Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

De mémoire d’emprunteur, on a jamais connu un tel niveau de taux d’intérêt tant pour les financements en euros que pour les prêts en francs suisses. Ce mouvement baissier des taux d’intérêt, amorcé il y a plusieurs mois, est lié à un contexte économique mondial préoccupant mais surtout en panne de croissance. A toute chose malheur est bon, et cela permet à un plus grand nombre d’accéder à la propriété ou d’acheter un logement plus spacieux.

C’est le moment de devenir propriétaire de sa résidence principale

Cela sonne un peu comme une phrase d’un marchand qui veut vendre sa marchandise et pourtant si on réfléchit sérieusement, c’est la meilleure opération patrimoniale du moment.

A des taux d’intérêt au plus bas, vous ajoutez, pour ceux qui sont éligibles, un prêt à taux zéro très nettement plus favorable, un marché de l’immobilier ancien dont les prix ont été largement réajustés en zone frontalière et une importante offre de logements neufs sur le bassin lémanique, tous les ingrédients sont au rendez-vous pour accéder à la propriété dans les meilleures conditions. Cette position est renforcée avec des loyers qui demeurent élevés autour de la frontière et encore plus à Genève. Alors qu’il devient de plus en plus évident que les niveaux de retraites vont largement être revus à la baisse dans les prochaines années, tant en France qu’en Suisse, devenir propriétaire de sa résidence principale s’impose comme une protection de son niveau de vie.

Un emprunteur disposant de revenus en francs suisses a augmenté son pouvoir d’achat immobilier de 85’000 € en moins de 5 ans

Par la force du franc suisse par rapport à l’euro et des niveaux de taux d’intérêt en fort recul, un emprunteur salarié en Suisse bénéficie d’une capacité d’achat en hausse de 30%. Prenons l’exemple d’une famille bénéficiant d’un revenu net mensuel de 6’000.- CHF et qui peut supporter une échéance mensuelle de crédit de 2’000.- CHF. Fin 2011, pour un prêt immobilier en devises, cette famille empruntait en moyenne à 3.17% pour une durée de 20 ans soit une somme 350’000 CHF. En avril 2016, pour la même mensualité, notre famille peut obtenir un financement au taux moyen de 1.45% sur 20 ans pour un montant de 420’000 CHF. En plus de l’effet de la baisse des taux des crédits immobiliers en francs suisses, notre famille bénéficie de l’appréciation de la monnaie helvétique par rapport à l’euro. Pour notre exemple, avec un taux de change fin 2011 à 1.20, nos emprunteurs frontaliers ayant obtenu un financement de 350’000 CHF disposaient de 296’000 €uro. En avril 2016, le prêt de 420’000 CHF avec un taux de change à 1.10 permet de disposer de 381’800 €. Dans la même période, le prix de l’immobilier s’étant stabilisé, on peut donc estimer qu’avec un capital de 85’000 €, l’acquéreur s’offre 20 m2 supplémentaires sur Annemasse, 26 m2 sur le secteur de Douvaine !

Les primes d’assurance emprunteur sous pression

Sous les effets de la loi Hamon qui donne plus de facilités aux emprunteurs pour choisir l’assurance de leur crédit immobilier, nous avons constaté, à niveau de couverture équivalent, une baisse significative des primes. Avec la problématique du risque de change, c’est un peu moins vrai dans le cadre des prêts en devises mais cela demeure une bonne nouvelle supplémentaire pour les futurs propriétaires.

La décision de devenir propriétaire d’un logement repose sur la négociation d’un prix de vente entre acheteur et vendeur. La plus grande partie de cette somme étant financée par un crédit immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, il est d’autant plus important de s’attacher à obtenir les meilleures conditions de financement. Où trouver le meilleur taux ? Comment obtenir les meilleures conditions d’assurance ? Comment négocier avec son banquier ? Nous allons passer en revue les différentes actions à entreprendre pour emprunter aux meilleures conditions.

Les démarches pour obtenir un financement sont souvent longues, parfois complexes, voire même compliquées, sans pour autant être assuré d’emprunter au meilleur prix. Pour un financement en devise, de 300’000 € sur 25 ans, il y a un différentiel de coût de plus de 40% entre le taux le plus bas et le taux moyen. Sur la durée, cela représente une différence de plus de 20’000 €. La différence est d’autant plus importante si la somme empruntée est conséquente et si la durée du crédit est longue.

Les banquiers adorent votre apport personnel.

