Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Voilà une question qui nous semblait encore insensée il y a 18 mois pour qui travaillait en Suisse et habitait en France. Avec des niveaux de taux très bas et des mensualités dans la même monnaie que le salaire, le prêt en devise était depuis une quinzaine d’années la solution préférée des frontaliers pour financer leur résidence principale. La hausse spectaculaire du Franc Suisse est passée  par là et bon nombre d’emprunteurs constatent que le montant de leurs dettes a augmenté de manière spectaculaire.

Explications et recommandations

“Hugo et Claire Genevois ont acheté fin 2007 un appartement à Annemasse pour 265’000 €uros qu’ils ont financé à hauteur de 20’000 €uros par leurs économies et par un prêt en devise pour 245’000 €uros  soit avec le taux de change de l’époque 406 700 CHF. Avec l’arrivée d’un enfant, la famille Genevois souhaiterait vendre l’appartement pour une petite maison. Ils ont trouvé un acheteur à 290 000 €uros et, très heureux de cette jolie plus-value ils se rendent chez leur banquier. Et là, c’est la douche froide ! Le conseiller les informe  qu’ils doivent la somme de 370 191 CHF soit au cours du jour (1,15) 321’905 €uros…..S’ils acceptent la vente, ils auront complètement perdu leur apport initial  et repartiront avec une dette 31 905 €uros !!!”

Cet exemple, de nombreux frontaliers le vivent actuellement. C’est le côté obscure du prêt en devise qui n’avait pas vraiment envisagé par beaucoup d’intervenant sur le marché. Malgré les nombreux avantages qu’il présente, le crédit immobilier en Franc Suisse pour financer un logement en France fait courir à l’emprunteur un risque de change. Ce risque existe en cas de revente du bien dans un délai court. Ceux qui iront au terme du financement ne seront pas impactés.

Aujourd’hui, nos meilleures offres de prêt en chf sur 25 ans sont à 2,54% contre 4,15% en Euro sur la même durée. (*)Pour un financement de 250’000.- €uros, cela porte le montant des intérêts à 87.976,05 € contre 152 114 €….une différence de 64 138 €uros qui amène à réfléchir.

Avec le Franc Suisse qui semble maintenant avoir atteint ses sommets, le risque semble bien moins important et vu les niveaux de taux, la solution du prêt en devise demeure une excellente solution.

Si vous envisagez  une revente dans un horizon à 5 ans ou dans le cadre d’un investissement locatif, le choix de la monnaie du financement méritera une réflexion poussée.

* hypothèse sur la base d’un taux de change constant sur toute la durée du crédit

Si les prêts en devise à taux fixe n’ont pas bougé jusqu’à fin Juillet, nous pouvons constater depuis quelques semaines une baisse significative sur toutes les durées.

Dans le sillage des mesures prises par la BNS pour faire baisser le cours du Franc Suisse, le taux des obligations de la confédération à 10 ans a chuté de 1% en quelques semaines. Toutes les banques frontalières n’ont pas encore répercuté ce repli, mais les meilleurs dossiers se traitent maintenant à 2.56% fixe sur 25 ans contre 2.70% il y a quelques jours.

Les établissements bancaires ayant déjà réalisé de  gros volumes de crédit depuis le début de l’année, elles ne répercuteront pas systématiquement sur la baisse mais en profiteront pour conforter leurs marges. Nul doute qu’un très bon dossier (apport important, taux d’endettement limité) continuera de trouver un bon écho et de bonnes conditions auprès des banquiers.

La BNS est venue au secours de l’économie suisse avec émissions importantes de monnaie pour faire baisser la pression sur la monnaie. Elle a aussi ramené la fourchette de son directeur à court terme de 0 à 0,25 contre 0 à 0,75.Dans la foulée et après de longues semaines de stabilité, le LIBOR 3 mois a baissé la semaine passée de 0.18% à 0.05%. Rappelons que ce dernier indice sert à l’indexation des taux variables et capés.

Conseil Mon-taux.com : dans un contexte de taux très bas, ne vous laissez pas éblouir par le taux de départ des Capés, ils  ne pourront que monter. Privilégiez le taux fixe peut-être un peu plus cher au départ, éventuellement panachez avec une petite tranche de taux variable. Vous aurez un taux moyen très bas et surtout une meilleure résistance en cas de hausse des taux.

Les taux fixes des crédits immobiliers en devise n’ont pas bougé ce mois pour rester à des niveaux moyens de 2,90% sur 20 ans, 3% sur 25 ans. Certains établissements bancaires ont amorcé un très léger mouvement de baisse sur les durées longues. Toutefois, il faut noter le contexte particulier dans notre région où toutes les banques réalisent une année record en termes de crédit immobilier, battant largement les projections les plus optimistes. Dans ces conditions, elles se montrent beaucoup plus regardantes sur leurs marges et ne répercutent pas forcément les baisses de taux.

