Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Pour obtenir un rendez-vous à la banque, comparer les propositions, recevoir puis accepter les offres de prêts avant pouvoir signer chez le notaire, l’obtention d’un prêt habitat peut prendre plus de 3 mois, nous sommes là pour améliorer tout cela. 

1. L’attestation de capacité d’achat : Aujourd’hui les vendeurs ont de plus en plus besoin d’être rassuré sur la capacité de l’acheteur à obtenir son financement. En lui apportant la preuve de votre solvabilité, vous mettrez toutes les chances de votre côté d’obtenir le logement convoité, sans raconter votre vie 
2. Anticiper la signature du compromis : Une fois celui-ci signé, vous avez en général 40 jours pour justifier de l’obtention de votre crédit immobilier. C’est relativement cours, sachant que les banques ne peuvent commencer à travailler que lorsque que votre dossier est complet, donc avec le compromis. C’est pourquoi nous vous conseillons de préparer préalablement votre dossier crédit ( voir liste des documents ci-joint ) d’autant que la documentation est plus importante pour un frontalier qui envisage de faire un prêt en devise.
3. Mener une bonne négociation : Pour vous trouver la combinaison du meilleur taux et les meilleures conditions d’assurance emprunteur, les conseillers de Mon-taux.com ont besoin de 7 à 10 jours. A l’issue de ce délai, votre conseiller pourra vous présenter les 3 meilleures propositions et vous pourrez choisir la banque qui va vous financer.
4. Fixer un rendez-vous à la banque : En zone frontalière, obtenir un rendez-vous rapidement n’est pas toujours facile, surtout en fin de journée. La qualité de nos relations avec les banques nous permet, souvent, d’avoir des créneaux disponibles plus rapidement.
5. Les offres de prêts : C’est le document qui matérialise l’accord définitif de la banque. Avant de les recevoir : vous aurez ouvert un compte, valider l’assurance emprunteur. Selon les établissements, et notamment pour un prêt en devise, les délais d’acceptation par la banque et l’organisme de garantie son plus ou moins long….
6. 10 jours pour réfléchir : A réception des offres, vous devez attendre 10 jours avant de les retourner signées. Ce délai vous permet de bien réfléchir à votre engagement
7. Signature chez le notaire : Le notaire vous adresse au préalable un appel de fonds qu’il vous faut transmettre à la banque pour qu’elle débloque les fonds. L’argent est transféré directement sur le compte du notaire. Dans le cadre d’un prêt en devise, l’opération de change des francs suisses en euro allonge le délai de transfert de quelques jours. Il faut prévoir un peu de marge.

Vous avez besoin de plus d’informations concernant les crédits immobiliers en devise pour les frontaliers ? Nous vous offrons notre guide !

Annoncée depuis plusieurs mois, la barre symbolique de 1,20 franc suisse pour un euro a été franchie ce matin. Il faut remonter à Janvier 2015 et l’abandon du cours plancher par la BNS pour retrouver un tel niveau de change. Une tendance surprenante quelque jours après l’intervention de la coalition en Syrie. Le franc suisse n’est il plus une monnaie refuge ? Quel impact sur la zone frontalière ? Rentrons dans les détails pour bien comprendre l’évolution du cours euro/chf et tentons de voir les conséquences sur la zone frontalière..  

Pourquoi le franc suisse baisse encore ?

