Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Depuis le 1^er Janvier 2011, le retrait en capital des prestations de retraite (soit les avoirs du 2^ème pilier et 3^ème pilier A ) est désormais taxé en France au titre d’un revenu exceptionnel. Selon le groupement des frontaliers qui lance une pétition pour faire évoluer la loi française sur le sujet, la taxation serait entre 25 et 35% du montant retiré.  Si cette mesure a un impact sur les futurs retraités, elle va toucher de plein fouet le financement du logement en zone frontalière.

Le deuxième pilier utilisé comme fonds propre pour l’achat de son logement

Face à des prix de l’immobilier de plus en plus élevés, de nombreux frontaliers utilisent leurs avoirs de 2^ème pilier pour constituer leur apport en vue de la réalisation de leur projet. Jusqu’à fin 2010, si ce capital était imposé à la source, le frontalier avait la possibilité de récupérer cet  impôt. Depuis le  1^er Janvier,  si la récupération de l’impôt en Suisse est toujours d’actualité,  il faut prévoir de payer un impôt en France. Le capital de prévoyance  viendra s’ajouter à la déclaration de revenus faite par l’assuré. Selon le groupement des frontaliers, le taux d’imposition oscillerait entre 25%  et 35% du capital retiré.  Mais la facture s’annonce salée : pour un retrait de CHF 100’000.-, il faut prévoir un impôt  de plus de 20’000 €.

La fin des 3^èmes piliers adossés à un crédit immobilier

Très largement mis en avant par les courtiers pour l’avantage fiscal qu’il représentait en Suisse (possibilité de déduire le montant de sa prime de l’impôt à la source), l’intégration du 3^ème pilier A dans un financement est une bombe qui est en train d’exploser. Né à la fin des années 90, cette  solution  consistait à scinder en 2 parties le remboursement du crédit : les intérêts payés à la banque et le capital versé sur un 3^ème pilier A dont la valorisation à terme devait servir à solder le crédit. Sauf qu’avec ce changement de fiscalité le capital sera taxé à la sortie au moins à 25%. Pour un  couple de frontaliers qui a acheté son logement en 2000, avec un financement sur 15 ans adossé à des 3^ème piliers, l’addition sera très lourde. S’ils auront effectivement soldé leur dettes à la banque en 2015, le fisc français leur réclamera une somme d’au moins 34’500.- €uros !!!

Alors que faire ? Si la loi est en place, de nombreuses oppositions se lèvent du côté des frontaliers pour faire évoluer cette mesure. Soutenu par les élus locaux, le groupement des frontaliers multiplie les interventions auprès des hautes instances de Bercy. Si des réunions ont eu lieu avec les cabinets de Mme Lagarde et de M. Baroin, aucune décision n’est actée à ce jour sinon le principe de la taxation qui va rester en place.

Les discussions portent maintenant sur les conditions d’imposition.  Dans tous les cas et pour toute évolution, il faudra attendre la modification de la loi de finance qui pourrait intervenir en Juin mais plus sûrement en Décembre.

Dans ces conditions, quelques conseils en fonction de votre situation :

1. Vous allez acheter un bien immobilier :

Optez  pour un prêt en devise « classique », c’est-à-dire amortissable. La taxation en place actuellement en France est trop importante pour qu’un montage avec un troisième pilier soit intéressante. A noter que certaines banques ont déjà annoncé qu’elles ne proposaient plus  ce type de financement.

2. Vous venez de souscrire un crédit immobilier adossé à un 3^ème pilier :

Pas de panique ! Toute modification de votre crédit ayant un coût, il convient d’attendre les évolutions des négociations sur le taux d’imposition. En fonction des résultats, il sera bien assez tôt début 2012 de renégocier ou pas votre crédit immobilier.