Après la crise de 2007 et le durcissement des règles prudentielles, la notion d’apport personnel est devenue prépondérante pour les banquiers. Dès lors, l’obtention du meilleur taux est directement liée à la proportion d’apport personnel que vous pourrez mobiliser. Actuellement, et selon les banques, il faut pouvoir disposer d’un capital représentant entre 10% et 20% du prix d’achat hors frais pour prétendre aux conditions dites “premium”. Les différents frais liés à l’opération d’acquisition (frais de notaire,de garantie, de dossier) devront être également financés par les acheteurs. Au delà du fait qu’en vous prêtant moins le banquier voit son niveau de risque baisser, disposer d’un apport personnel provenant idéalement d’une épargne régulière, va faire de vous le client parfait que la banque voudra à tout prix conquérir et conserver. A noter qu’est considéré comme apport personnel, toute somme disponible provenant d’épargne, plus values, donations etc….mais également des capitaux de prévoyance des 2ème et 3ème piliers, du PERP. A noter que l’accession au meilleur taux grâce à votre apport personnel peut vous faire gagner 0,6% sur le taux de votre crédit immobilier. Autre critère déterminant pour négocier le meilleur taux : votre niveau de revenus. Mais sur ce point, à part demander une augmentation à votre patron, vous ne pouvez pas faire grand chose…..

Le taux d’intérêt c’est bien, le coût de l’assurance emprunteur, ce n’est pas rien !

Dans votre quête de recherche des meilleures conditions, le taux d’intérêt proposé n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. Avec la baisse des taux d’intérêts, le montant des primes d’assurance représente une part de plus en plus importante du coût total du crédit. C’est donc d’autant plus vrai pour les crédits immobiliers en devise dont les meilleurs taux sur 20 ans sont proche de 1,05% contre 2,75% 2 ans auparavant. Avec une prime d’assurance à hauteur de 0,42% du montant du crédit (pour un emprunteur âgé de plus de 40 ans), la part de l’assurance représente 43,5% du coût du crédit contre 21,8% en 2014. C’est donc bien le couple taux d’intérêt/assurance emprunteur sur lequel il faut s’appuyer pour pouvoir retenir la meilleure solution de financement. Le choix de l’assurance emprunteur est maintenant facilité par la loi Hamon, qui permet à celui ou celle qui a contracté un crédit de changer librement de compagnie d’assurance dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêt. Si les frais de dossier rentrent pleinement dans le coût d’un crédit, il ne faut pas focaliser votre négociation sur ce point. Il est plus pertinent de négocier avec votre banquier une délégation d’assurance ou une remise sur le taux. Sur la durée du crédit, vous serez très largement gagnant. Enfin, si vous devez comparer différentes propositions, comparez le coût total en euros ou en francs suisses, c’est beaucoup plus parlant que le TAEG imposé par la loi.

Faire appel à un bon courtier, de proximité.

L’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement dans la version légale, ou plus communément appelé courtier en crédits immobiliers, pourra dans le cadre d’un mandat de recherche de financement, vous faire gagner du temps et souvent économiser beaucoup d’argent. Le courtier, après avoir pris connaissance de votre demande, va s’adresser aux établissements bancaires de votre secteur afin d’obtenir les meilleures conditions de financement. Vous gagnerez ainsi un temps précieux, et en sa qualité de professionnel, il saura mettre en valeur les points forts de votre dossier afin d’obtenir les conditions les plus favorables. L’activité de courtier en crédits immobiliers est relativement développée sur la zone frontalière et sur internet. Nous recommandons de choisir un courtier local qui a des contacts directs et privilégiés avec les banques et les décideurs de votre secteur, alors que les grandes enseignes de courtage nationales à distance ne font que transférer votre demande dans les banques et vous appliquer les conditions standards. C’est d’autant plus vrai dans la zone frontalière où les télé-conseillers parisiens ou lyonnais ont des connaissances limitées du prêt en devise. Enfin, optez pour un courtier organisé autour de plusieurs collaborateurs qui représente vis à vis des banques un plus gros volume de crédits immobiliers et  pourra vous assurez un meilleur suivi de votre dossier en cas d’absence ou de défaillance de votre interlocuteur privilégié.

Avec l’abandon du cours plancher et l’introduction des taux d’intérêts négatifs début 2015, de nombreux emprunteurs avaient saisi l’opportunité de renégocier leur crédit immobilier en francs suisses comme en euros. Nous pensions alors que les conditions de financement avaient atteint leur niveau le plus bas. Une année après, avec une économie mondiale en croissance molle et des interventions massives des banques centrales, force est de constater que les niveaux de taux sont encore plus bas de 0.25% à 0.30% ! Dans ces conditions, les emprunteurs qui ont manqué la première vague, pourront largement trouver les bénéfices de cette nouvelle baisse. Pour autant, passons en détail les 4 étapes importantes permettant de renégocier au mieux son crédit immobilier :

1) Demander à votre banquier s’il tient à vous ?

La première étape consiste à prendre contact avec le conseiller qui gère votre dossier de crédit et lui demander ce qu’il peut faire pour votre crédit en cours. Ne vous attendez pas à recevoir des taux incroyables de sa part ! Il est parfaitement conscient qu’aux taux alléchants proposés par ses concurrents, vous devrez ajouter des frais fixes (pénalités de remboursement anticipé, frais de constitution d’une nouvelle garantie, frais de dossier). De plus, en acceptant de renégocier votre taux, il va accepter de moins gagner sur votre dossier. En fonction des conditions que votre banque vous proposera, vous allez très vite vous rendre compte combien il tient à vous…ou pas !