Tout d’abord il convient de rappeler que nous sommes sortis du cycle de la crise de 2008 et que les économies des principaux pays s’améliorent. Le chômage même s’il reste élevé, à tendance à baisser dans la plupart des pays d’Europe et dans un contexte de taux bas la croissance s’améliore. L’euro est donc moins inquiétant pour les investisseurs et l’Europe sous l’impulsion d’un Emmanuel Macron volontariste, pourrait à nouveau ouvrir des perspectives positives. Voilà pour le contexte au niveau de la monnaie unique, voyons maintenant l’impact de l’intervention en Syrie. La coalition n’est pas intervenue pour faire tomber Bachar mais uniquement pour détruire des unités de production d’armes chimiques. Cela n’a donc rien à voir avec l’Irak ou plus récemment la Libye. Les réactions à cette intervention ont été plutôt mesurées mais n’ont pas généré une inquiétude supplémentaire sur ce conflit. En fait, c’est un plutôt les sanctions suggérées par Washington à l’encontre de la Russie concernant son implication dans l’utilisation d’armes chimiques par le régime syrien, qui a poussé Poutine a demandé aux investisseurs russes de rapatrier leurs fonds dans leur pays. De nombreux Russes avaient investi leur argent en Suisse, ce qui explique la vente massive de francs suisses ces derniers jours.

Mais ce retour du franc suisse à 1,20 est avant tout le fruit de la stratégie de la BNS qui a travers l’introduction des taux d’intérêt négatif et une politique imprévisible ont fait perdre une partie de l’effet valeur refuge de la monnaie helvétique. Cela explique pourquoi les investisseurs ont moins moins d’engouement a acheter du franc suisse.

L’impact sur la zone frontalière

Un franc suisse à 1,20 c’est une bonne nouvelle pour l’économie suisse et la pérennité de l’emploi pour les frontaliers mais à cours terme une baisse de revenu de l’ordre de 10% sur les 8 derniers mois. Certains ayant connu le change à 1,50, voir plus, pourront se satisfaire de la situation, mais il convient aussi de prendre en compte que la force du franc ces dernières années a entraîné une baisse des conditions d’engagement en Suisse et que pour certains frontaliers, cette évolution du change euro/chf cumulée à une hausse des prix des carburants et des assurances santé plus chères pourraient les amener à reconsidérer leur situation. Les frontaliers propriétaires qui ont souscrit un prêt en devise suisse sont moins impactés par la baisse du franc, ils n’ont pas besoin de faire de change pour payer leur logement. Il n’en demeure pas moins que l’on devrait inévitablement assister à un ralentissement de la consommation en zone frontalière, et donc un peu moins de plaques suisses dans les centres commerciaux de la frontière. Concernant l’immobilier, si les conditions de taux des prêts en devise demeurent super favorables, l’activité semble montrer quelques signes de ralentissement. Il va falloir probablement un peu de temps pour que les vendeurs réajustent leurs prix à la baisse afin de cadrer avec l’évolution du budget des acquéreurs.

Dans ce contexte, les frontaliers vont devoir se montrer malin pour protéger leur pouvoir d’achat. Entre la meilleure gestion de leur change, le changement d’assurance emprunteur, notamment (je vous recommande notre article du début d’année sur le sujet), ils auront la possibilité de préserver leur façon de vivre. En attendant que le franc monte à nouveau…ou pas !

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Après avoir longtemps flirté autour de 1,05 le cours euro/chf se stabilise depuis plusieurs semaines autour de 1,17. Les perspectives économiques favorables de la zone euro pourraient à terme amener le franc suisse à 1,20 voir 1,25 pour 1 euro. Au moment de devenir propriétaire, le frontalier va devoir s’interroger sur la monnaie de son crédit immobilier. Faut-il choisir un financement en euro ? Le prêt en devise est-il toujours aussi intéressant ? Voyons pourquoi contracter un prêt en franc suisse pour un frontalier demeure une alternative à explorer. 

La baisse de la monnaie helvétique amène son lot d’interrogations pour les travailleurs frontaliers. Vu l’importance que représente l’acquisition et le financement d’un logement, le facteur change (ne pas confondre avec “chance” )) entre d’un côté des revenus en franc suisse et un bien en euro, génère à minima des questions, voir des préoccupations. Nous constatons depuis plusieurs semaines que les futurs propriétaires rencontrent des difficultés à identifier les impacts du choix de la monnaie de leur crédit immobilier.

Pour se forger une opinion, il faut envisager 2 périodes parfaitement distinctes : pendant la période de remboursement du crédit et le cas du remboursement anticipé.