3. Vous envisagez d’utiliser votre pilier pour l’acquisition de votre futur logement :

Faites une évaluation du calcul de l’impôt dans le cadre fiscal actuel et intégrez cette somme dans votre budget pour 2012. Dans la mesure du possible, évitez de retirer ce capital et quitte à privilégier un financement plus important. Pour éviter ce retrait, certains établissements bancaires réfléchissent à financer plus de 100% du projet et de prendre en garantie le 2^ème pilier de l’emprunteur.

La situation n’étant pas figée en regard des négociations en cours, nous ne manquerons pas dans un prochain numéro de vous tenir informé de la conduite à tenir par rapport à cette fiscalité.

Nos conseillers sont à votre disposition au +41 (0)848.46.47.48. pour une étude personnalisée.

Après un an de discussions, le 2 février 2011 a été signée la nouvelle mouture de la convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) par les pouvoirs publics, les banques et les assurances. Les nouvelles dispositions seront mises en place à compter du 1^er septembre 2011. La convention AERAS facilite l’accès à l’assurance et à l’emprunt, pour les personnes malades, susceptibles de ne pas rembourser leur prêt.

L’invalidité enfin prise en compte.

Auparavant, la garantie invalidité-incapacité était souvent tronquée, voire refusée ; les emprunteurs avaient donc accès à une assurance limitée à la couverture du seul risque décès.

À compter du 1^er septembre 2011, toutes les personnes dont le risque santé est grave pourront bénéficier d’une garantie d’assurance nouvelle. Cette assurance inédite couvrira le risque de perte totale d’autonomie et l’invalidité. Selon les pouvoirs publics, cette mesure ne devrait exclure aucune pathologie.

Les critères servant à définir le degré d’invalidité seront les mêmes pour tous les assureurs. Et c’était là le point important des négociations entamées il y a un an.

Surcoût de l’assurance pris en charge par les banques et les assureurs.

Les banques et assureurs s’engagent à prendre à leur charge le surcoût de l’assurance, au-delà de 1,4 point de taux effectif du prêt global (TAEG). Jusque-là le surcoût était pris en charge à partir de 1,5 point de TAEG. Ce dispositif est nommé « l’écrêtement des surprimes ».

Les conditions d’accessibilité à ce dispositif sont élargies et prennent en compte la situation familiale.

De plus, les moins de 35 ans à revenus modestes verront la surprime d’assurance lié au risque aggravé de santé entièrement prise en charge par les banquiers et les assureurs, à condition que ce prêt soit un PTZ+.

Questionnaires de santé partiellement supprimés.

À compter du deuxième semestre 2011, les questionnaires de santé sont supprimés pour tous les crédits à la consommation de moins de 4 ans et de moins de 17 000 €, souscrits par une personne de plus de 50 ans.

Pour plus de renseignement le gouvernement informe que le site internet areas-infos.fr va être rénové, et invite les futurs emprunteurs à s’y rendre.

Vous habitez à Genève et  vous avez acheté ou vous projetez d’acheter une résidence secondaire en France voisine, cette mesure vous concerne.

Dans le cadre de la réforme de l’ISF, l’état français envisage de faire payer une nouvelle taxe à tous les non résidents possédants des biens immobiliers en France sans y être domicilié. En complément de la taxe foncière qui finance les services publics locaux, ce nouvel impôt représentera une contribution aux services publics nationaux tels que les hôpitaux et autres grandes infrastructures. La nouvelle taxe sera basée sur la valeur locative de la résidence secondaire mais l’on ignore encore le barème.

Très à la mode depuis une dizaine d’années, ce type de montage est devenu complètement obsolète depuis que la France a décidé de taxer les retraits en capital des avoirs de prévoyance. Si de nombreuses sociétés de courtage proposent encore allègrement ces solutions, il est très facile de comprendre que l’avantage n’est pas forcément là où on voudrait vous le faire croire.

