Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

La période estivale n’est pas forcément la plus favorable pour faire avancer les dossiers et finaliser des affaires. Nous vous proposons de passer en revue la situation dans les banques à l’été 2018.

Taux d’intérêt : cela reste très favorable tant pour l’euro que pour le franc suisse. La guerre des échanges commerciaux lancée par Donald Trump pèse sur la croissance et laisse entrevoir une plus longue période de taux bas.

Délais de traitement : avec les vacances il est difficile d’envisager des rendez-vous en banque à moins de 3 semaines. Les principaux acteurs du secteur du crédit immobilier nous donnent actuellement des rendez-vous pour signer les demandes de financement pour fin Août, début septembre. A prendre en compte dans les délais de signature des compromis !

Conditions d’octroi :

• Prêt en devise : 8 banques sur 10 exigent 10% d’apport plus les frais.
• Non-résidents : Caisse d’Epargne et Banque Populaire, n’interviennent plus, même s’ils sont clients alors que dans le même temps BNP Paribas et Crédit Agricole ont rouvert les vannes pour du secondaire et du locatif.
• Délai édition des offres : auprès des opérateurs historiques, les délais sont fluides. A priori les autres banques annonce une amélioration des délais de traitement.

Rappelons que le crédit immobilier est un produit de conquête stratégique pour la plupart des réseaux bancaires. Les objectifs 2018 sont conséquents pour la majorité des banques qui peinent à les atteindre. Nous trouvons donc un peu plus d’écoute et d’attention pour des dossiers plus complexes.

Prêt en devise, prêt en euro, prêt réglementé, la gamme des solutions de financement mis à disposition par les réseaux bancaires de proximité permettent de couvrir en grande partie les besoins des candidats à l’accession à la propriété. Il n’en demeure pas moins que certains profils, ou certaines situations plus complexes, la concrétisation d’un achat immobilier était jusqu’alors impossible. Peut-on trouver un crédit pour un financement à 110% ? Reprendre un encours de crédit personnel pour investir dans un logement ?  Obtenir un financement au quand on plus de 65 ans ?  Nous avons maintenant une solution originale et innovante qui nous permet de couvrir une plus grande partie des besoins des emprunteurs.

Les séniors : âge de fin de prêt 95 ans et sans assurance emprunteur.

Paul à 72 ans, veuf, perçoit une retraite de 3500.- CHF. Propriétaire de sa résidence principale à Thonon qu’il souhaite conserver, il veut acheter un T2 à Annecy pour se rapprocher de sa fille. Pour ce pied à terre, qui ne sera considéré comme une résidence secondaire, Paul a pu obtenir un financement de 180’000.- € sur 15 ans au taux de 1,50%. Pour ce crédit et ne s’agissant pas sa résidence principale, la banque a accepté le dossier sans assurance emprunteur !

Peu d’apport: devenir propriétaire avec 3’000.- €.

Louise a trouvé un travail sur Genève depuis 6 mois. Avec son compagnon Aurélien, ils ont l’opportunité d’acheter un T3 à St Genis Pouilly pour 280’000.- €. Avec leur apport de 3’000.- €, nous avons pu mettre en place un financement de 302’500.- € à 1,85% sur 20 ans, soit 108% du prix d’achat.

Investissement locatif : Reprise de prêt consommation, financement à 107%, taux d’endettement 39%

Mathias et Virginie, 2 enfants, ont construit leur maison il y a 4 ans à Cranves-Sales.

Salaire : 7’700.- € par mois

Prêt en cours sur la maison : 2’500.- CHF/mois

Prêt voiture : 750 €/mois capital restant dû 18’000.-€

Taux d’endettement actuel : 35%

Projet : Pour préparer la retraite, ils envisagent l’achat d’un appartement en VEFA à Saint Julien en Genevois à 230’000 €. Ils disposent d’un apport personnel de 10’000.- €

Position des banques de réseau : Refus, taux d’endettement trop important.

Solution : Nous pourrons mettre un prêt immobilier de 248’000.- € sur 25 ans à 1,85% dont une partie pour solder le crédit voiture. De plus, les clients n’ont pas eu à changer de banque et ont conservé le prêt en cours sur leur résidence principale.

