Le confinement imposé par la crise sanitaire va nous permettre d’avoir du temps pour s’occuper de ces choses que nous laissons de côté le reste de l’année ! Nous avons listé 5 actions à mettre dans votre to do list et qui pourraient faire du bien à votre budget :

• Renégocier votre crédit immobilier :

  Qu’il s’agisse d’un prêt en devise ou un prêt en euro, les taux d’intérêts demeurent historiquement bas. Si votre financement a été fait en 2016 ou avant, vous avez tout intérêt à étudier la renégociation de votre dossier. Pour ce faire, rien de plus simple, il faut prendre vos tableaux d’amortissement et faire une simulation sur notre site. Vous aurez immédiatement un chiffrage de l’économie que vous pourriez réaliser. Et si vous estimez que c’est intéressant pour vous, il suffit de valider votre demande en ligne et un conseiller s’occupera de tout pour vous !  Economie :   

• Changer l’assurance de vos crédits immobiliers :

  Les lois Hamon et Bourquin permettent aux emprunteurs de changer leur contrat d’assurance de leur crédit immobilier. Selon l’âge, la durée restante et l’état de santé des emprunteurs, les économies peuvent être conséquente ( pour certain dossiers on parle de l’ordre de 15’000 €). Dans la majorité des cas, l’adhésion se fait en ligne et sans formalité médicale (donc sans sortir de chez soit;-))). Vous pouvez faire un devis en ligne ou fixer directement un rendez-vous téléphonique avec notre spécialiste de l’assurance.  Economie :

• Faire le point sur vos assurances :

  Nous avons tous des contrats d’assurance pour la santé, la voiture, la maison, le scooter etc…qui ont été mis en place il y a quelques années et que n’avons jamais revu. Mon véhicule a 7 ans, mais je suis toujours assuré en tout risque, est-ce vraiment nécessaire ? Les enfants vont avoir besoin de soins dentaires ou pour les yeux, comment est-on couvert ? etc…Mettre à jour ses contrats d’assurance, c’est l’occasion d’ajuster ses couvertures en fonction de sa situation d’aujourd’hui et au juste prix. Prenez  rendez-vous en ligne avec une spécialiste. Elle fera avec vous le tour de votre situation et pourra vous faire parvenir sans engagement, des devis adaptées à votre situation d’aujourd’hui.  Economie :

• Améliorez le rapatriement de votre salaire :

  Si aujourd’hui vous utilisez une banque pour changer vos devise, prenez le temps de regarder les plateformes de change en ligne, vous pourrez faire de belles économies. Nous recommandons Change-privé.com, le site que nous avons développé avec des niveaux de marges nettement plus favorables que n’importe qu’elle autre acteur du marché. Et si les prochains événements devaient faire encore grimper le franc suisse, Change-privé vous permettra de faire une vente à terme, ou passer un ordre à cours défini par téléphone et sans frais.  Economie :

• Changer de banque pour la domiciliation de votre salaire en Suisse :

  Depuis quelques années maintenant certains établissements helvétiques facturent, à ses clients, des frais de domiciliation à l’étranger. Ce montant peut s’avérer salé avec des frais qui peuvent s’élever jusqu’à 480.-CHF/An pour les clients du Crédit Suisse.Des solutions à tarifs réduits, voir sans frais existent auprès des filiales des banques françaises  et quelques banques suisses. Nous reviendrons prochainement sur le sujet avec un article détaillé.  Economie :

Un atout pour votre négociation

En signant un compromis de vente, le vendeur s’engage formellement à vous vendre son logement à un prix et une date fixe. Une sécurité pour lui, qui s’est probablement engagé dans une autre opération, mais également une sécurité pour vous ( le bien ne peut plus être vendu à quelqu’un d’autre ! ). Dans ce compromis, comme vous êtes protégé par la clause de non obtention de crédit immobilier, le vendeur n’a aucune garantie que l’affaire se finalise tant que vous n’avez pas reçu vos offres de prêt . Il se retrouve donc “bloqué” pendant 3/4 mois sans savoir si vous avez pu avoir ou non votre financement. C’est pourquoi lui fournir une attestation sur votre capacité d’achat, délivrée par un professionnel du crédit immobilier, vous donne un avantage certain par rapport aux autres acheteurs. Parfois un vendeur pourra même accepter une offre d’achat inférieure s’il a des garanties sur la capacité de son acheteur. Alors mettez les chances de votre côté !

