réduire le montant de vos mensualités ou la durée de votre engagement.

Comment faire ?

Première démarche, prendre contact avec votre banquier afin de connaître ses possibilités. Attention, il n’aime pas cela ! Si vous êtes un bon payeur et un bon client il fera des efforts pour vous conserver mais les conditions qu’il proposera seront supérieures aux taux du moment. L’avantage de votre banque est que vous ne devez pas refaire une garantie, c’est une économie importante et c’est beaucoup moins de formalités administratives.

Dans un deuxième temps, prendre connaissance des propositions de la concurrence. L’ambiance sera toute autre car vous serez accueilli à bras ouverts avec des taux super compétitifs. En revanche, il faut que le gain en vaille la peine car votre nouveau partenaire bancaire vous demandera de domicilier vos comptes, cartes, ordre permanent ….et il faudra construire une relation avec votre nouveau conseiller.

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Combien cela coûte ?

Si vous arrivez à renégocier avec votre banque actuelle, le coût se limitera à des frais de dossier, a priori rien d’extravagant.

En changeant de banque, il faudra vous acquitter des pénalités de remboursement anticipé ( si elles existent) et des frais d’un nouvelle garantie (Hypothèque, PPD ou organisme de caution) . A noter sur ce dernier point, que si votre crédit immobilier initial était couvert par un organisme de caution, vous récupérerez une partie du montant initial.

Est-ce vraiment intéressant pour moi ?

En renégociant votre prêt immobilier avec une autre banque vous allez faire une économie sur le taux, mais aussi sur le coût de l’assurance décès invalidité. Dans la grande majorité des réseaux bancaires, le montant de l’assurance est calculé sur le montant initial emprunté. A même couverture, vous aurez déjà fait quelques économies. Pour que la renégociation ait du sens, compte tenu des frais vu précédemment, il faut que l’écart entre les taux soit significatif et le montant du capital restant du important. Les intérêts étant calculés sur le montant  du crédit, plus la dette est conséquente plus l’écart sera important.

Il faut donc mieux renégocier pendant la première partie de la vie de votre crédit.

Pour le frontalier qui a souscrit son crédit initial en €uros, la renégociation en CHF aux taux actuels est génératrice d’économie mais aussi  de sécurité par rapport au taux de change.

A quoi faut-il être attentif ?

Si vous décidez de changer de banque, assurez-vous qu’il dispose de service de qualité et adaptés aux frontaliers. Votre nouvelle banque doit vous accompagner dans votre quotidien,  veillez à sa crédibilité et à son savoir faire.

Soyez vigilants avec les publicités de rachat de crédit qui bien souvent vous proposeront de réduire vos mensualités en allongeant la durée de votre crédit, ce qui aura pour effet d’augmenter le coût.

Attention au changement de type de taux. Pour vous conserver, votre banque vous proposera de transformer votre taux fixe en taux révisable. Ce n’est plus la même chose.