Conclusion 

A travers ces quelques illustrations, vous constatez qu’il est encore possible d’innover en terme de crédit immobilier. Cette solution résolument novatrice, réservée aux résidents, ouvre de nouvelles perspectives pour investir dans l’immobilier, pendant que les taux d’intérêts sont encore bas…..

Je n’anticipe pas ici sur une deuxième étoile pour l’équipe de France de football, je n’évoque pas non plus le magnifique ciel étoilé de la nuit dernière, mais je voulais vous parler de l’évaluation de la qualité du service assuré par les collaborateurs Mon-taux.com.

L’innovation, l’indépendance, l’équité et la qualité sont les valeurs sur lesquelles j’ai souhaité construire Mon-taux.com en 2010. 8 ans plus tard, quand je prends connaissance de l’avis de nos clients, je constate que nous sommes parfaitement en accord avec ses valeurs. Nous, car c’est le fruit du travail formidable des collaborateurs de Mon-taux.com que je souhaite mettre en avant aujourd’hui. Je veux donc dire ici un grand bravo et mes remerciements à Karine, Hikaru, Clara, Younes, Thibaut et bien évidemment Sandrine pour la qualité de leur travail au quotidien.

Dans un monde où le digital prend chaque jour une place de plus en plus importante, ces témoignages me confortent dans l’idée que le contact humain joue un rôle déterminant pour assurer un service de qualité. La proximité avec nos interlocuteurs dans les banques, l’expertise acquise sur les spécificités des frontaliers et l’engagement de nos conseillers aux côtés de nos clients ( quand ça va bien mais surtout quand cela devient compliqué), sont les clés de la réussite de notre service.

Le métier de courtier en crédit n’avait pas forcément une bonne image mais je suis convaincu que, pour ces nouveaux propriétaires, l’expérience Mon-taux.com dans leur parcours d’achat immobilier, contribue à faire évoluer la perception de notre métier. Dans le cadre complexe d’un prêt en devise et  sur un territoire ( Chablais, Pays-de-Gex, Genevois) ou les compétences des conseillers bancaires sont très disparates, la contribution d’un courtier en crédit de qualité est un rouage déterminant pour que la partie financement se passe bien. C’est l’avis de nos utilisateurs.

Un grand MERCI à nos clients pour leur confiance et à toute l’équipe de Mon-taux.com !

Vous êtes frontalier et vous avez décidé de devenir propriétaire de votre maison ou appartement. Vu le prix des loyers en zone frontalière, c’est assurément une bonne idée ! Et si vous avez déjà trouvé le logement, il vous faut maintenant obtenir un bon taux pour votre prêt en devise. Comment faire pour être sûr de trouver la bonne solution pour votre projet ? Quelle est la banque qui pratique le meilleur taux ? Toutes les banques se valent-elles ? Voyons ensemble les points importants qui vous permettront de devenir propriétaire dans les meilleures conditions. 

Présenter un beau dossier

Les banques accordent les meilleures conditions de financement aux emprunteurs présentant les meilleurs dossiers. Même si cela semble évident, il faut avoir en tête que disposer d’un “bon salaire “, comme celui qu’offre le statut de frontalier n’est pas suffisant en soit. Au niveau du financement, le dossier de qualité pour le banquier est celui pour lequel le risque est le plus limité. Dans cette logique, plusieurs critères sont déterminants : l’apport personnel ( 10% + frais), la stabilité professionnelle, le saut de charge ( différence entre la charge future du crédit et le loyer actuel + épargne régulière) et le reste à vivre. La banque accordera des conditions de taux d’autant plus favorables si elle a en face d’elle un client ou futur client qui offre des perspectives commerciales pour les prochaines années. Dans cette optique, le banquier va considérer votre niveau de revenu ( plus il est important plus vous offrez des perspectives pour la banque) mais également le fonctionnement des comptes. Un candidat à l’emprunt disposant d’un solide revenu mais régulièrement à découvert ou avec des rejets d’opérations, ne sera pas forcément accepté auprès de toutes les banques. Pour les étourdis, les banques regardant l’historique des 3 derniers mois de fonctionnement de compte, il faudra faire attention pendant cette période afin de produire des relevés tout beaux, tout propres. Au risque,  de ne pas obtenir le meilleur taux !