Le courtier est le mieux armé pour valider rapidement votre budget d’achat

“ Est-ce que vous avez vu la banque ?”, c’est logiquement l’une des premières questions de l’agent immobilier. Evidement que vous pouvez consulter votre banquier. Pour cela, vous devrez prendre un rendez-vous, au cours duquel il vous remettra une simulation de financement, mais seulement en fonction de ses propres critères. Le courtier en crédit pourra lui valider votre budget en fonction des critères de toutes les banques avec lesquels il travaille. Si votre banque est restrictive sur l’apport personnel ou le taux d’endettement, les non-résidents, les apports du deuxième pilier, etc… un concurrent sera probablement plus ouvert sur ces sujets. Sans compter que pour les prêts en devise, les approches des banques sont tellement différentes d’une banque à l’autre, qu’il est vraiment recommander de se rapprocher d’un courtier en crédit ( Mon-taux.com de préférence ))

Comment ça marche ?

Chez Mon-taux.com nous estimons que votre temps est précieux et c’est pourquoi nous avons mis en place un processus en ligne + entretien téléphonique. Du coup c’est super simple et rapide !

1. Vous compléter le formulaire en ligne
2. Un conseiller Mon-taux.com recueille les informations nécessaires lors d’un entretien téléphonique
3. Vous lui adresser par mail : vos 3 derniers bulletins de salaire et 3 derniers relevés de compte ( France et Suisse )
4. Le conseiller analyse votre demande et vous adresse par mail votre attestation de capacité d’achat
5. et puis c’est tout ….. non, c’est gratuit !

Il ne restera plus qu’à finaliser l’achat du bien convoité et revenir vers votre conseiller Mon-taux.com avec le compromis signé afin qu’il négocie les meilleures conditions pour votre financement.

07 Mai 2020 à 09h

Places limitées !  Nous ne pourrons pas accueillir tout le monde, inscrivez-vous maintenant !

Nous distinguerons ici différents type de crédits et différentes situation afin d’avoir une vision aussi complète que possible. Il convient de noter que si des solutions existent pour les échéances de prêt, le paiement de l’assurance emprunteur ne peut pas être modifié ou reporté.

Pour les prêts en €uro

Pour les emprunteurs qui ont pris l’option d’un prêt en €uro, il sera probablement plus simple de trouver une issue avec votre banque. La grande majorité des solutions de financement prévoit de manière contractuelle des options de modularité que vous pourrez assez facilement activer. Pour ce faire, il convient de relire vos offres de prêt et de prendre connaissance des modalités. Un mail à votre banquier ( oubliez le téléphone pendant cette période) pour formuler votre demande et la solution se met en place rapidement. Dans la plupart des cas, il ne sera pas nécessaire de signer d’avenant, les modifications étant prévues dans le contrat. Les options prévues sont en général une baisse des mensualités en contrepartie d’un allongement de durée de remboursement du prêt. Cela peut aller à la suspension des échéances pour quelques mois, avec toujours à la clé une durée de remboursement plus longue ( ce n’est un cadeau de la banque !). Cette opération a un coût, mais vu les niveaux de taux actuels cela reste limité et peut vous permettre de traverser la période avec plus de sérénité.

Pour les prêts est en cours de déblocage, et si la livraison du logement est retardée de quelques mois, la période dites d’anticipation ( vous payez uniquement des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées) prévue dans les offres de prêt en € permettent d’absorber ce décalage.

Pour les prêts en devises

Disons toute de suite la situation est plus compliquée pour les prêts en Franc Suisse. A ma connaissance aucune banque ne propose contractuellement une modulation des échéances pour ce type de crédit, qui reste une offre très spécifique à l’échelle du pays ( cela concerne potentiellement 400’000 frontaliers suisses alors que l’offre € concerne autour de 27 millions de personnes) et souvent gérée de manière “ artisanale” pour les banque de la zone frontalière. Ceci étant dit, il existe des solutions, mais n’étant prévues dans le contrat initial, il faudra obtenir un accord de votre banquier et passer par un avenant. Vu le contexte actuel, les banquiers devraient se montrer un peu plus souple. La solution passera donc par un report d’échéances pour vous permettre de traverser la période difficile.