Du côté des taux variables, le taux du Libor 3 mois a chuté la semaine passée à 0,10% suite à l’annonce de la BNS. Les taux capés vont donc mécaniquement répercuter cette baisse. Pour les variables purs, certains dossiers se sont dénoués la semaine passée avec des taux à 0,60%, marge de la banque comprise. Il convient d’être prudent avec ces taux variables, car il est probable qu’une fois la tempête des dettes souveraines passée les taux pourraient repartir à la hausse rapidement.

Nous attendons tout de même une baisse de l’ensemble des taux dans les prochaines semaines avec la chute du taux des obligations de la confédération à 10 ans à 1,26% en ce début Août  contre plus de 2% en Avril. Bonne nouvelle pour  « les petits veinards »  qui sont encore à la plage …

Dans sa séance du 24 Juin, le sénat français a validé la proposition de taxation des retraits en capital des avoirs de prévoyance des frontaliers avec un effet rétroactif au 1^er Janvier 2011. La taxation définitive sera donc de 7,5% après un abattement de 10%, ce qui revient à 6,75% contre plus de 35% auparavant.

C’est donc une bonne nouvelle pour les frontaliers qui ont prévu de retirer ce capital pour leur retraite ou pour l’acquisition de leur logement.

L’intégration du 3^ème pilier dans un financement  présente à nouveau un certain intérêt pour les personnes dont la tranche d’impôt à la source est supérieure à 20%. Pour ceux qui ont contracté un crédit immobilier adossé à un pilier dans les 36 derniers mois, il faut faire le calcul pour vérifier si la solution mise en place est toujours pertinente  dans ces nouvelles conditions(pour rappel un crédit in fine coute presque 2 fois plus cher qu’un crédit classique).

Les conseillers “Mon-taux.com” se tiennent à votre disposition pour réaliser cette étude.

Prévu initialement pour compenser l’allègement de l’ISF, ce nouvel impôt, qui devait s’ajouter à la fiscalité locale (taxe foncière  et d’habitation), semble finalement abandonné. Selon “Les Echos”, l’Etat a décidé de renoncer à cette mesure qui prévoyait à compter du 1er Janvier, une taxe annuelle de 20% de la valeur locative cadastrale du bien. L’abandon de cette taxe va obliger le gouvernement à trouver une solution de financement qui pourrait porter sur les plus values des propriétés non bâties.

Ces derniers mois, de nombreux résidents suisses avaient profité de la faiblesse de l’euro et des taux de crédit très bas pour acheter une résidence secondaire en France. Ils échappent pour le moment à un nouvel impôt.

L’assurance emprunteur, également appelée ADI (Assurance Décès/Invalidité) tient aujourd’hui une place importante lors de la négociation d’un financement immobilier.

Depuis le 01 septembre 2010 les emprunteurs ont le choix : contrat groupe ou contrat individuel.

Quelle est la meilleure solution ? Quelles sont les précautions à prendre ?

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L’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, c’est cependant une exigence des banques françaises qui demandent une couverture en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale (IPT)et incapacité temporaire (totale ou de travail ou ITT).

Son rôle est de protéger  la banque qui est le bénéficiaire du contrat mais c’est aussi une protection primordiale pour l’emprunteur et sa famille.

Deux solutions se présentent : le contrat groupe proposé en général par les banques et le contrat individuel proposé par les compagnies d’assurances.

Le contrat groupe est souvent plus coûteux mais en général plus complet en matière de garanties. Il est aussi moins contraignant en cas de changement de situation et donc d’évolution du « risque couvert » pendant la durée du financement. Il facilite la prise de décision de la banque, permet une meilleure négociation sur le taux et les autres frais annexes.

Le contrat individuel est une assurance sur mesure, avec des tarifs plus compétitifs que l’assurance groupe dans la mesure où le prix sera directement lié au risque couvert et aux garanties proposées. Il faut savoir par contre qu’en cas de modification de situation (personnelle, professionnelle…) la contrainte d’en avertir l’assureur, en général dans les 30 jours suivant le changement, par lettre recommandée avec accusé de réception est une obligation pour conserver les garanties.

Les banques sont libres d’accepter ou non les assurances soumises par leurs clients si les garanties proposées ne sont pas au moins identiques à leur contrat groupe.

Notre conseil :   Moins de 35 ans, pas de problème de santé majeur et non-fumeur le contrat individuel permettra une économie maximum.

        Plus de 35 ans, avec une bonne négociation le contrat groupe offrira le meilleur rapport qualité/prix.

Quelles sont les précautions à prendre :

• Comparer : demander systématiquement les conditions générales du contrat proposé,

• Vérifier : la définition de l’incapacité et de l’invalidité qui peut différer d’un assureur à l’autre et si la prise en charge lors de la survenue d’un sinistre est indemnitaire (prise en charge uniquement en cas de perte de revenus) ou forfaitaire (montant et durée définis à l’avance),

• Être très vigilant : apporter une attention particulière sur le paragraphe des Exclusions en cas de décès mais aussi et surtout en cas d’invalidité ou d’incapacité.