Faire le tour des banques

Face à la poussée des banques en lignes et des fintechs, les banques de réseau se livrent une guerre sans merci pour capter de nouveaux clients de qualité. Et dans cette guerre, le crédit immobilier joue un rôle important car c’est un des rare moment ou le client est prêt à changer de banque en contrepartie de conditions financières avantageuses pour leur financement. Dans ce contexte, vous constaterez que votre banque est souvent moins bien positionnée car vous êtes déjà un client….alors qu’elle fera plus d’effort pour conquérir un prospect qu’elle pourra équiper de nouveaux produits et services. Dès lors, pour espérer bénéficier du meilleur taux, vous aurez intérêt à mettre toutes les banques en concurrence. Si vous avez la patience, vous pouvez le faire vous même ou faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Ne pas regarder que le taux, mais le coût total

Avec le niveau de taux d’intérêt que nous connaissons aujourd’hui pour un prêt en devise, regarder uniquement cet indicateur serait une erreur dans votre démarche de recherche de la meilleure solution pour votre financement. Selon le nombre d’emprunteur et l’ âge, le coût de l’assurance est souvent plus important que la somme des intérêts. Même si cela reste compliqué de changer d’assurance emprunteur pour un crédit immobilier en franc suisse, certains établissements proches de la frontière restent ouverts sur ce sujet ( en même temps c’est la loi….). Pour ce qui concerne les frais annexes à l’opération de financement ( frais de garantie, frais de dossier), s’ils ne sont pas forcément comparables, les écarts entre les uns et les autres sont beaucoup plus faibles, donc moins déterminant que le taux d’intérêt et l’assurance du crédit.

Le moins cher n’est pas forcément le meilleur

Pour illustrer mon propos sur le sujet, je vous partage un vieille adage familial “ le pas cher et toujours trop cher”, sous entendu que si le prix est bas, la qualité n’est pas forcément au rendez-vous. Cela se vérifie aussi dans le domaine du crédit immobilier et du prêt en franc suisse. D’une part du fait de la concurrence de la Suisse qui touche aussi les banques dont les meilleurs éléments franchissent aussi la frontière pour des meilleures conditions de salaire. Au même titre que bon nombre d’autres entreprises, tout secteurs d’activité confondus, les banques de la zone frontalière peinent à conserver leurs collaborateurs. Par ce fait, les conseillers en agence changent régulièrement, avec des niveaux de formation et de compétence très disparates d’une banque à l’autre. L’autre aspect concerne la spécificité du prêt en devise dans une chaîne de traitement des crédits. Sur ce point, les banques locales qui ont grandi avec les prêts devises seront plus efficaces dans leur processus de traitement que certains acteurs nationaux pour qui le marché des frontaliers représente un goutte d’eau dans leur production de crédit habitat. Malheureusement, le choix du moins disant peu parfois aboutir à des situations “baroques” avec des délais à rallonge pour obtenir les offres de prêt et des opérations qui ne vont pas au terme à défaut d’avoir obtenu le financement.

Devenir propriétaire de sa résidence principale est un rêve pour beaucoup. Mais pour mener à bien son projet, le candidat à l’accession à la propriété doit trouver le financement nécessaire. Il va donc se tourner vers sa banque ou un courtier en prêt immobilier pour un crédit. Mais la banque peut-elle financer l’intégralité du projet ? Combien d’apport faut-il pour obtenir un prêt en devise ou en euro ? Peut-on compter compter sur son 2ème pilier ? Autant d’interrogation auxquelles nous tenterons d’apporter des réponses pour que votre projet immobilier devienne réalité. 