La loi de finance  promulguée fin décembre concernant la fiscalité du retrait en capital des avoirs de prévoyance aura un impact sur la situation des retraités mais plus immédiatement sur le financement de l’immobilier en zone frontalière. Le montage qui associe crédit immobilier et contrat d’assurance 3^ème pilier a été adopté par des centaines de famille de la région. Le système de  taxation en place depuis le 1^er Janvier remet complètement en question ce mode de financement. Démonstration en 3 points :

1) Le mode d’amortissement est plus coûteux :

Dans le cadre d’un financement avec un 3^ème pilier, il faut faire une partie du crédit sous la forme d’un prêt in fine, c’est-à-dire un crédit qui ne se rembourse qu’en une fois à la fin. Un prêt de 150’000.- CHF sur 25 ans à 2,85%, vous coûtera 59’900.- CHF contre 106’875.- CHF pour un prêt in fine ! Le double ou presque.

2) Il n’y a plus d’avantage fiscal :

En versant le maximum sur son 3^ème pilier, l’emprunteur fera dans le meilleur des cas une économie sur son impôt à la source de 2’000.- CHF par année soit CHF 50’000.- sur 25 ans. A la sortie, et depuis le 1^er Janvier 2011, l’emprunteur devra s’acquitter d’un impôt en France estimé aujourd’hui par le groupement des frontaliers entre  25% et 35% du capital, soit en moyenne CHF 45’000.- sur un capital de CHF 150’000.-

3) Le taux des crédits est plus élevé :

Les conditions de taux pratiqués par les banques sont différentes selon les modes d’amortissement. Si cet écart reste substantiel, il oscille entre 0,20% et 0,45%, il n’en demeure pas moins qu’au final cette solution coûte plus chère.

Un mode d’amortissement qui coûte 2 fois plus cher, la perte de l’avantage fiscal et un taux de crédit plus élevé, il n’en faut pas plus pour fuir ce mode de financement dans le contexte actuel.

Mais alors pourquoi certains proposent encore ce genre de solutions ?

Les courtiers sont des intermédiaires commissionnés par les banques et les compagnies d’assurances. Si ce  changement de fiscalité n’a pas forcément été compris par tous, il n’en demeure pas moins qu’un dossier de crédit immobilier avec un troisième pilier A lui rapportera  au moins 3 fois plus qu’un simple dossier de financement !

A noter que le groupement transfrontalier mène actuellement des négociations avec les pouvoirs publics pour revoir les conditions de taxations de ce capital.

Si l’hypothèse d’une révision de l’impôt  à la baisse existe, le principe de la taxation reste dans tous les cas acquis. En l’attente d’une nouvelle décision des pouvoirs publics Francais, nous ne pouvons que déconseiller ce genre de solution.  En terme de financement immobilier, la simplicité restera votre meilleure alliée !

Nos conseillers sont à votre disposition  au +41 (0)848.46.47.48.  pour une étude personnalisée.

Depuis le 1er Janvier 2011, le retrait en capital des prestations de retraite (soit les avoirs des 2ème et 3ème pilier) est désormais taxé en France au titre d’un revenu exceptionnel. Selon le groupement des frontaliers qui lance une pétition pour faire évoluer la loi française sur le sujet, la taxation serait entre 25 et 35% du montant retiré. Si cette mesure aura un impact sur les retraites elle va toucher de plein fouet le financement du logement en zone frontalière.

Le deuxième pilier utilisé comme fonds propre

Face à des prix de l’immobilier de plus en plus élevés, de nombreux frontaliers utilisent leurs avoirs de 2^ème pilier pour constituer leur apport en vue de la réalisation de leur projet. Jusqu’à fin 2010, si ce capital était imposé à la source, le frontalier avait la possibilité de récupérer cet  impôt. Depuis le  1^er Janvier il doit prévoir de payer un impôt en France d’au moins 25% du montant retiré et avec un différé dans le temps pouvant aller jusqu’à 18 mois. En effet, une personne retirant début 2011 son 2^ème pilier en capital, l’intégrera dans la déclaration d’impôt qu’il fera en France au printemps 2012 pour être imposé en Septembre 2012 ! Pour un retrait de CHF 100’000.- en 2011, l’administration fiscale réclamera entre 19’250 € et 26’950 € à la fin de l’été 2012.

