Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

C’est ce qui semble se dessiner dans la nouvelle loi de finance 2012 et le recentrage annoncé la semaine passée par le 1er ministre. Sous recentrage et plan d’austérité oblige, il faut voir un recentrage vers les ménages les plus modestes par l’introduction de plafonds de ressources. Ce dernier point exclura de fait bon nombre de frontaliers ou de résidents suisses de ce dispositif d’encouragement à la propriété. L’impact de cette mesure devrait toutefois resté limité pour le bassin genevois. En effet, la durée de remboursement du PTZ+ est déterminée  par le montant des revenus des emprunteurs. Pour les plus haut revenus, cette durée souvent limitée à 5 ans, fait gonfler le montant des mensualités faisant passer le ratio charge revenu au-delà de la barre des 35%. Dès lors, bon nombre d’emprunteurs renoncent à la mise en place de ce dispositif.

Pas de problème en revanche pour les jeunes et les néo frontaliers (Frontaliers installés dans la région depuis moins de 2 ans).  Les conditions du PTZ+ étant déterminées par le revenus fiscal de référence de l’année N-2, ceux qui ont acquis récemment le statut frontalier pourront continuer a bénéficier de cet avantage.

 En outre, et comme nous l’avons annoncé il y a quelques jours, le financement à taux zéro ne concernera que le financement des logements neufs à partir du 1^er Janvier 2012.

Il faudra  attendre un prochain décret pour confirmer l’ensemble de ces dispositions et la publication des barèmes détaillés.

En attendant, et compte tenu des délais de traitement administratif, il ne reste que quelques jours pour bénéficier des conditions 2011 !

Présenté par le député Gilles Carrez, un amendement a été validé hier accordant des délais supplémentaires pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt de 22%. Pour ce faire, il faut que la réservation du bien soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 et que la vente soit actée au plus tard le 31 mars 2012. Pour les projets en VEFA, l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard 30 mois après la date de déclaration de l’ouverture du chantier.

Passé ce délai, et après les différents coups de rabot de l’administration fiscale, le taux de réduction d’impôt Scellier sera ramené à 13% avant de disparaitre définitivement au 31/12/2012.  

Plus que quelques jours pour saisir ces dernières opportunités. Nous avons encore quelques objets autour du bassin Genevois.

Telles sont les principales mesures du plan d’austérité, présenté ce jour par Francois Fillon, qui impacteront le patrimoine. Sur un plan prévoyant 18,3 milliards d’économies pour 2012 et 2013, avec des décisions fortes comme l’augmentation de la TVA de 5,5% à 7%, ainsi que l’avancement de la retraite à 62 ans dès 2017, nous mettrons le focus sur 3 mesures qui concernent la gestion du patrimoine :

-  à compter de 2012, le prêt à taux zéro (ptz+) ne devrait plus concerner que les projets immobiliers dans le neuf. Rappelons que le PTZ+ est ouvert à tous depuis le début de l’année 2011, et sans conditions de ressources. Les suisses qui décident d’installer leur résidence principale en France pourront toujours prétendre à ce type d’aide pour le financement de leur futur logement. L’éco PTZ sera réduit de 20%.

- la loi scellier sera supprimée à la fin de l’année 2012. Ses avantages seront réduits pour sa dernière année. Nous sommes encore dans les derniers jours pour faire un investissement avec les conditions de 2011.

- le Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) sera porté de 19% à 24%. Si on lui ajoute la CSG aujourd’hui à 13,5%, c’est à 37,5% que seront taxés les intérêts sur livrets bancaires, les dividendes, assurance –vie.  Rappelons que l’option  PFL reste une alternative qui permet d’éviter de reporter les revenus de ces placements dans votre déclaration fiscale. Concrètement cela signifie qu’un compte sur livret qui rapporte 5% brut, vous donnera 3,125% net, contre 3,375% précédemment. Pour  prendre la bonne option du prélèvement, il faut tenir compte du revenu global, mais surtout de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition).

Nous suivrons dans les prochains semaines la mise en œuvre de ces mesures. Nos conseillers sont à votre disposition pour un conseil personnalisé.

De son coté, et par solidarité avec la nation, le gouvernent et le chef de l’état français ont accepté de geler leur rémunération…..c’est déjà pas si mal ?