Financer les frais

Si à une certaine époque les banques étaient capables de financer l’intégralité d’un projet immobilier, les choses ont bien évolué depuis la crise des subprimes en 2007. Depuis cette date, le niveau d’exigence en terme d’apport personnel a augmenté portant le minima au financement des frais. Nous parlons ici des frais inhérents à l’acte d’achat à savoir:

• les frais de notaire : +/- 7,5% pour un bien existant, 3% pour un logement neuf
• les frais de garantie de la banque : hypothèque ou organisme de caution environ 1% du montant du prêt
• frais de dossier bancaire/courtier : très variables mais compter entre 1500.- € et 2500.- €.

Cela représente environ 9% du prix d’achat pour un logement ancien et 4,5% pour un logement neuf. Les emprunteurs devront pouvoir justifier de cette somme au moment de la demande de financement, à travers des relevés de comptes, acte de donation …..

L’apport du 2ème pilier, c’est pas pour les frais

Les frontaliers ont la possibilité d’utiliser une partie de leur prévoyance professionnelle pour financer leur résidence principale en France. Pour retirer le 2ème pilier, il faut que le capital soit supérieur à 20’000.- CHF . Un impôt est prélevé à la source ( compter environ 4% sur Genève) qui pourra être récupéré après avoir justifié d’avoir été imposé en France au taux de 6,75%. Les fonds sont transférés directement par la caisse de pension chez le notaire et doivent servir à financer le bien immobilier uniquement. C’est à dire pas les frais. Jusqu’à récemment, certains banques de la zone frontalière acceptaient de financer les frais ce qui permettait de trouver une solution pour les emprunteurs n’ayant que pour unique apport leur 2ème pilier. Les établissements de crédit  ont revu leur position et cela rend, depuis quelques mois,  l’opération de financement uniquement avec des fonds provenant de la LPP beaucoup plus compliquée. Dernièrement, une caisse de  pension a accepté l’affectation des fonds de prévoyance au paiement des frais. Les caisses de prévoyance en Suisse ayant toute leur propre règlement, il est important, dès lors que vous envisagez d’utiliser votre LPP pour votre achat immobilier, de vous rapprocher des gestionnaires de votre caisse afin de connaître la procédure pour libérer les fonds. Faites le très en amont dans votre démarche car les délais peuvent être longs, très longs.

Un financement à 110% : c’est encore possible !

Comme évoqué, le niveau d’apport usuel minimal est le montant des frais.

Nous distinguerons ici les prêts en franc suisse des prêts en euro. 

• Prêt en devise : Dans la grande majorité des banques, l’apport minimum est de 10% du montant du prix d’achat + les frais. Quelques acteurs régionaux acceptent encore un financement à 100% notamment pour les moins de 35 ans.
• Prêt en euro : Les banques de la zone frontalière acceptent des financements à 100% voir 102% pour des jeunes. Certains acteurs spécialisés sont susceptibles de mettre en place des financements jusqu’à 110% du prix d’achat avec des conditions de taux tout à fait acceptable ( taux fixe 1,60% sur 15 ans en Juin 2018).

L’apport personnel est un élément déterminant dans l’obtention d’un crédit immobilier et il favorise la négociation de meilleures conditions de financement. Si votre apport est limité, il existe malgré tout des solutions qui vont vous permettre de devenir propriétaire et surtout d’économiser de payer un loyer !

Au risque de nous répéter et de passer pour des “marchands de soupe”, la période est super favorable pour emprunter et devenir propriétaire. On le doit à des taux d’intérêt des crédits immobiliers qui demeurent très bas, que ce soit pour le prêt en devise ou en euro, combiné à un retour de l’inflation. Véritable opportunité ou tendance durable ? Nos explications sur une situation qui pourrait vous amener à réfléchir sur vos projets d’achat immobilier. 

Prêt en devise à taux fixe à moins 0,85% sur 20 ans

Pas mal ! Certes, nous avons connu des taux encore plus bas à l’été 2016 avec meilleur taux à 0,65% sur 20 ans, mais au regard de l’historique, ces conditions sont proches de la fourchette basse. Pourtant en tenant compte de l’environnement économique actuel, les conditions sont pourtant beaucoup plus favorables aux emprunteurs et c’est pourquoi nous pensons que devenir propriétaire de sa résidence principale pour un frontalier est vraiment une opportunité. Au delà du montant élevé des loyers en zone frontalière, nous appuyons notre affirmation sur 2 points essentiels : L’inflation et le marché de l’immobilier.