Durant la période de remboursement du crédit

En souscrivant un prêt en devise, le frontalier s’engage à rembourser la banque dans la même monnaie que son revenu, à savoir en franc suisse. Au quotidien, un fluctuation du cours de change euro/chf n’aura donc aucun impact sur ses mensualités. En revanche, en faisant le choix d’emprunter en euro, l’emprunteur s’expose alors à un risque de change.

Impact du taux de change sur les mensualités d’un crédit immobilier pour un travailleur frontalier suisse

La part du remboursement du crédit immobilier représentant souvent le premier budget de la famille, prendre son prêt habitat dans la monnaie de son revenu peut-être considéré comme une limitation du risque de change. C’est du reste l’un des avantages mis en avant pour le prêt en devise. Évidemment, en cas de perte d’emploi en Suisse, l’avantage peut se transformer en inconvénient….

En cas de remboursement anticipé

Acheter une maison, changement de région, divorce etc…nombreuses sont les situations qui peuvent amener le propriétaire à vendre son logement et par la même rembourser son crédit immobilier avant son terme. La cession d’un bien immobilier se finalise chez un notaire avec le versement du produit de la vente en euro qui sera affecté au remboursement du prêt. Si vous optez pour un prêt en euro, il n’y aura pas d’opération de change. Dans le cas d’un prêt en devise, vous devrez acheter des francs suisses pour solder votre dette à la banque. L’effet du change peut-être d’autant plus important que le capital est élevé. Si le franc suisse a baissé depuis la prise d’effet du crédit vous aurez fait un gain sur le change, dans le cas contraire, il faudra assumer ce risque.

Exemple : Pierre et Fanny ont acheté 2010 un appartement à Gex pour 285’000.- €. Sur conseil de leur courtier en crédit, ils ont conclu un prêt en devise de 427’500.- CHF (taux de change 1,50). Une petite Julie est arrivée dans leur vie fin 2014. Leur logement devenant trop petit, Pierre et Fanny l’avaient mis en vente à 305’000.- €. A cette date, ils devaient à la banque la somme de 363’000.- CHF soit 345’714.- €uro avec un taux de change à 1,05 ! Finalement, Pierre et Fanny ont dû patienter 3 ans et des conditions de change moins défavorable pour voir la petite Julie gambader dans le jardin de leur nouvelle maison.

Contrairement à certaines pensées, souscrire un prêt en devise alors que le franc suisse baisse est plutôt une bonne idée. Cependant la décision du choix de la monnaie pour son crédit immobilier ne doit pas être basée sur la tendance du cours euro/chf mais plutôt sur la durée de détention du bien et sur la pérennité de vos revenus en franc suisse.

Vous hésitez entre prêt en devise et prêt en euro ? Nous avons fait pour vous un comparatif qui va vous permettre de découvrir :

• La vrai différence de coût entre un prêt en euro et en devise
• le meilleur moyen pour appréhender le risque de change
• une foule de subtilités pour chacune des  solutions

En terme de crédit immobilier, l’année 2017 restera une année record au niveau des taux d’intérêts, et cela, que ce soit pour les financements en euro ou les prêts en devise. Après un trimestre d’activité en 2018, nous notons que les taux proposés par les banques ont tendance à légèrement remonter. Même si pour le moment ni la Banque Centrale Européenne, ni la Banque Nationale Suisse n’ont bougé, la hausse graduelle des taux d’intérêts aux USA ,conjuguée à l’amélioration des principales économies mondiales font repartir les taux d’intérêt à la hausse. Il s’agit d’une tendance lourde qui devrait s’installer progressivement sur les prochains mois. D’autre part, il ne faut pas exclure une possible révision à la hausse des marges des banques pour compenser le manque à gagner sur l’assurance de prêt.. 

Cela étant les conditions de financement demeurent historiquement favorables aux emprunteurs. On emprunte toujours à moins de 2% en €uros sur 25 ans mais la remontée est amorcée. Cette barre symbolique de 2 % devrait être franchie dans les prochains mois.