Pour un logement en cours de construction, la période de différé est en général de 12 mois, à compter du premier déblocage. Si vous constatez du retard dans la livraison, prenez contact rapidement avec votre banque pour discuter d’un allongement de cette période. A défaut, vous risquez de devoir payer pendant quelques mois  votre prêt et votre loyer.

Dans tous les cas le mot d’ordre est anticipation et dialogue avec votre banque. Si vous n’arrivez pas à le faire pendant la période de confinement car les effectifs dans les établissements bancaires sont réduits, agissez dès que la situation aura trouver une normalité.

Négocier mon crédit immobilier en ligne

Si vous avez signé un compromis de vente ou la réservation d’un appartement, vous disposez en général de 3 mois pour justifier de l’obtention de votre prêt. Pour votre recherche de financement en ligne voici les différentes étapes :

1. faire votre demande de financement en ligne via formulaire ( 3 minutes)

2. un conseiller de votre secteur vous appel pour mieux cibler votre projet (dans la journée)

3. vous recevez par email une première simulation ( dans la foulée de votre échange téléphonique) ainsi que la liste des documents nécessaires

4. vous pouvez nous transmettre votre dossier directement en ligne

5. après étude des documents, votre conseiller vous adresse le mandat électronique de recherche de financement que vous pourrez valider en ligne

6. le conseiller interroge les banques partenaires et vous adresse par email sous 4 jours (en moyenne) les meilleures propositions qu’il a négocié pour vous

7. lors d’un entretien téléphonique, le conseiller vous explique les avantages de chaque proposition. 

8. le conseiller dépose votre dossier auprès de la banque que vous avez retenu et organise le rendez-vous.

Simple, efficace et surtout sans avoir besoin de vous déplacer. Bien entendu, pour les acquéreurs qui souhaitent nous rencontrer dans nos bureaux de Ferney-Voltaire, Neydens ou Anthy-sur-léman, c’est toujours possible !

Rapatrier son salaire 

C’est aussi possible sans faire un détour par sa banque suisse, le bureau de change et la banque française avec change-prive.com et avec un taux de change plus avantageux. Nous avons développé ce service avec l’un des plus gros acteurs mondiaux du transfert d’argent Rationalfix. Ce partenariat permet de faire d’importantes économies et de vous offrir des conditions de négociation de vos francs suisse les plus basses du marché ( n’hésitez pas à faire le test) 

1. Vous vous inscrivez gratuitement sur le site change-privé.com

2. Vous réservez votre taux de change en direct  dans votre espace personnel

3. Vous n’avez plus qu’à faire un virement de votre compte salaire en franc suisse sur le compte de notre partenaire 

4. a réception d’un virement part en faveur du ou des comptes en € que vous avez indiqué

Sans compter que notre plateforme de change permet de faire des couverture de change à terme souples, sans frais. 

Vous voilà maintenant en capacité de traiter votre dossier de crédit et votre change sans vous déplacer et avec des économies à la clés. N’hésitez de nous contacter par téléphone 0987877440 ou par mail contact@mon-taux.com si vous avez des questions.

Christophe 

Pour une majorité de genevois, l’accession à la propriété n’est pas possible en Suisse. A défaut de pouvoir concrétiser leur projet dans leur pays de résidence, il fallait se tourner vers la France voisine pour réaliser son rêve de posséder sa maison. Cette tendance a été très amplifiée depuis l’entrée en vigueur des accords de libre circulation en 2003. La vague des achats en France avait connu un ralentissement il y a quelques années avec la montée en puissance du MCG et la préférence cantonale mais depuis quelque mois, les résidents suisses n’hésitaient plus à franchir la frontière pour acheter leur résidence principale. Cette tendance pourrait rapidement s’arrêter car il devient de plus en plus difficile de trouver un financement.

Les banque frontalières ferment le robinet des crédits

Quelques établissements bancaires avaient durci leurs conditions depuis quelques mois mais le mouvement s’est généralisé en ce début d’année 2020. Si par le passé, il était possible d’acheter uniquement avec l’argent de son 2ème pilier, cette période est maintenant révolu et les conditions d’apport ont été durci. Pour envisager d’obtenir un crédit immobilier il faut maintenant pouvoir financer l’intégralité des frais avec son apport personnel et apporter 10% du prix d’achat du logement. En dessous de ce pourcentage, il ne sera plus envisageable de devenir propriétaire en France. 