Pour une délégation d’assurance prévoir du temps pour rechercher, comparer et négocier le contrat mais aussi pour le faire accepter par la banque. Attention toutefois aux contrats trop bon marché qui sont souvent médiocres en matière de couvertures apportées et donc sur la qualité des prises en charges.   Le contrat idéal sera celui qui offrira aux emprunteurs la sérénité pendant toute la durée du prêt car c’est lui qui permettra de conserver le bien financé en cas de sinistre.

Après 6 mois d’inquiétude et d’incertitude, la nouvelle concernant la taxation du retrait en capital des avoirs du 2^ème et 3^ème pilier A vient de tomber :

L’état français accepte de revoir la loi de finance promulguée en fin d’année 2010. D’une taxation au titre de l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 37%, nous passerons à un impôt forfaitaire de 6,75% (7,5% après un abattement de 10%).

Sous la pression des élus de la zone frontalière et du groupement des frontaliers, le gouvernement français a donc accepté de revoir sa copie et conformément à son engagement avec une imposition moins importante que celle pratiquée en Suisse. Si des discussions sont en cours au parlement,  menées notamment par le député haut-savoyard Marcel Sadié, le vote de la loi devrait intervenir rapidement avec un effet rétroactif au 1^er Janvier 2011. Bonne nouvelle pour les futurs retraités et pour tous ceux qui ont retiré leur 2^ème pilier pour acheter leur résidence principale.

Excellente nouvelle aussi pour ceux qui ont choisi d’intégrer un troisième pilier dans leur financement. Le nouvel impact fiscal étant réduit, cela ne devrait pas remettre en cause le montage choisi. Dans ces nouvelles conditions, l’emprunteur devrait tout de même payer à l’état français un impôt équivalent à 10 125 CHF pour un 3^ème pilier  A valorisé à son terme à CHF 150’000.- Soit environ 5 ans de l’économie fiscale réalisée sur l’impôt à la source….

Faut-il encore intégrer le 3^ème pilier A dans le crédit immobilier qui financera son logement ?

Non, si votre taux d’imposition à la source est inférieur à 20%, c’est à dire 140’000.- CHF de revenu pour un(e) célibataire, 211’000.- CHF pour un couple marié sans enfant 237’000 CHF pour un couple avec 1 enfant…… Ce type de montage ne concerne que les frontaliers genevois possédant un solide revenu. Dans tous les cas, demandez un calcul détaillé compréhensible de la part de celui qui vous proposera ce type de solution.

Et si vous ne comprenez pas ce type de financement, passez votre chemin et optez pour une solution classique….Trop compliqué est trop souvent synonyme de trop cher !

Après plusieurs mois de hausse modérée, les taux des crédits immobiliers en Franc suisse marquent une pause. Le taux fixe moyen à 25 ans généralement constaté est stable à 3% alors que celui des taux capé +1 redescend légèrement à 2,45%.  Si les indices des taux longs ,et notamment le rendement des obligations de la confédération à 10 ans sont orientés à la baisse, les banques frontalières qui doivent faire face à une très forte demande n’ont en général pas encore répercuté ce mouvement. Nous n’excluons pas d’assister à une légère baisse dans les prochaines semaines.

Le taux Libor 3 mois reste stable à 0,18%. Dans un contexte économique déjà très favorable au Franc Suisse, il est difficile d’envisager une hausse des taux de la part de la BNS , qui aurait pour effet de faire monter le cours de la monnaie. Nous nous attendons à une stabilité des taux cours pour encore plusieurs semaines avec une orientation vers les 0,50% pour la fin de l’année 2011.

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Ce mois encore nous constatons une nouvelle augmentation des crédits immobiliers en Franc Suisse à taux fixes et capés. Plus marquée que les précédentes, cette hausse s’étale de 15 à 30 cts selon les durées et les types de financement (fixe ou capé). Le taux moyen généralement constaté pour un financement sur 25 ans est maintenant porté à 3% pour un taux fixe et 2.55% pour un Cape +1. Cette augmentation est en ligne avec la hausse des obligations de la confédération à 10 ans qui est passé de 1.85 à 2.10 en mois.

La hausse des taux devrait se poursuivre à ce rythme pour les 2 prochains mois avant de se stabiliser sur ce nouveau palier.

Le taux Libor 3 mois reste lui quasi-inchangé à 0.19 ce qui permet de mettre en place aujourd’hui des financements en CHF à taux variable à partir de 0.69%. La Banque Nationale Suisse (BNS) poursuit une politique de taux bas pour prévenir une hausse excessive du franc suisse vis-à-vis de l’Euro. Une remontée du taux Libor est à prévoir pour le second semestre de 2011 pour finir l’année entre 0.50% et 0.75%.

Conseil Mon-taux.com : dans le contexte actuel de hausse des taux, nous recommandons la mise en place de financements à taux fixes. Si les taux capé restent intéressants, il faut prendre en considération le niveau moyen sur toute la durée du crédit. Pour un Capé + 1  avec un taux initial à 2.55% sur 25 ans, il est fort probable que sur la durée totale du crédit le taux moyen soit plus proche du cap soit 3,55% que du taux fixe à 3% .