Malmenées sur les marchés et par les agences de notations, les banques ont toutes durci significativement leurs conditions d’octroi. Bien que les établissements bancaires aient pris la même orientation en termes d’acceptation de crédit, leurs positions sur le front des taux sont divergentes. Si par le passé l’écart entre les offres était de l’ordre de 0,20, il est aujourd’hui supérieur à 0,60. Actuellement, la meilleure offre à taux fixe pour un crédit en devise sur 25 ans s’élève à 2,50% contre 2,70% début Août, soit pour un crédit de 300’000CHF, une économie par mois de 40.-CHF soit 12’000.-CHF sur toute la durée du financement. Pour ce qui concerne les taux variables, la meilleure offre pour un prêt Capé + 1 est située à 2,15% pour un maximum à 3,15%. Alors que le Libor 3 mois flirte avec un taux zéro (0,03% à ce jour), les banques qui pratiquent encore ce genre de financement en ont profité pour remonter leurs marges, passant de 0,60 en Août à 1,10 à fin septembre.

Conseil Mon-taux.com : ce mois encore compte tenu des conditions, nous plébiscitons le taux fixe. Les conditions de départ des crédits à taux variables et capé sont très alléchantes. Mais il faut se projeter sur la durée totale de votre financement. Et si on se base sur l’historique des 20 dernières années du Libor 3 mois, vous serez très rapidement au sommet du cap…

Posted by Christophe

Dans un contexte économique difficile et avec un franc suisse plus fort que jamais, nous avons souhaité faire un petit tour d’horizon des opportunités qui s’offrent aux frontaliers pour optimiser leurs investissements et leur fiscalité en 2011.   A quelques semaines d’un nouveau coup de rabot sur les « niches fiscales », nous passerons en revue les solutions les plus intéressantes tant du côté français que suisse. Dans tous les cas, il faudra que les opérations soient réalisées avant le 31/12/2011.

Les solutions en Suisse

Pour les frontaliers qui sont imposés à la source, les versements sur le 2ème ou 3ème pilier constituent les rares alternatives qui permettent de réduire la fiscalité. Dans les 2 cas, il faut être conscient qu’il s’agit d’investissement à long terme car les fonds sont bloqués jusqu’au départ à la retraite sauf conditions spécifiques (achat de la résidence principale, remboursement de la dette sur la RP, départ définitif de la Suisse, devenir indépendant, invalidité). La taxation en France à 6.75% (actuellement) du capital de prévoyance, doit aussi être prise en compte dans la démarche.

2ème pilier : il n’y a pas de plafond maximum mais vous êtes limité par les conditions du plan de prévoyance de votre entreprise. Vous devez interroger votre caisse de pension pour connaître le montant disponible.

Notre conseil : à privilégier en fin de carrière, les fonds sont immobilisés moins longtemps. Faire des versements annuels fractionnés sans dépasser le montant qui neutralisera l’impôt à la source.

3ème pilier A : vous pouvez en avoir plusieurs sans pouvoir dépasser le montant de versement de CHF 6’682.- sur l’ensemble des contrats. Vous pouvez trouver ce type de solution soit auprès des banques suisse soit vers les compagnies d’assurance. Dans les 2 cas, vos versements pourront être investis sur des fonds de placement.

Notre conseil : privilégier la souscription auprès des compagnies d’assurance pour avoir des garanties en cas de décès. Le 3ème pilier bancaire ne vous impose aucun versement régulier, nous le conseillons pour ceux qui recherchent de la souplesse dans la gestion de leur épargne.

 Les solutions en France

Le gouvernement français réduira encore les fameuses « niches fiscales » dans les prochaines semaines. Le prochain coup de rabot annoncé ne sera probablement pas le dernier. Pour les frontaliers qui paient des impôts sur le revenu en France, nous avons identifié quelques pistes d’investissement qui pourront vous permettre de réduire votre imposition. Si les marchés actions offrent à notre avis d’importantes opportunités, ils sont trop volatiles pour pouvoir s’y engager. Nous orientons nos recommandations vers l’immobilier, en faisant attention à la qualité de votre investissement et en respectant les 3 règles d’or de ce marché : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

Loi Scellier : investir dans un logement locatif dans le cadre du dispositif Scellier vous permet encore d’obtenir une réduction d’impôt de 22% sur 9 ans du prix du bien. Pas besoin d’un gros apport et c’est finalement le locataire et l’état, via l’avantage fiscal consenti, qui paient une grosse partie du crédit.