Des relations bancaires pas suffisamment rentables

Avec les taux d’intérêt négatifs et la réduction des marges  sur les assurances emprunteurs, les banques gagnent moins d’argent sur une opération de crédit. Pour rentabiliser l’opération de crédit, elles se “rattrapaient” sur la banque du quotidien, les flux des salaires, cartes bancaires etc…ou mais voilà une bonne partie des non-résidents qui achète en France continue de vivre en Suisse et n’utilise que faiblement leur compte en France. Dans ces conditions, les banques ont donc décidé d’accompagner les acheteurs présentant le moins de risque pour eux, à savoir ceux disposant d’un apport significatif pour qu’en cas de défaut de paiement, la somme due soit assurément couverte par la valeur du logement.

Pour certains profils, c’est mission impossible 

La situation professionnel est un critère pris en compte par les établissements bancaires au moment d’accorder. Si pour les personnes en période d’essai, il faudra attendre le terme, pour les indépendants la situation est beaucoup moins simple. Seul les professionnels de santé trouvent grâce auprès des banques. Pour les autres, le rêve aura du mal à devenir réalité.

Pour le change, c’est l’euro qui à la main

Et la banque nationale Suisse est bien placée pour le savoir, car elle aimerait sortir des taux d’intérêts négatifs qu’elle a dû introduire en 2015 après l’abandon du cours plancher. Le franc suisse demeure une valeur refuge dont l’évolution est fortement dépendantes des événements politico-économiques des autres puissances de ce monde. Si elle a revu à la baisse ses prévisions de croissance, la Suisse conserve de solides fondamentaux et donc un fort pouvoir d’attraction particulièrement apprécié en cas de turbulence. La question est donc plutôt de savoir comment va évoluer la zone euro dans les prochains mois. En la matière les prévisions pour 2019 sont plutôt rassurantes malgré un léger ralentissement de la croissance mais un taux chômage de la zone euro qui devrait passer sous le seuil des 8%. L’euro devrait donc prendre un peu de force par rapport au franc mais de nombreux événements politiques ( Brexit, problème migratoire, départ de Merkel, guerre commerciale avec les USA etc…) pèseront sur la tendance, amenant de la volatilité et donc des opportunités à saisir pour fixer un bon taux de change.

Immobilier, pas de hausse de taux avant l’été… en tout cas !

Les propos des banquiers centraux européens et suisses, sont très clairs : compte tenu du ralentissement constaté en fin d’année 2018, ils n’envisagent pas de hausse de taux avant cet été, en tout cas. La capacité d’achat des frontaliers ne devrait donc pas être affectée et il est encore temps pour ceux qui ne l’aurait encore pas fait de renégocier son crédit.

2019 sera marqué par l’entrée en fonction du CEVA qui devrait considérablement chambouler les modes de déplacement transfrontaliers et stimuler le marché immobilier sur les secteurs les plus impactés. De nombreux logements vont encore sortir de terre en 2019.  Portés par la demande locale et la dynamique des investissement Pinel, les promoteurs mettront sur le marché de nombreux logements neufs. Comme l’an passé, cela influera sur la valeur des logements anciens, offrant des opportunités sur des biens récents en seconde main. L’évolution des prix étant fortement influencée par la proximité avec les axes de transport en commun, la mise en service des nouveaux moyens ( CEVA, bus à Haut niveau de service) pourrait faire grimper les tarifs.

Des taux d’intérêts bas,  un cours de change euro/chf sous 1,20, un marché de l’emploi solide, la zone frontalière devrait rester dynamique. . Et comme dans le même on voit revenir des genevois s’installer en France, le marché de l’immobilier devrait bien se tenir en 2019.

Côté franc suisse, cela ne va certainement pas plaire à la Banque Nationale Suisse dont la politique est orientée en faveur d’une baisse de la monnaie nationale. Mais les indicateurs de la croissance de l’activité manufacturière suisse, portée par l’horlogerie, sont meilleurs que prévus. Cela a eu pour effet de booster le cours du franc suisse, l’effet valeur refuge ayant accentué encore la tendance.

Car côté euro, les indicateurs laissent entrevoir les uns après les autres des signes de ralentissement de la croissance européenne. L’effet de la guerre commerciale lancée par Trump commence à inquiéter d’autant que l’Europe reste avec des gros dossiers à régler en interne, comme la politique migratoire et le niveau d’endettement de certains pays.