Pour les prêts en devise, qui étaient proposés aux alentours de 0.90% sur 25 ans en décembre 2017, ils se négocient aujourd’hui aux alentours de 1.05% à 1.10%, soit une hausse de 0,20% en un trimestre. Dans le même temps, les maturités à 20 ans ont connue une hausse d’environ 0,5% (0.80% en Décembre pour 0.85% en Mars) et tout comme les taux sur 15 ans (passage de 0.60% à 0.65%).

En ce mois de Mars, les prêts en devise sur plus de 25 ans négocient entre 1.90% à 1.05% pour les meilleures dossiers (revenus supérieurs à 100 000 Chf annuel, apport net supérieur à 10%).

Historique Taux de Crédit

Sur les prêts en €uro, la hausse est un peu moins forte. Nous avons constaté une augmentation de 0,15% sur 25 ans passer de 1.75% à 1.90%. Sur les durées inférieures, la hausse par rapport au mois précédente, est identique à celle enregistrée sur les prêts en francs suisses.

Pour Mars, les taux €uro sur 25 ans varient entre 2.90% et 1.75%, toujours en fonction des revenus et de l’apport des emprunteurs. Pour 100 000€, la différence de coût est d’environ 17 100€ (soit 57€ par mois).

Si les taux d’intérêts repartent donc légèrement à la hausse, les nouvelles dispositions concernant l’assurance emprunteur permettent de réduire le coût total du crédit. A titre d’exemple, pour une personne de 40 ans en bonne santé, le coût peut passer de 37,50€ à 17€ par mois pour un prêt de 100 000€ sur 25 ans, soit une différence de 6 150€.

Une bonne négociation, du taux d’intérêt et de l’assurance peut permettre une économie de 23’250 €, soit 77.5€ par mois pour 100 000€ de crédit .

Conclusion : mêmes si les taux d’intérêt ont amorcé une légère hausse, ils demeurent extrêmement intéressant pour devenir propriétaire. Pour ceux qui n’auraient pas encore renégocié leur crédit immobilier, il sera bientôt trop tard !

Si par le passé les conditions étaient relativement souples, le niveau d’apport personnel est devenu un élément déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier. Les appréciations pourront être différentes selon les situations, passage en revu des conditions en ce début d’année 2018 .

“ Les jeunes “

On parle ici d’une personne ou un couple de moins de 30 ans avec une expérience professionnelle de quelques années. Ils s’agit de profils recherchés par les banques car ils représentent un potentiel sur le long terme. Logiquement, leurs carrières et leurs revenus devraient évoluer à la hausse et ils sont moins exposés au risque de chômage. Pour ce type de profil, avec un apport couvrant partiellement les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier, il est encore possible de trouver une solution. Certains établissement peuvent accepter un financement supérieur à 100%. C’est le cas du dossier de Mlle A et Mr P qui ont acheté une maison au prix de 415’000 € et pour lequel il faut compter 36’450 € de frais ( notaire, garantie et dossier). Pour ces jeunes emprunteurs, nous avons obtenu un financement de 425’000 €, finançant ainsi une partie des frais. Dans le cas présent, l’apport était limité à 25’000 € mais les clients pouvaient justifier de suffisamment de salaire mensuel pour couvrir largement l’échéance du prêt.

“ Les frontaliers qui veulent un prêt en devise”

Depuis sa création dans les années 80, le crédit immobilier en franc suisse remporte largement l’assentiment des frontaliers pour le financement de leur logement. Même s’il expose l’emprunteur à un risque de change en cas de vente anticipée du bien,  il coûte moins cher qu’un prêt en euro. C’est pour cette question de change, que l’organisme de garantie, Crédit Logement, qui fait référence dans une grande majorité des établissements de la zone frontalière, limite le montant des financements à hauteur de 90% du prix d’achat hors frais. Dans le cadre de Mlle A et Mr P, ces derniers pour bénéficier d’un prêt en franc suisse auraient dû apporter l’ensemble des frais ( 36’450 €) plus 10 % du prix d’achat, soit un total de 78’000 €. A noter que quelques banques de la place ne qui travaillent pas systématiquement avec cet organisme de caution, acceptent encore des financements en franc suisse à hauteur de 100% du prix d’achat.