Avec le retour de l’inflation, on pourrait parler de taux négatifs

L’inflation est la hausse générale des prix et des services qui à notamment pour conséquence une augmentation des salaires. En Suisse en 2016, l’inflation était de -0,01% alors que pour 2018 le taux attendu sera de 0,9%. Cela signifie que les intérêts d’un prêt en devise contracté en ce mois de juin à 0,85% sur 20 ans seront absorbés par l’augmentation de 0,9% du salaire des emprunteurs. En restant dans le cadre d’un crédit immobilier en franc suisse pour un travailleur frontalier ayant des revenus en CHF (sans tenir compte de l’impact du change euro/chf), le taux d’inflation étant supérieur au taux du crédit nous pourrions parler de taux négatif. Dans ces conditions, il est très intéressant d’emprunter pour acheter sa résidence principale !

Un marché de l’immobilier qui ronronne

Bien que de nouveaux logements fleurissent autour de la frontière suisse (ils ont été vendus en 2016 et 2017), ce début d’année 2018 n’est pas forcément euphorique en terme de transaction. Le marché de l’immobilier de la Haute-Savoie et du Pays-de-Gex restent dynamique par rapport au niveau national, mais les retours de nos partenaires bancaires font ressortir des retards par rapport aux objectifs de production de crédit immobilier. Difficile de donner une explication à cette évolution sinon une baisse du taux de change, qui limite le pouvoir d’achat des frontaliers combiné au ralentissement migratoire de la population genevoise (sous le coup des menaces en terme d’emploi, scolarité des enfants, déclaration en France etc…). Pour le coup, cela offre des opportunités de négociation avec les vendeurs mais aussi avec les banquiers. Tous deux devront faire preuve d’un peu plus de souplesse s’ils veulent atteindre leurs objectifs. Et ça, c’est bon pour l’acheteur.

La conjonction des éléments est donc très favorable aux acquéreurs. Il s’agit donc d’une bonne période pour devenir propriétaire pour acquérir sa résidence principale. Pour vous engager sereinement dans vos démarches et pour gagner en crédibilité face aux vendeurs, faites valider gratuitement votre budget par un conseiller Mon-taux.com. 

L’intervention de Mario Draghi  hier à la mi-journée n’a pas vraiment rassuré, provoquant même une baisse de la monnaie unique et une hausse du CHF. Qu’a-t-il dit ? L’euro va-t-il vraiment mal ? Explications.

Le patron de la BCE est venu confirmer ce qui était attendu, à savoir l’arrêt d’injection massive de liquidités sur le marché. Mais alors que les marchés attendaient une hausse des taux d’intérêts à court terme, Mario Draghi a évoqué l’été 2019 en étant beaucoup plus prudent sur l’évolution de l’économie en zone euro. Ses propos mesurés sur la croissance et la position de la BCE qui demeure accommodante ont eu pour effet de semer le doute dans l’esprit des investisseurs.

La zone euro fait preuve d’une croissance solide malgré quelques signes de tassement. Si la situation économique européenne est donc plutôt bien orientée, l’Europe demeure sous la menace de crises découlant des problèmes d’immigration massive et de la situation en Italie. Pour rappel, alors que la 3ème économie européenne porte une dette de plus de 130% de son PIB, que son industrie a perdu en compétitivité par faute d’investissement, le gouvernement en place depuis quelques semaines envisage une relance par des dépenses publiques. Les leaders politiques européens devront rapidement trouver des solutions pour s’éviter une nouvelle crise majeure. La solution  passant  probablement par plus de solidarité entre les pays européens, nous sommes en droit de penser que cela ne pas être simple….. A défaut et après avoir vécu la crise grecque, nous risquons à moyen terme, d’ouvrir un nouveau feuilleton de crise à la sauce italienne ;-( 

Dans ce contexte, le cours euro/chf flotte autour de 1,16. Sans nouvel événement géopolitique, il pourrait reprendre sa route vers 1,20 mais la moindre crise profitera à la monnaie helvétique.