Une autre manière de gérer votre rapatriement de salaire

Comme annoncé depuis quelques semaines, nous allons bientôt pouvoir proposer une nouvelle alternative pour faire votre change. Nous sommes dans la partie d’intégration des interfaces avec notre partenaire et espérons pouvoir démarrer avec quelques clients d’ici le mois de septembre. N’hésitez à vous inscrire pour être les premiers informés du démarrage. A noter que nous ne ferons aucune publicité (affichage, google et autres) pour ce service afin de pouvoir vous offrir le meilleur taux de change possible. Plutôt que d’investir dans la publicité, nous avons fait le choix de négocier des marges très basses au profit de nos utilisateurs. Nous fonctionnerons donc uniquement sur parrainage et recommandation.

29’299 € ! C’est l’économie que nous avons permis de gagner sur un financement de 315’000 € sur 25 ans pour une première acquisition. Je garde toujours en tête une phrase récurrente l’un de mes anciens “boss” : a quoi sert le service que tu proposes à tes clients ? En quoi es-tu utile à tes utilisateurs ? Ce chiffre illustre une partie de la réponse. Voyons comment nous en sommes arrivés là.

Profil des emprunteurs : Jeune couple, Mr, paysagiste, travaille sur France et sa compagne, frontalière depuis moins d’1 an, travaille dans un bureau d’étude à Genève.

Leur projet : acheter leur premier appartement sur plan ( Vente en Etat Futur d’Achèvement VEFA) à quelques kilomètres de la frontière. Prix de l’appartement : 315’000 €.

Au niveau apport : Pour ce projet, les clients ont en apport personnel de 18’000 €, soit le montant global des frais et de quoi s’offrir une cuisine.

Proposition de leur banque :  Leur première démarche a été de contacter leur banque. S’agissant d’un premier achat et d’un logement neuf, ils peuvent prétendre à un prêt à taux zéro (PTZ) mais ne retiennent pas l’idée du prêt en devise. La proposition de financement étant un peu  complexe (Prêt à Taux Zéro, Prêt spécial primo-accédant, Prêt habitat classique avec des durées différentes de remboursement), nous l’avons synthétisée comme suit : 

 * Frais de garantie, frais de dossier

Sur recommandation d’un proche, ils nous ont contacté. Afin de ne pas leur faire perdre de temps, nous leur avons demandé de nous faire parvenir par email la proposition de leur banque pour voir si nous pouvions envisager de trouver mieux. Bingo ! Notre analyse fait  rapidement ressortir 2 autres banques susceptibles de proposer un meilleur taux et une assurance emprunteur moins chère avec des garanties équivalentes.

 Après nous avoir transmis par mail leur dossier et validé  notre mandat de recherche en financement directement en ligne, nous entamons les négociations avec les banques !

3 banques sont donc intéressées par le profil des clients (dont leur banque ))) et prêtent à discuter leurs conditions pour financer ce projet.  

4 jours pour faire le tour des banques

Après 4 jours de négociation avec les établissements bancaires, nous organisons un rendez-vous dans nos bureaux afin de leur présenter 3 propositions de financement. Les clients retiennent logiquement la proposition de leur banque, qui a accepté de revoir ses conditions de taux et d’assurance ( ce qui n’est pas toujours le cas).  Ils vont réaliser une économie de plus de 100 € pendant 25 ans !

Le détails de que le conseiller à obtenu et le pourcentage de variation par rapport à leur proposition initiale :

* Frais de garantie, frais de dossier

Au final, et en tenant compte de notre honoraires de 750 €,  le coût total du crédit baisse de 31%, soit une économie de 29’299 euros. Belle opération ! 

Taux d’intérêt : cela reste très favorable tant pour l’euro que pour le franc suisse. La guerre des échanges commerciaux lancée par Donald Trump pèse sur la croissance et laisse entrevoir une plus longue période de taux bas.

Délais de traitement : avec les vacances il est difficile d’envisager des rendez-vous en banque à moins de 3 semaines. Les principaux acteurs du secteur du crédit immobilier nous donnent actuellement des rendez-vous pour signer les demandes de financement pour fin Août, début septembre. A prendre en compte dans les délais de signature des compromis !