“ Les résidents suisses qui souhaitent acheter leur résidence principale en France”

Ce type de projet est devenu plus compliqué à financer depuis quelques années, certaines banques de la zone frontalière refusant tout simplement d’entrer en matière quelque soit la qualité du dossier. Pour ces candidats à l’accession à la propriété, il faudra compter au minimum de 10% d’apport plus les frais pour avoir des chances de voir son dossier de crédit aboutir mais surtout accepter de faire de la banque francaise sa banque principale ou transit 70% de ses revenus.

“ Les 50 ans et plus “

Pour intéresser les banquiers, ce type de client ayant déjà une grande partie de sa carrière professionnelle derrière lui, il doit disposer d’un apport significatif. En la matière, il faut considérer de l’épargne volontaire ou issue de plus values immobilières et l’épargne forcée provenant du deuxième pilier. La durée des financements étant limitée au temps d’activité, le montant de l’apport minimum exigée sera d’autant plus important selon la valeur du bien acquis.

“ Pour obtenir les meilleures conditions de financement”

Si nous pouvons trouver des financements à des emprunteurs disposant uniquement du montant des frais en apport personnel, l’accès aux meilleures conditions de financement ( taux + assurance) demeurent réservé aux acheteurs disposant d’un apport significatif et au minimum de 10% du prix d’achat plus les frais. Les meilleures taux de crédit que nous avons pu négocier pour nos clients ont en commun le niveau d’apport.

En matière d’apport personnel, il n’y a donc pas une vérité mais des tendances selon le profil et la situation de l’emprunteur mais aussi de la politique de chaque banque. Une même demande de financement pourra faire l’objet d’un refus ou de conditions standards dans une banque alors qu’une autre donnera rapidement son accord ou acceptera de négocier ses conditions à la baisse. Il ne reste plus qu’à comparer !

Le 12 Janvier 2018, le Conseil Constitutionnel a validé la possibilité de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur par le biais de la loi SAPIN II. Cela signifie que les emprunteurs peuvent, à chaque date anniversaire de leur prêt, renégocier leur assurance emprunteur avec leur banque ou leur compagnie d’assurance. Cette modification de la loi permet de faire entrer un peu de concurrence dans cet aspect important du coût d’un crédit immobilier (qui était jusque là chasse gardée des banques). Dans la pratique les choses ne sont pas si simples surtout dans le cadre d’un crédit immobilier en franc suisse. Avant de vous engager dans ces démarches, voici les 3 étapes indispensables ..

1ère question : Comment a évolué ma santé depuis la souscription du contrat ?

L’assurance emprunteur est un contrat qui couvre une personne. Votre âge et votre état de santé sont donc des éléments  déterminants dans le prix mais aussi dans les conditions de couvertures. Si vous avez connu des soucis de santé depuis la souscription de votre crédit immobilier, le changement de contrat d’assurance emprunteur n’est peut-être pas pertinent car les tarifs ne seront probablement pas compétitifs ou parce que l’assureur pourra exclure certains risques. 

2ème question : Quelle est la date anniversaire de mon contrat ?

La loi prévoit que vous avez la possibilité de changer l’assurance de votre prêt à la date anniversaire de votre contrat. Hors l’assurance emprunteur étant souscrite dans le cadre du crédit immobilier, avoir cette date ne semble pas être une mince affaire (c’est ce qui ressort de ces premières expérience depuis l’entrée en vigueur de la loi). Certains banquiers estiment que c’est la date d’acceptation des offres de prêts, d’autres la date de mise en place du crédit…..c’est assez peu lisible et la banque n’est pas forcément très ouverte à donner des informations qui va générer pour elle, une perte de revenus !