Une nouvelle solution pour reprendre la main sur votre change

Nous sommes dans la dernière ligne droite avant de pouvoir vous proposer une nouvelle solution pour rapatrier votre salaire. Nous avons négocier des conditions avantageuses avec notre partenaire, ainsi que la possibilité de fixer votre cours en direct, bloquer un taux de change pour plusieurs semaines etc…. N’hésitez pas à vous inscrire afin d’être informé en priorité dès son lancement.

Vous avez trouvé la maison idéale pour installer votre famille, mais vous devez maintenant vendre votre logement actuel pour que votre projet puisse voir le jour. Crédit relais, crédit revente, différé d’amortissement …, il existe de nombreuses options pour financer ce type d’opération. Quelque soit la solution retenue, nous vous donnons 5 conseils qui vous permettront de sécuriser la transaction, pour que votre rêve ne se transforme pas en cauchemar !

Connaître la ”vrai” valeur de son logement

La vente d’un bien immobilier intervient lorsque qu’un acheteur et un vendeur trouvent un accord. Trouver un acquéreur sera d’autant plus rapide et facile si le prix de vente est conforme au marché. Si le prix que vous estimez de votre bien est supérieur à sa valeur actuelle, vous n’aurez pas beaucoup d’acheteur et vous mettrez du temps à le vendre. Aujourd’hui, avec la visibilité qu’offre internet, un logement qui restera en ligne pendant plusieurs semaines va se “griller” sur le marché. Pour réussir une bonne vente, il faut partir immédiatement sur de bonnes bases. C’est pourquoi, il est important d’obtenir un ou plusieurs avis de professionnels. Vous aurez une idée précise du marché et vous pourrez affiner votre stratégie pour vendre votre bien dans les meilleures conditions. Il sera d’autant plus important de consulter un agent immobilier, que pour monter un dossier de financement, les banques vont vous demander à minima une évaluation, voir un mandat de vente.

Des fonds propres pour payer les frais

La cession de votre logement actuel va vous permettre de dégager des fonds propres mais vous disposerez de cet argent uniquement après la signature de la vente définitive. Vous allez avoir besoin de liquidités pour la signature du compromis chez le notaire pour votre nouveau projet et pour la vente définitive si elle intervient avant la vente de votre bien actuel. La banque pourra financer des liquidités dans le cadre d’un prêt relais ou d’un crédit achat revente, mais dans la limite de 70% de la valeur de votre logement actuel. Il faut donc prévoir un minimum de trésorerie afin de boucler le dossier de financement dans les meilleures conditions en disposant, idéalement, du montant des frais ( notaire, garantie, banque etc…) soit de l’ordre de 9% à 10% du prix de vente pour un logement existant.

La location, une alternative à la vente

Quelques visites, pas d’offres ou pas à la hauteur de vos attentes, vous vous inquiétez des conditions de revente de votre logement ? La location peut être une alternative et vous permettra de pouvoir assumer les charges de crédit sur les deux biens . Dans cette hypothèse, il est intéressant de recueillir de la part de l’agent immobilier une évaluation de sa valeur locative et selon le montage financier, cela permet également de rassurer le banquier. Attention toutefois car cette solution n’est pas sans conséquence, car en cas de bail de location de logement nu, vous êtes engagé sur du long terme avec un locataire. Pour la vente, un bien loué se revend souvent moins bien mais surtout sera soumis à l’impôt sur les plus values car il ne sera plus considéré comme votre résidence principale, 1 an après votre déménagement.

Vos acheteurs sont-ils fiables ?