La fin des 3^èmes piliers adossés à un prêt en devise

Très largement mis en avant par les courtiers pour l’avantage fiscal qu’il représentait en Suisse (possibilité de déduire le montant de sa prime de l’impôt à la source), l’intégration du 3^ème pilier A dans un financement est une bombe qui est en train d’exploser. Née à la fin des années 90, cette  solution  consistait à scinder en 2 parties le remboursement du crédit : les intérêts payés à la banque et le capital versé sur un 3ème pilier dont la valorisation à terme devait servir à solder le crédit au terme. Sauf qu’avec ce changement de fiscalité le capital sera taxé à la sortie au moins à 25%. Pour un  couple de frontaliers qui a acheté son logement en 2000, avec un financement sur 15 ans adossé à des 3^ème piliers, l’addition sera salée.

Si ils auront effectivement soldé leurs dettes à la banque en 2015, le fisc français leur réclamera une somme d’au moins 34’500.- €uros !!!

Depuis 10 ans, ce sont des centaines de dossiers de financement qui sont montés de la sorte !

Alors que faire ? Si la loi est en place, de nombreuses oppositions se lèvent du coté des frontaliers pour faire évoluer cette mesure ce d’autant qu’un certain flou subsiste quand  à cette imposition. Si les conditions devaient s’arranger, il n’en demeure pas moins, vu la situation financière de la France que le principe de l’imposition perdura. Dans ces conditions, nous ne pouvons que mettre en avant des conseils de prudence.

⇒ Vous venez de souscrire un crédit immobilier adossé à un 3^ème pilier :

Intervenez auprès de votre banque pour passer cette partie de votre financement en crédit amortissable. Si votre budget ne permet pas en plus de votre crédit des versements sur vos 3^èmes piliers, suspendez vos versements. En stoppant vos versements, la compagnie baissera le niveau de vos garanties, mais vous préservez le capital épargné. Évitez de rompre un contrat qui a moins de 10 ans, vous ne retrouverez pas votre capital.

⇒ Vous envisagez d’utiliser votre pilier pour l’acquisition de votre futur logement :

Intégrer dans votre financement le montant des impôts et ce même s’ils vous seront réclamés l’année suivante.

Même si elles ne sont pas directement concernées au premier chef, les banques frontalières auront un rôle primordial à jouer dans les prochains mois. Elles devront être au premier rang pour attirer l’attention des clients mais également trouver des alternatives à des plans de financement qui ne seront plus tenables…

Nos conseillers sont à votre disposition au +41 (0)848.46.47.48. pour une étude personnalisée.

Lentement mais sûrement, les taux des crédits immobiliers en CHF sont encore légèrement remontés début Mars pour atteindre en moyenne 2.75% sur 20 ans et 2.90% sur 25 ans.

Les prêts capé qui avaient été revus à la hausse un peu plus sèchement en Janvier et Février sont plutôt stables sur ce début de mois de Mars à l’image de leurs indices de référence le Libor 3 mois.

La tendance et le rythme devraient  se poursuivre dans les prochains mois avec des prévisions de croissance de l’ordre de 2% pour 2011.

Malgré tout, le risque d’inflation étant maitrisé « naturellement » par un Franc fort, la BNS devrait continuer de mener une politique de taux bas pour protéger le Franc Suisse contre l’€uro.

Dans les prochains mois, le Libor 3 mois devrait atteindre l’objectif de 0.25 et devrait poursuivre une hausse modérée pour atteindre les 0.75% à fin 2011 et 1.25% à fin 2012.

Cette mesure n’aura pas un gros impact sur le dynamisme du marché immobilier autour du Léman, qui reste largement dopé par un Franc Suisse toujours proche de son plus haut.

Dans ce contexte, et pour un investissement à long terme, il faut privilégier le taux fixe au Capé +1 qui se retrouvera très rapidement à son maximum.