Conditions d’octroi :

• Prêt en devise : 8 banques sur 10 exigent 10% d’apport plus les frais.
• Non-résidents : Caisse d’Epargne et Banque Populaire, n’interviennent plus, même s’ils sont clients alors que dans le même temps BNP Paribas et Crédit Agricole ont rouvert les vannes pour du secondaire et du locatif.
• Délai édition des offres : auprès des opérateurs historiques, les délais sont fluides. A priori les autres banques annonce une amélioration des délais de traitement.

Rappelons que le crédit immobilier est un produit de conquête stratégique pour la plupart des réseaux bancaires. Les objectifs 2018 sont conséquents pour la majorité des banques qui peinent à les atteindre. Nous trouvons donc un peu plus d’écoute et d’attention pour des dossiers plus complexes.

Prêt en devise, prêt en euro, prêt réglementé, la gamme des solutions de financement mis à disposition par les réseaux bancaires de proximité permettent de couvrir en grande partie les besoins des candidats à l’accession à la propriété. Il n’en demeure pas moins que certains profils, ou certaines situations plus complexes, la concrétisation d’un achat immobilier était jusqu’alors impossible. Peut-on trouver un crédit pour un financement à 110% ? Reprendre un encours de crédit personnel pour investir dans un logement ?  Obtenir un financement au quand on plus de 65 ans ?  Nous avons maintenant une solution originale et innovante qui nous permet de couvrir une plus grande partie des besoins des emprunteurs.

Les séniors : âge de fin de prêt 95 ans et sans assurance emprunteur.

Paul à 72 ans, veuf, perçoit une retraite de 3500.- CHF. Propriétaire de sa résidence principale à Thonon qu’il souhaite conserver, il veut acheter un T2 à Annecy pour se rapprocher de sa fille. Pour ce pied à terre, qui ne sera considéré comme une résidence secondaire, Paul a pu obtenir un financement de 180’000.- € sur 15 ans au taux de 1,50%. Pour ce crédit et ne s’agissant pas sa résidence principale, la banque a accepté le dossier sans assurance emprunteur !

Peu d’apport: devenir propriétaire avec 3’000.- €.

Louise a trouvé un travail sur Genève depuis 6 mois. Avec son compagnon Aurélien, ils ont l’opportunité d’acheter un T3 à St Genis Pouilly pour 280’000.- €. Avec leur apport de 3’000.- €, nous avons pu mettre en place un financement de 302’500.- € à 1,85% sur 20 ans, soit 108% du prix d’achat.

Investissement locatif : Reprise de prêt consommation, financement à 107%, taux d’endettement 39%

Mathias et Virginie, 2 enfants, ont construit leur maison il y a 4 ans à Cranves-Sales.

Salaire : 7’700.- € par mois

Prêt en cours sur la maison : 2’500.- CHF/mois

Prêt voiture : 750 €/mois capital restant dû 18’000.-€

Taux d’endettement actuel : 35%

Projet : Pour préparer la retraite, ils envisagent l’achat d’un appartement en VEFA à Saint Julien en Genevois à 230’000 €. Ils disposent d’un apport personnel de 10’000.- €

Position des banques de réseau : Refus, taux d’endettement trop important.

Solution : Nous pourrons mettre un prêt immobilier de 248’000.- € sur 25 ans à 1,85% dont une partie pour solder le crédit voiture. De plus, les clients n’ont pas eu à changer de banque et ont conservé le prêt en cours sur leur résidence principale.

Conclusion 

A travers ces quelques illustrations, vous constatez qu’il est encore possible d’innover en terme de crédit immobilier. Cette solution résolument novatrice, réservée aux résidents, ouvre de nouvelles perspectives pour investir dans l’immobilier, pendant que les taux d’intérêts sont encore bas…..

L’innovation, l’indépendance, l’équité et la qualité sont les valeurs sur lesquelles j’ai souhaité construire Mon-taux.com en 2010. 8 ans plus tard, quand je prends connaissance de l’avis de nos clients, je constate que nous sommes parfaitement en accord avec ses valeurs. Nous, car c’est le fruit du travail formidable des collaborateurs de Mon-taux.com que je souhaite mettre en avant aujourd’hui. Je veux donc dire ici un grand bravo et mes remerciements à Karine, Hikaru, Clara, Younes, Thibaut et bien évidemment Sandrine pour la qualité de leur travail au quotidien.