Vous avez trouvé des acquéreurs pour votre logement et vous avez aller signer un compromis de vente. Voilà une bonne chose de fait, sous réserve que les acheteurs puissent obtenir leur financement. En signant un compromis, vous vous engagez à ne pas vendre à un tiers pendant toute la durée du contrat, soit en général 3 mois. Si au terme de cette période votre acheteur à son prêt, tout va bien, sinon vous devez retrouver des acquéreurs et vous êtes reparti pour 3 mois, minimum ! Il est donc primordial d’obtenir des garanties sur la capacité d’achat de vos acheteurs. Comment ?  Il vaut mieux éviter les cas complexe ( divorce, situation pro précaire, peu d’apport personnel), essayer de savoir si vos acheteurs ont vu leur banque ou un courtier en crédit immobilier. Les agents immobiliers n’ont souvent pas les compétences pour faire ce travail. Quelques courtiers ont mis en place des solutions. Chez Mon-taux.com, nous délivrons à l’acquéreur potentiel un certificat de capacité. Après avoir étudié, en toute confidentialité, le dossier de vos acheteurs, nous leur adressons une attestation qui valide leur possibilité d’obtenir un financement en fonction des politiques des banques de la place. En plus, c’est gratuit )))

Prêt en devise : Vérifier le capital restant dû

Si vous avez financé votre logement avec un prêt en devise, vous devrez solder votre prêt avec des francs suisses alors que le produit de la vente vous sera versé par le notaire en euro. Vous allez donc être exposé à un risque de change, c’est pourquoi il est important d’identifier le montant du capital restant dû et estimer la somme en euro nécessaire pour solder le prêt. Pour certains emprunteurs ayant contractés leur crédit avec un change euro/chf à 1,50, cela  pourrait éviter de mauvaises surprises…..

Pour en savoir plus sur les différentes alternatives de financement, nous vous offrons le guide du crédit immobilier pour les frontaliers.

Avec un franc suisse qui reste fort face à l’euro, nombreux sont les résidents suisses qui se lancent dans l’acquisition d’un logement sur France. S’il existe aujourd’hui sur le marché différentes solutions pour trouver un crédit immobilier, elles seront dépendantes du choix de la destination du bien. En 2018, un résident genevois désirant réaliser un investissement locatif en France n’aura pas les mêmes possibilités et conditions qu’une personne désirant s’installer en résidence principale. Nous allons reprendre en détails les différentes situations courantes et les conditions d’accès au crédit immobilier. 

Le financement de la résidence principale

Depuis les accords de libres circulation en 2003, nombreux résidents suisses ont fait le pas de devenir propriétaire en “France voisine”. Si le mouvement a ralenti ces derniers mois sous l’effet de la politique “Genevois first” menée par le conseil d’état; devenir propriétaire de sa résidence principale demeure une alternative non négligeable pour un résident locataire à Genève, surtout en prévision de leur vieux jours. ( En France, les propriétaires ont généralement fini de payer leur maison à la retraite alors qu’en restant à Genève ou en Suisse, les locataires devront continuer de payer le loyer bien que leurs revenus auront chuté de l’ordre de 50%….). L’offre de logement disponible est abondante et obtenir un financement est relativement aisé. Si l’on excepte 2 banques qui n’interviennent plus du tout sur le marché des non-résidents, la plupart traite le dossier de crédit immobilier de la même manière qu’un résident. Idéalement et pour bénéficier des meilleures conditions pour un prêt en devise, il faut disposer d’un apport personnel d’au moins 10% plus les frais. Malgré tout, nous arrivons encore à trouver des solutions avec un niveau d’apport inférieur mais parfois avec un financement en euro. Le retrait et l’utilisation du 2ème pilier dans le projet demeure courant mais ne doit pas constituer les seuls fonds propres de l’acheteur. Les banques françaises offrent les meilleures solutions pour ce type de projet.

Financer une résidence secondaire

Depuis la crise financière de 2008, le financement de la résidence secondaire pour un non résident est devenu beaucoup moins simple. A la recherche de flux réguliers, dans une stratégie de développement de service du quotidien, les banques françaises de la zone frontalière ont délaissé le financement des résidences secondaires, souvent synonyme de crédit “sec” ( peu de souscription de services annexes). Certains établissements sont en train de revoir leur position pour les logements situés sur leur territoire ( département de l’Ain, Haute-Savoie et Savoie) avec un niveau d’apport d’au moins 10% plus les frais. Les émanations des banques françaises situées à Genève ( Banque du Léman, CA Next Bank ainsi que la BCGE) sont des acteurs importants sur ce marché, malgré des conditions d’intervention plus élevées (apport 20% + les frais, taux moins avantageux) que leurs concurrents français mais elles sont en revanche capables d’accompagner les financement sur tout le territoire français. 