Pour les frontaliers retardataires, il s’agit, sauf évènement géopolitique majeur, des derniers mois pour renégocier son crédit dans de bonnes conditions.

Les frontaliers qui vont contracter un crédit  immobilier CHF devront  payer leur crédit environ 20 à 30 cts plus cher depuis le début de l’année.

La grande majorité des banques frontalières a relevé ses taux dans les premiers jours de 2011.

Malgré tout, le contexte reste très favorable avec des taux fixes toujours inférieurs à 3% sur 25 ans et surtout un taux de change autour de 1.25.

Dans un marché très dynamique et après une longue période de stabilité, nous constatons une légère reprise à la hausse des taux des crédits immobiliers en Franc Suisse. Cela se manifeste principalement sur les durées de 15 à 20 ans et particulièrement sur taux Capé. Le frontalier qui souhaite contracter un crédit immobilier pour acheter son logement ou renégocier son crédit devra payer en moyenne 0.10 de plus que le mois dernier. Rien de très significatif pour le moment et cela ne devrait pas avoir d’effet sur le marché de l’immobilier en zone frontalière qui continue à très bien se porter.

Le taux LIBOR à 3 mois, index de référence des crédits variables en devises, reste stable à 0.17%. L’occasion de rappeler qu’il est encore temps de faire renégocier son crédit immobilier pour les frontaliers qui ont obtenu leurs crédits ces dernières années.

L’avantage fiscal de la loi Scellier devait initialement passer de 25% à 15% au 1er Janvier 2011 pour les logements non BBC (Bâtiment Basse Consommation).

A la veille de ce changement et compte tenu du niveau très bas des crédits immobiliers, les investisseurs se sont précipités in extrémis chez les promoteurs pour bénéficier de ces conditions avantageuses. Cela crée un engorgement tant chez les notaires que dans les banques.

L’assemblée nationale a voté un amendement permettant de mettre en place une période transitoire. Il sera donc possible de bénéficier des conditions actuelles si l’acte authentique est signé chez le notaire avant le 31 Mars 2011.

Il convient de rester vigilent sur la qualité intrinsèque du logement et ne pas faire qu’acheter un avantage fiscal.

Nous rappelons que ce type d’investissement est particulièrement pertinent pour les frontaliers non-imposés à la source (Vaudois) ou ceux qui perçoivent un revenu en France.

Les conditions actuelles de change et de taux de crédit sont hyper favorables aux frontaliers dans leur quotidien mais surtout dans le cadre d’un nouveau financement immobilier. Cela n’a pas toujours été le cas, notamment fin 2007 où les taux de crédits immobiliers avoisinaient les 4% avec un change proche de 1.60. Ce dernier point est très pénalisant aujourd’hui pour ceux qui souhaitent revendre leur bien acquis pendant cette période car, pour un logement d’une valeur de € 200’000.- fin 2007, ils ont emprunté CHF 320’000.- Avec un taux de change à 1.33 ils doivent revendre actuellement leur bien 20% plus cher soit CHF 240’000.- pour pouvoir solder leur crédit.

L’effet de l’amortissement pourra réduire un peu le montant de la note, enfin pour ceux qui n’auraient pas fait le choix « judicieux » d’un amortissement indirect via un troisième pilier investi en fonds de placement et dont la valeur est aujourd’hui proche de zéro…

Pour ce qui concerne la renégociation de crédit de prêt en devise, nous ne rencontrons pas du tout ce problème car le nouveau financement en CHF viendra solder l’ancien financement en CHF. Il n’y aura donc aucun impact du change dans cette transaction.

La renégociation des taux est pertinente pour les taux fixes de moins de 5 ans avec un taux supérieur à 3.5% et une belle opportunité pour ceux qui ont emprunté avec un taux capé de faire baisser le taux du cap.

Alors à vos calculettes, et n’hésitez pas à simuler votre situation ou à solliciter les conseillers « Mon-taux.com » pour vous accompagner vers cette opération.