3ème question : Comment un contrat d’assurance en euro peut-il couvrir un crédit immobilier en franc suisse ? 

Sur le marché de l’assurance emprunteur, tout les contrats sont exprimés en euros et garantissent des capitaux en euros. Premier point, si vous avez un prêt en devise et si l’assurance emprunteur de votre banque est en franc suisse, il n’y aura pas d’équivalence sur le marché. A priori, c’est le cas chez une bonne partie des établissements bancaires de la zone frontalière, mais pour vous en assurer il faut vous replonger dans vos offres de prêt. Dans cette hypothèse, il y a de fortes chances que la banque refuse un nouveau contrat d’assurance qui pourrait lui faire supporter un risque de change ( et ce quand bien même certaines compagnies d’assurance permettent de couvrir jusqu’à 120% du montant emprunté en euro). Deuxième point, la compagnie d’assurance va vous demander un tableau d’amortissement en euro alors que celui remis par votre banque est en franc suisse. Avec certaines compagnies qui ne pratiquent pas régulièrement la problématique de la devise, cela peut s’avérer compliqué.

Vous avez pu avoir une réponse à ces 3 questions, il ne reste plus qu’à rechercher le contrat qui vous conviendra le mieux. Pour vous avoir une idée,  vous pouvez faire tranquillement un premier devis en ligne.

Nous sommes interrogés sur la pertinence de mettre en ligne un comparateur afin d’obtenir les meilleurs conditions proposées. Compte tenu de la spécificité des prêts en devise, nous avons retenu de l’option un accompagnement personnalisé avec un conseiller maitrisant bien toutes les facettes de l’assurance emprunteur dans un contexte de crédit immobilier en franc suisse.

Nous distinguerons ici les frontaliers genevois imposés à la source des frontaliers, des frontaliers vaudois taxés en France. Pour les travailleurs du canton de Genève, il existe en réalité peu de solution pour optimiser sa fiscalité, à savoir le versement sur un 3ème pilier A et/ou l’option du statut de quasi-résident.. 

Le 3ème pilier A est placement d’épargne sur le long terme car les conditions de retrait sont très encadrées par loi sur la prévoyance Suisse ( Départ de la Suisse, acquisition de la résidence principale, remboursement de prêt sur la résidence principale, création d’entreprise, départ en retraite, invalidité). Le montant maximum de versement annuel pour un salarié est de 6’768.- CHF. La somme versée sur le 3ème pilier vient en réduction du revenu taxable, ce qui a pour effet faire baisser l’assiette de calcul l’impôt mais aussi le taux d’imposition forfaitaire. Le gain fiscal est variable selon le niveau de revenu et la composition de la famille mais peut atteindre 2’000.- CHF pour l’année.

Si le revenu de votre foyer provient à 90% de la Suisse, alors vous pouvez opter pour le statut de quasi-résident au lieu de l’imposition forfaitaire. Ce statut permet de déduire une partie des frais réels, au même titre qu’un contribuable genevois. Attention, ce n’est pas systématiquement avantageux et il convient de faire une simulation avant de s’engager sur cette voie. Certaines fiduciaires à Genève ont développé une expertise sur le sujet pour vous aider dans vos démarches dont GVA CONSEILS

http://www.quasi-resident.ch/

Pour les frontaliers Vaudois, les conditions d’optimisation de leur fiscalité sont les mêmes que pour tout les contribuables français notamment avec le dispositif PINEL qui permet de se constituer une patrimoine immobilier à long terme. Le PERP peut également représenter une solution. Il s’agit d’un produit d’épargne de prévoyance intéressant et qui se rapproche des avantages du 3ème pilier.