Investir dans du locatif en France 

La France offre un potentiel d’investissement locatif très intéressant, surtout pour un résident Suisse. La facilité de la langue et l’éventail de logements à tous les prix contribuent à faire naître des projets pour des non-résidents n’ayant pas forcément la possibilité de devenir propriétaire en Suisse. Mais pour mener à bien ce type de projet, il faudra disposer d’un apport d’au moins 15% du prix d’achat plus les frais afin d’espérer obtenir un crédit. Les acteurs pour ce type de financement sont les établissements bancaires français en Suisse et quelques acteurs sur France. Bien souvent les prêts sont en €uro, pour être dans la même monnaie que le loyer et afin d’éviter une exposition au risque de change en cas de vente anticipé du bien. Un non-résident ne bénéficiant pas des avantages fiscaux de la loi Pinel, il aura intérêt à privilégier un logement existant, bien souvent moins cher qu’un logement neuf et qui lui apportera un meilleur rendement.

Avant de vous engager dans un projet, faites valider vos possibilités d’achat par l’un de nos spécialistes. Vous pourrez ensuite tranquillement vous mettre à la recherche du logement, en maitrisant les conditions du financement.

L’imprévisible Donald Trump a encore sévi ! Même si le sens de sa décision était plutôt attendu, le président américain a annoncé hier en fin de journée que les Etats-Unis allaient se retirer de l’accord sur le nucléaire Iranien signé sous la présidence Obama. Les sanctions américaines à l’égard des entreprises qui continueront à faire des affaires avec l’Iran sont alourdies. Cette décision va créer de l’instabilité dans la région mais également pénaliser le développement des grosses société européennes qui avaient depuis 2015, repris une activité en Iran et ses 88 millions d’habitants. Cela profite au franc suisse et aux frontaliers, explications.

Quand ça secoue fort, la prudence recommande le franc suisse

En début de semaine, si les annonces d’une stagnation de l’inflation suisse à 0,8% et un niveau de taux de chômage à 3,7% avaient permis à la devise helvétique de retrouver un peu de vigueur, la décision du président américain a fait grimper son cours, portant le euro/chf sous les 1,1870. Dans l’immédiat, il s’agit assurément d’une excellente nouvelle pour les frontaliers qui vont retrouver un peu de pouvoir d’achat ( pour financer les ponts de Mai )).

Malgré tout, la position de la Banque Nationale Suisse (BNS) demeure orientée en faveur une baisse significative du franc suisse. Concrètement, la BNS joue toujours en faveur d’un cours euro/chf supérieur à 1,20 afin de dynamiser l’activité et la croissance économique du pays. La tendance à moyen terme demeure une baisse du franc suisse mais il faudra à coup sûr surveiller l’impact de cette décision sur l’évolution des événements. Les répercussions au niveau géopolitique auront un impact sur le cours euro/chf, le franc restant une valeur refuge.

Les taux des prêts en devise demeurant très compétitifs, se repli de l’euro, va permettre à certains acquéreurs frontaliers de finaliser leurs achats immobiliers dans les meilleures conditions.

Une nouvelle solution pour le change

Comme annoncé, et après plusieurs semaines de négociations, nous venons de finaliser un partenariat avec un des plus important opérateur européen de transfert d’argent et de change. Nous allons d’ici fin juin, pouvoir vous proposer ce service ! Vous allez enfin pouvoir reprendre la main sur vos opérations de change :

• Faire votre change en direct, quand vous voulez, ou vous voulez
• Un cours de change hyper compétitif
• recevoir des alertes et des informations pour prendre vos décisions
• bloquer un cours de change pour un ou plusieurs mois.

Si ce n’est pas fait, n’hésitez pas à vous inscrire pour recevoir des infos et tester ce service en priorité.