Notre conseil : Attention à l’emplacement de votre bien (IL FAUT ALLER SUR PLACE !!!). Privilégier les petites surfaces (studio à T2, max T3) et faites comme si vous deviez y habiter pour en mesurer les avantages et les inconvénients.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : dans le même esprit que le Scellier, vous devenez acquéreur d’un appartement ou d’une chambre meublé et géré par un exploitant. Vous signez avec ce dernier un bail de 9 à 11 ans avec un rendement garanti et vous pouvez bénéficier, en plus de la récupération de la TVA à 19,6% d’une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans du prix du logement. Les investissements peuvent être réalisés dans des résidences de tourisme, des résidences étudiantes ou hôtelières, voire des logements pour personnes âgées qui dans tous les cas proposent des services à ses clients. Vous ne vous occupez de rien, le gestionnaire gère le remplissage, l’entretien courant et les rendements sont corrects (entre 3.5% et 4%)

Notre conseil : Vérifier le bail avec précaution, notamment les conditions de sortie. S’assurer de la qualité du bailleur et de sa solidité financière. Et toujours vérifier l’emplacement !

SCPI SCELLIER : il s’agit d’un placement financier investi exclusivement dans des logements répondant au dispositif Scellier. C’est ce que l’on appelle de la pierre papier. Le gros avantage de cette solution, c’est que vous pouvez souscrire à partir de 10’000.- € et que cela peut être financé par un crédit immobilier. Comme pour Scellier, vous obtenez une réduction d’impôt de 22% sur 9 ans du capital investi. Autres avantages, vous ne vous occupez de rien et votre investi est réparti sur plusieurs résidences dans toute la France. Le nombre de part étant limité, il ne faut pas attendre.

Notre conseil : si cette solution est accessible pour un montant limité, il faut absolument l’envisager sur du long terme car les conditions de sortie sont limitées avant l’échéance.

Autres investissements générant une défiscalisation en 2012 sur les revenus 2011, les FCPI, FIP et SOFICA.

Les SOFICA vous permettent d’obtenir un taux de réduction d’impôt allant de 36 à 43%, avec un minimum de 5 000€ de souscription et un maximum de 18 000€ soit un gain de 7 740€ d’impôt. La souscription de ce placement destiné à financer l’industrie cinématographique et audiovisuelle, nécessite d’accepter un risque en capital et une durée de détention de 8 ans environ.

Il s’agit d’un produit financier rare et confidentiel, n’hésitez pas à nous solliciter si vous êtes intéressé par cette offre.

Les FCPI et les FIP permettent une réduction d’impôt de 22%. La souscription maximum pour une personne seule  est de 12 000€ soit un gain de 2 640€ et le double pour un couple. Le FIP et FCPI sont des fonds de communs de placement à risque qui impliquent une durée d’investissement de 8 ans environ.

Nous avons sélectionné des partenaires, programmes et gestionnaires qui répondent à nos critères d’exigence pour assurer la qualité de votre investissement.

Olivier, notre spécialiste de la Gestion de patrimoine se tient à votre disposition au 022/556.02.03.

Introduit en zone frontalière depuis une dizaine d’années, l’intégration d’un 3^ème pilier dans le financement de sa résidence principale a été une solution largement retenue par les frontaliers genevois. Ce montage, qui consiste à amortir son crédit par la constitution d’une épargne, permet de combiner acquisition immobilière et optimisation fiscale.

L’introduction en début d’année de la taxation, en France, du retrait en capital des avoirs de prévoyance (2^ème pilier et 3^ème pilier A) modifie la donne. Pour y voir plus clair et comprendre les mécanismes de ce type de solution, nous décomposons le mode de calcul pour fixer de nouveaux repères.

Le montant maximum de la tranche financée avec un prêt in fine ne pourra être supérieur au montant garanti par le 3^ème pilier après 25 ans de cotisation. Pour un emprunteur, aujourd’hui âgé de 37 ans, le capital garanti après 25 années de primes s’élève à 181 000.- CHF.

Les taux des prêts en devises in fine sont généralement plus chers que les taux des  crédits amortissables. Nous retiendrons, pour notre exemple, un écart de 0,40 ainsi qu’une base de taux moyen constaté sur les 20 dernières années à 2,50% pour le taux fixe 25 ans. Pour l’assurance, notre calcul est basé sur un taux moyen constaté de 0,34%.

Coût d’un financement in fine adossé à un 3^ème pilier lié:

Coût d’un crédit amortissable :

Résultats :

 La solution du financement en prêt in fine coûtera 51 507.- CHF de plus qu’un financement amortissable.  Pour que l’emprunteur trouve un intérêt à ce type de montage, il faudra que l’économie d’impôt à la source, grâce à son troisième pilier, soit d’au moins 2 060.- CHF par année.

Calcul du gain fiscal :

L’impôt à la source se calcule sur le salaire brut annuel, et le taux d’imposition est déterminé par la situation familiale du contribuable. Le montant versé sur un 3^ème pilier lié vient en diminution du salaire brut annuel, ayant un effet, tant sur le montant taxé, que sur le taux de taxation. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre site.

