Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Les taux d’intérêts se maintiennent en Novembre à des niveaux extrêmement bas et devraient le rester encore quelques mois.

En effet, l’évolution de l’environnement économique reste très favorable au maintien de taux d’intérêts bas en Suisse. Le ralentissement de la croissance de l’économie suisse qui devrait passer de 3% en 2010 à 1.5% en 2011 est la conséquence de l’appréciation du Franc Suisse vis-à-vis de l’€uro et du Dollar.

Face à un faible risque d’inflation, la BNS pourra continuer de mener une politique monétaire très accommodante avec des niveaux bas, favorables à la relance de l’économie. Les objectifs de fluctuation des taux à courts termes de la Banque Nationale Suisse sont situés entre 0 et 0.75 alors que le taux LIBOR est à 0.17%.

Dans le contexte actuel, nous n’envisageons donc pas de hausse des taux avant la fin du 1er Semestre 2011.

Il s’agit d’une belle opportunité pour les frontaliers qui souhaitent contracter un crédit immobilier mais également pour tous ceux qui souhaitent renégocier leurs financements obtenus entre 2007 et fin 2008 entre 2000 et 2002.

Avec les problèmes récurrents de logement à Genève, Il faut donc s’attendre dans les prochains mois a voir flamber les prix de l’immobilier dans le genevois français.

Avec la forte baisse des taux d’intérêts, bon nombre de frontaliers profitent de l’occasion pour renégocier les conditions de leurs crédits immobiliers. On peut s’interroger sur l’impact fiscal d’une telle opération dans le calcul de l’impôt sur le revenu, tant pour le financement de la résidence principale, que pour les logements donnés en location nue.

Pour la résidence principale :

Depuis le mois de Mai 2007, les particuliers domiciliés en France, finançant à crédit l’acquisition de leurs résidences principales auprès d’une banque de l’Union Européenne, bénéficient d’un crédit d’impôt sur le revenu.

Pour un frontalier genevois, ne payant pas d’impôt en France, l’administration fiscale lui adresse un chèque du montant du crédit d’impôt.

Les intérêts pris en compte sont ceux payés annuellement au titre des cinq premières années de remboursement du crédit éligible, dans la limite de € 3’750.- pour un célibataire et € 7’500.- pour un couple marié (montant doublé en présence d’une personne handicapée et majorée de € 500.- par personne à charge).

L’administration fiscale a confirmé récemment qu’il est possible de prendre fiscalement en compte les intérêts de l’emprunt substitutif pour l’application du crédit d’impôt, dans la limite de ceux figurant dans le tableau d’amortissement initial. Les éventuels frais générés par la renégociation ne pourront être pris en compte.

En résumé :

• Il est possible de prendre en compte fiscalement les intérêts de l’emprunt substitutif pour l’application du crédit d’impôt dans la limite de ceux figurant dans le tableau d’amortissement initial.
• Il n’est pas possible de profiter de la renégociation du crédit pour amplifier les effets fiscaux du crédit d’impôt.
• Les frais générés par la renégociation du crédit (pénalité, frais de dossier…)ne peuvent pas être pris en compte.

Le crédit d’impôt pour la résidence principale tombera au 1er Janvier 2011.

Le projet de loi de finance indique que le bénéfice du crédit d’impôt s’applique aux opérations pour lesquelles une offre de prêt a été émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que l’acquisition du logement s’achève au plus tard le 30 Septembre 2011.

Concernant la location de logements nus :

Seuls sont concernés les contribuables imposés sous le régime « réel » d’imposition, ceux ayant opté pour le régime « micro-foncier » n’étant pas concernés.

L’article 31 du CGI autorise notamment la déduction des intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de la propriété.

En plus des intérêts d’emprunts, l’administration fiscale considère que les frais d’emprunt (frais de dossier, primes afférentes à l’assurance décès invalidité pour garantir l’emprunt….) sont considérés comme des charges déductibles au même titre que les intérêts d’emprunt dont ils découlent.

Dans ce cas aussi, l’administration fiscale admet la déductibilité des intérêts des emprunts substitutifs, dans la limite de ceux figurant dans l’échéancier initial.

Si tout n’est pas encore validé, nous connaissons maintenant les grandes lignes de l’évolution du dispositif Scellier qui entrera en vigueur au 1 Janvier 2011 :

• Baisse des plafonds de location selon les zones géographiques qui vont être remises au niveau des prix du marché locatif. Dans certaines villes, les plafonds s’avéraient trop élevés et avaient contribué à troubler l’acheteur sur le potentiel réel de location du bien et permis au promoteur de doper sa marge…

• Seuls les logements répondant aux normes BBC (Bâtiment basse consommation) pourront bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix de l’investissement plafonné à € 300’000.- Attention, il faudra être vigilant lors de l’achat d’un bien car si celui-ci ne correspond pas aux normes, le taux de la réduction d’impôt passerait à 13,5%. La rentabilité des investissements devrait être altérée par le surcoût lié aux normes de construction. Vigilance donc.

• Au 1er Janvier 2012, vous ne pourrez plus réduire que 9% du montant de l’investissement de vos impôts, puis le dispositif disparaitra en 2013 pour les logements non verts.

• Enfin, le label BBC ne concernant que les logements neufs, la rénovation ou réhabilitation ne bénéficieront pas de la réduction d’impôt du dispositif.

Déjà très performant sur les prêts en devise à taux fixe, BNP Paribas renforce sa présence sur le domaine du financement des frontaliers avec des solutions de crédits à taux variables CAPE 1 et CAPE 2 très compétitives.

Indexés au Libor 3 mois, ces nouveaux prêts apportent plus de sécurité à l’emprunteur adepte de taux variable, en garantissant un taux maximum sur l’ensemble de la durée du crédit.

Le Libor « sec » est supprimé de la gamme avec effet immédiat. D’après nos informations, la banque devrait pouvoir bientôt proposer une couverture de change pour le financement des constructions (VEFA,CCMI…). Cela permettra de protéger l’emprunteur en cas de baisse du CHF pendant la période des travaux.

Pour plus d’informations ou pour recevoir une proposition chiffrée, n’hésitez pas à nous contacter.

Si le marché de l’immobilier autour de Genève a bien résisté à la crise, il existe de nombreux indices laissant entrevoir une hausse de prix dans les prochains mois :

• La forte chute de l’Euro face au Franc Suisse a rendu plus facile l’achat d’un bien immobilier. Avec un change à 1,6468 en Janvier 2008, il fallait disposer de CHF 576’380.- pour acheter un appartement de € 350’000.- contre CHF 469’000.- aujourd’hui.

• Les taux d’intérêts bas favorisent l’achat d’un bien immobilier.

La ministre de l’économie, Christine Lagarde est récemment intervenue dans les médias pour donner les grands principes de la réforme des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété prévue dans le budget 2011.

Pas de grande surprise avec la fin annoncée du crédit d’impôt, promesse phare du candidat Sarkozy.

A noter que les bénéficiaires actuels continueront de bénéficier des mesures qui durent 5 ans. Le taux de TVA à 5.5% pour les travaux de rénovation sera probablement relevé.

Le dispositif Scellier, considéré comme trop attractif, sera au moins affecté par le coup de rabot général de 10%. Gros volet de la réforme, la révision du prêt à taux  zéro (PTZ) qui sera désormais sans condition de ressources mais réservé aux primo-accédants.

Il bénéficiera au neuf comme à l’ancien, mais le barème sera progressif.

Il sera plus favorable pour les bas revenus, les habitants de la zone A (marché immobilier le plus tendu) et les acquéreurs d’un logement neuf.