Dans un monde où le digital prend chaque jour une place de plus en plus importante, ces témoignages me confortent dans l’idée que le contact humain joue un rôle déterminant pour assurer un service de qualité. La proximité avec nos interlocuteurs dans les banques, l’expertise acquise sur les spécificités des frontaliers et l’engagement de nos conseillers aux côtés de nos clients ( quand ça va bien mais surtout quand cela devient compliqué), sont les clés de la réussite de notre service.

Le métier de courtier en crédit n’avait pas forcément une bonne image mais je suis convaincu que, pour ces nouveaux propriétaires, l’expérience Mon-taux.com dans leur parcours d’achat immobilier, contribue à faire évoluer la perception de notre métier. Dans le cadre complexe d’un prêt en devise et  sur un territoire ( Chablais, Pays-de-Gex, Genevois) ou les compétences des conseillers bancaires sont très disparates, la contribution d’un courtier en crédit de qualité est un rouage déterminant pour que la partie financement se passe bien. C’est l’avis de nos utilisateurs.

Un grand MERCI à nos clients pour leur confiance et à toute l’équipe de Mon-taux.com !

Présenter un beau dossier

Les banques accordent les meilleures conditions de financement aux emprunteurs présentant les meilleurs dossiers. Même si cela semble évident, il faut avoir en tête que disposer d’un “bon salaire “, comme celui qu’offre le statut de frontalier n’est pas suffisant en soit. Au niveau du financement, le dossier de qualité pour le banquier est celui pour lequel le risque est le plus limité. Dans cette logique, plusieurs critères sont déterminants : l’apport personnel ( 10% + frais), la stabilité professionnelle, le saut de charge ( différence entre la charge future du crédit et le loyer actuel + épargne régulière) et le reste à vivre. La banque accordera des conditions de taux d’autant plus favorables si elle a en face d’elle un client ou futur client qui offre des perspectives commerciales pour les prochaines années. Dans cette optique, le banquier va considérer votre niveau de revenu ( plus il est important plus vous offrez des perspectives pour la banque) mais également le fonctionnement des comptes. Un candidat à l’emprunt disposant d’un solide revenu mais régulièrement à découvert ou avec des rejets d’opérations, ne sera pas forcément accepté auprès de toutes les banques. Pour les étourdis, les banques regardant l’historique des 3 derniers mois de fonctionnement de compte, il faudra faire attention pendant cette période afin de produire des relevés tout beaux, tout propres. Au risque,  de ne pas obtenir le meilleur taux !

Faire le tour des banques

Face à la poussée des banques en lignes et des fintechs, les banques de réseau se livrent une guerre sans merci pour capter de nouveaux clients de qualité. Et dans cette guerre, le crédit immobilier joue un rôle important car c’est un des rare moment ou le client est prêt à changer de banque en contrepartie de conditions financières avantageuses pour leur financement. Dans ce contexte, vous constaterez que votre banque est souvent moins bien positionnée car vous êtes déjà un client….alors qu’elle fera plus d’effort pour conquérir un prospect qu’elle pourra équiper de nouveaux produits et services. Dès lors, pour espérer bénéficier du meilleur taux, vous aurez intérêt à mettre toutes les banques en concurrence. Si vous avez la patience, vous pouvez le faire vous même ou faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Ne pas regarder que le taux, mais le coût total

Avec le niveau de taux d’intérêt que nous connaissons aujourd’hui pour un prêt en devise, regarder uniquement cet indicateur serait une erreur dans votre démarche de recherche de la meilleure solution pour votre financement. Selon le nombre d’emprunteur et l’ âge, le coût de l’assurance est souvent plus important que la somme des intérêts. Même si cela reste compliqué de changer d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier en franc suisse, certains établissements proches de la frontière restent ouverts sur ce sujet ( en même temps c’est la loi….). Pour ce qui concerne les frais annexes à l’opération de financement ( frais de garantie, frais de dossier), s’ils ne sont pas forcément comparables, les écarts entre les uns et les autres sont beaucoup plus faibles, donc moins déterminant que le taux d’intérêt et l’assurance du crédit.