Comme l’annonce un grand nombre d’analyste et de journaliste, nous connaissons actuellement une période de taux bas historique. On s’attend à une remontée prochaine des taux d’intérêts qui devrait arriver dans un futur assez proche. C’est donc le le moment de prendre le temps de revoir le financement de son bien. Il existe entre autre 3 situations où le rachat peut permettre à l’emprunteur d’économiser de l’argent .. lire la suite

L’apport personnel étant un critère déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier, un grand nombre de candidat à l’accession à la propriété en France envisage d’utiliser leur 2ème pilier pour constituer leurs fonds propres. Il s’agit d’une opération relativement courante dont le processus est plutôt bien maîtrisé par les différents acteurs ( Banque, Notaire etc..). Il convient toutefois d’être vigilant car il existe des contraintes qui peuvent empêcher votre rêve de devenir propriétaire. 

Le cadre légal

La LPP (Loi sur la Prévoyance Professionnelle) Suisse permet à la personne assurée d’utiliser ses capitaux de prévoyance pour l’acquisition de sa résidence principale. Cette disposition s’applique aussi bien pour les logements situés dans le pays comme dans les pays limitrophes et donc la France voisine. Vous retrouverez ici toutes les informations légales des conditions du retrait. L’ordonnance s’applique à l’ensemble des caisses de pensions en Suisse mais peut faire l’objet d’interprétations différentes. Si vous envisagez d’utiliser votre 2ème pilier, la première chose à faire est donc de prendre contact avec la caisse de pension afin de connaître précisément les conditions de libération de ce capital en fonction de votre projet.

“Mon apport, c’est uniquement mon deuxième pilier “

Nous rencontrons régulièrement des emprunteurs, souvent pour un premier achat immobilier, dont l’unique apport est constitué des avoirs de prévoyance. Dans la plupart des situations d’achat ( bien existant, achat terrain + construction, achat en VEFA), cela peu poser plusieurs difficultés.

Verser un acompte : pour réserver le logement ou signer un compromis, et même si ce n’est pas obligatoire, l’acheteur doit verser au promoteur ou au notaire un acompte, souvent compris entre 5 et 10% du prix d’achat. Les fonds du 2ème pilier étant débloqués à la signature de l’acte définitif, vous ne pourrez pas en disposer à la réservation. Il faut alors négocier une solution avec le vendeur tout en le rassurant sur votre capacité à obtenir les fonds pour payer le prix du logement.

Le capital de prévoyance ne finance pas les frais : dans le cadre d’un achat immobilier, l’acquéreur doit pouvoir s’acquitter de l’ensemble des frais ( frais notaire, frais de garantie, frais de dossier de la banque) soit environ 8,5% pour un logement existant et 4,5% pour du neuf, la banque acceptant de son côté de financer 100% du prix du logement. Si certaines caisse de pension ne sont pas trop regardantes sur ce sujet, d’autres sont beaucoup plus pointues sur la question allant même à retirer la valeur du mobilier dans la partie finançable. Nous avons eu récemment un cas où l’institution de prévoyance exigeait que le montant maximum du crédit immobilier soit plafonné au prix de vente hors frais – capital de prévoyance. Dans cette dernière situation, alors que le financement était bouclé avec la banque, l’opération immobilière n’a pas pu aller à son terme.

La caisse de pension ne finance pas le terrain : pour certains projets d’achat de terrain plus construction, il arrive que la caisse de pension n’accepte de prendre en charge que la partie travaux du projet immobilier. Dans ce cas, il faut trouver un arrangement avec la banque afin qu’elle puisse mettre à disposition les capitaux pour financer le terrain.

Vous l’aurez compris, si l’utilisation du deuxième pilier est tout à fait envisageable pour l’accession à la propriété, il est préférable qu’il constitue qu’une partie des fonds propres. Dans l’hypothèse où ce capital de prévoyance est votre unique apport personnel, il est recommandé de se renseigner au préalable auprès de sa caisse de pension, cela évitera bien des surprises !

Nos explications et perspectives en vidéo.

Actualité du change euro/chf et tendance des conditions de financement