Exemple : un frontalier genevois, dont la rémunération brute annuelle est de 138’601.- CHF, est taxé à 20,03%, soit un impôt de 27’761,78.- CHF. En réalisant un versement de 6’682.-CHF sur son 3^ème pilier A, c’est un revenu annuel de 131’919.-CHF qui sera taxé à 19,38%, soit un impôt de 25’565.- CHF. Dans le cas présent, le souscripteur fait une économie annuelle d’impôt de 2’195.-CHF.

Conclusion : 

Dans notre exemple, pour qu’il représente un gain, il faut que le revenu annuel de l’emprunteur soit d’au moins 138 601.- CHF pour un célibataire, et par extension, 175’000.- CHF pour un couple marié, 185’000.- CHF pour un couple avec 1 enfant, 190’000.- CHF pour un couple avec 2 enfants….

Le financement de sa résidence principale, avec un prêt en devise in fine, est une opération quelque peu complexe, mais son intérêt peut être facilement calculé.

Nous pouvons donc en conclure que ce type de montage reste intéressant pour les salariés disposant de revenus conséquents. 

Bien entendu, ces calculs sont valables dans l’environnement fiscal actuel. Il faudrait les revoir en fonction de l’évolution du barème  de l’impôt à la source, mais aussi de la taxation sur le capital de prévoyance.

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aider sur ce sujet.

Après 10 mois d’existence, nous avons enregistré ce week-end la 1000ème demande de crédit immobilier sur notre site. Chaque semaine, vous êtes de plus en plus nombreux à nous solliciter pour vous accompagner pour le financement de votre projet immobilier. Je suis très heureux de constater que nos valeurs de qualité, d’équité et d’indépendance trouvent un large écho auprès de la communauté des frontaliers. Face à une concurrence toujours plus agressive, avec des solutions souvent aléatoires tournées autour du 3ème pilier, de courtiers à la recherche de la plus grosse commission, nous ne transigerons pas sur notre ligne de conduite : défendre l’intérêt de nos clients à travers des propositions honnêtes et claires.

Si le site internet est un moyen simple et rapide pour obtenir de l’information, je suis convaincu que la proximité et l’expérience de nos conseillers vont vous aider à faire le meilleur choix pour vous. Avec des bureaux à Plan-Les-Ouates et à Ferney-Voltaire, et de larges plages horaires, nous avons vocation à vous faire gagner du temps et simplifier vos démarches.

Au-delà de l’activité du crédit immobilier, vous êtes plus de 16 000 à venir chaque mois sur notre site qui dépasse maintenant les 48 000 visites mensuelles. Pour continuer de vous satisfaire, nous travaillons à apporter régulièrement des évolutions tant au niveau du contenu que du graphisme. Nous proposons depuis fin mai l’assurance santé frontalier avec là aussi un comparatif de 3 compagnies d’assurance, nous avons déjà édité 3 newsletters et préparons de nombreuses nouveautés pour les semaines à venir.

Je profite de cette occasion pour vous remercier de votre confiance et de votre fidélité. Parce que l’environnement et la règlementation sont de plus en plus complexes, parce que la situation des frontaliers est exploitée par beaucoup mais mal connue de beaucoup (souvent les mêmes), nous continuerons d’apporter un conseil et une information indépendante pour simplifier la vie de part et d’autre de la frontière.

A bientôt,

Christophe Chevassus

Fondateur Mon-taux.com

C’est le niveau record que vient d’atteindre le Libor 3 mois, soit le principal indice sur lequel sont indexés les prêts en devise à taux variables en  Franc Suisse. C’est un record historique qui s’explique par les actions entreprises  par la  BNS en injectant à plusieurs  reprises de la monnaie sur le marché pour essayer de faire baisser le cours du Franc Suisse. Dans la foulée, le rendement des obligations de la confédération à 10 ans,  indicateur de référence  des taux à long terme, chute également à 0,99%.

Concrètement, et comme nous l’annonçons depuis 2 semaines, les taux des crédits immobiliers en devise devraient baisser dans les prochains jours de manière significative. Nous utilisons le conditionnel car il existe actuellement une crise de confiance entre les banques qui ont peur de se prêter de l’argent entre elles (!!!!), générant ainsi des surcoûts de refinancement. A priori, cela reste une très bonne nouvelle donc pour ceux qui sont en train de monter leur dossier de financement…

Conseil Mon-taux.com : Vu le niveau des taux actuels, il faut privilégier les financements à taux fixe. Le taux de départ des Capé est très bas, mais il ne pourra que monter.

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner dans le choix de la meilleure solution de financement.