Le moins cher n’est pas forcément le meilleur

Pour illustrer mon propos sur le sujet, je vous partage un vieille adage familial “ le pas cher et toujours trop cher”, sous entendu que si le prix est bas, la qualité n’est pas forcément au rendez-vous. Cela se vérifie aussi dans le domaine du crédit immobilier et du prêt en franc suisse. D’une part du fait de la concurrence de la Suisse qui touche aussi les banques dont les meilleurs éléments franchissent aussi la frontière pour des meilleures conditions de salaire. Au même titre que bon nombre d’autres entreprises, tout secteurs d’activité confondus, les banques de la zone frontalière peinent à conserver leurs collaborateurs. Par ce fait, les conseillers en agence changent régulièrement, avec des niveaux de formation et de compétence très disparates d’une banque à l’autre. L’autre aspect concerne la spécificité du prêt en devise dans une chaîne de traitement des crédits. Sur ce point, les banques locales qui ont grandi avec les prêts devises seront plus efficaces dans leur processus de traitement que certains acteurs nationaux pour qui le marché des frontaliers représente un goutte d’eau dans leur production de crédit habitat. Malheureusement, le choix du moins disant peu parfois aboutir à des situations “baroques” avec des délais à rallonge pour obtenir les offres de prêt et des opérations qui ne vont pas au terme à défaut d’avoir obtenu le financement.

Financer les frais

Si à une certaine époque les banques étaient capables de financer l’intégralité d’un projet immobilier, les choses ont bien évolué depuis la crise des subprimes en 2007. Depuis cette date, le niveau d’exigence en terme d’apport personnel a augmenté portant le minima au financement des frais. Nous parlons ici des frais inhérents à l’acte d’achat à savoir:

• les frais de notaire : +/- 7,5% pour un bien existant, 3% pour un logement neuf
• les frais de garantie de la banque : hypothèque ou organisme de caution environ 1% du montant du prêt
• frais de dossier bancaire/courtier : très variables mais compter entre 1500.- € et 2500.- €.

Cela représente environ 9% du prix d’achat pour un logement ancien et 4,5% pour un logement neuf. Les emprunteurs devront pouvoir justifier de cette somme au moment de la demande de financement, à travers des relevés de comptes, acte de donation …..

L’apport du 2ème pilier, c’est pas pour les frais

Les frontaliers ont la possibilité d’utiliser une partie de leur prévoyance professionnelle pour financer leur résidence principale en France. Pour retirer le 2ème pilier, il faut que le capital soit supérieur à 20’000.- CHF . Un impôt est prélevé à la source ( compter environ 4% sur Genève) qui pourra être récupéré après avoir justifié d’avoir été imposé en France au taux de 6,75%. Les fonds sont transférés directement par la caisse de pension chez le notaire et doivent servir à financer le bien immobilier uniquement. C’est à dire pas les frais. Jusqu’à récemment, certains banques de la zone frontalière acceptaient de financer les frais ce qui permettait de trouver une solution pour les emprunteurs n’ayant que pour unique apport leur 2ème pilier. Les établissements de crédit  ont revu leur position et cela rend, depuis quelques mois,  l’opération de financement uniquement avec des fonds provenant de la LPP beaucoup plus compliquée. Dernièrement, une caisse de  pension a accepté l’affectation des fonds de prévoyance au paiement des frais. Les caisses de prévoyance en Suisse ayant toute leur propre règlement, il est important, dès lors que vous envisagez d’utiliser votre LPP pour votre achat immobilier, de vous rapprocher des gestionnaires de votre caisse afin de connaître la procédure pour libérer les fonds. Faites le très en amont dans votre démarche car les délais peuvent être longs, très longs.

Un financement à 110% : c’est encore possible !

Comme évoqué, le niveau d’apport usuel minimal est le montant des frais.

Nous distinguerons ici les prêts en franc suisse des prêts en euro. 

• Prêt en devise : Dans la grande majorité des banques, l’apport minimum est de 10% du montant du prix d’achat + les frais. Quelques acteurs régionaux acceptent encore un financement à 100% notamment pour les moins de 35 ans.
• Prêt en euro : Les banques de la zone frontalière acceptent des financements à 100% voir 102% pour des jeunes. Certains acteurs spécialisés sont susceptibles de mettre en place des financements jusqu’à 110% du prix d’achat avec des conditions de taux tout à fait acceptable ( taux fixe 1,60% sur 15 ans en Juin 2018).

L’apport personnel est un élément déterminant dans l’obtention d’un crédit immobilier et il favorise la négociation de meilleures conditions de financement. Si votre apport est limité, il existe malgré tout des solutions qui vont vous permettre de devenir propriétaire et surtout d’économiser de payer un loyer !