2) Combien pouvez-vous espérer économiser dans cette opération ?

Vous avez la proposition de votre banque entre les mains mais elle ne vous satisfait pas complètement. Il faut maintenant regarder ce que la concurrence peut vous proposer en tenant compte des frais fixes que votre banquier n’a pas oublié de vous mentionner. Vous pouvez faire les calculs de votre côté, mais si vous ne voulez pas vous embêtez, vous pouvez faire une simulation directement sur notre site :

Qu’il s’agisse d’un financement en euros comme en francs suisses, vous pourrez connaître immédiatement le gain que vous pourrez réaliser en conservant la même durée ou en réduisant la durée de votre crédit. Si vous estimez que le gain est intéressant, vous pouvez faire le tour des banques de la place afin d’avoir les conditions financières détaillées de chacun ou passez par un courtier en crédits immobiliers; vous gagnerez ainsi beaucoup de temps et l’assurance d’avoir les meilleures conditions de taux du moment.

3) Des papiers, des papiers, encore des papiers

C’est la partie la moins sympathique de l’opération ! Il faut préparer un dossier complet pour la banque qui va reprendre votre crédit immobilier. Même si cela n’est pas très compliqué (copie des pièces d’identité, 3 dernières fiches de salaire, relevé de compte etc….), il faut prendre un peu de temps pour le faire. Il est très important d’avoir un dossier complet et bien présenté, c’est un peu de votre image que vous envoyez au nouveau banquier. Si vous voulez qu’il s’occupe bien de votre dossier, simplifiez lui la tâche.

4) Ma banque je l’aime, un peu, beaucoup, à la folie, pas du tout ?

Une banque vous fait d’excellentes propositions pour reprendre votre crédit immobilier, chouette ! Mais il va falloir quitter votre banque actuelle. En effet, le charmant conseiller qui vous veut comme client ne cherche pas qu’à vous faire faire des économies…..il veut gagner des sous. Comment ? En vous demandant de devenir votre banque principale, en souscrivant des services (cartes de crédit, services de base, les assurances, etc..). Vous pouvez éplucher les conditions tarifaires de votre nouvelle banque, mais n’oubliez pas que grâce à elle vous allez peut-être économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il faut envisager la comparaison d’un point de vue global, donc si la carte de crédit coûte 2€ euros de plus par an, vous serez toujours gagnant. En revanche et plus particulièrement en zone frontalière, il vous faut vérifier si les services qu’elle propose vous conviennent, notamment en termes de rapatriement de salaire depuis la Suisse, couverture de change, etc…

Vous êtes prêt à passer à l’action ? Encore quelques astuces pour les candidats à la renégociation :

• Si vous avez eu des problèmes de santé depuis la demande de financement initiale, la nouvelle banque risque de majorer le coût de l’assurance, voire de vous exclure de certains risques

• Pour un prêt en francs suisses, vous devez vous assurer que la contre valeur euro actuel de votre prêt en devises est inférieure au prix d’achat initial de votre logement ou à sa valeur sur le marché. A défaut, aucune banque n’acceptera de rentrer en matière.

• Pour les frontaliers qui ont fait un financement adossé à des troisième piliers, c’est l’occasion de sortir de cette solution devenue obsolète par l’évolution de la fiscalité et les rendements des contrats d’assurance.

Bonne renégociation !

Solution star des emprunteurs depuis 25 ans, le crédit immobilier en francs suisses a été largement mis en avant par les banques de la zone frontalière notamment grâce à des taux d’intérêts très avantageux. Depuis 5 ans, avec la forte hausse du franc suisse par rapport à l’euro, ce type de financement est pourtant devenu le cauchemar de certains propriétaires. Essayons de comprendre pourquoi et voir comment choisir la devise de son crédit immobilier ?

Dans notre région frontalière, les emprunteurs travaillant en Suisse ont la faculté de contracter un emprunt en euros ou en francs suisses pour acquérir leur logement sur France. Avec un niveau de taux nettement plus favorable, le prêt en devise est largement plébiscité par les emprunteurs frontaliers. Encore aujourd’hui, emprunter sur 20 ans en francs suisses permet de bénéficier d’un gain de 0.60 points de base par rapport à un financement en euros. En clair, c’est un taux fixe à 1.30% pour un crédit en CHF contre 1.90% pour un crédit en €, soit, sur la durée du crédit, un différentiel de 20’000 € pour un emprunt de 300’000 €. Si on arrête la comparaison ici, il n’y a pas photo ! 

Mais ce calcul n’est valable que si les emprunteurs vont au terme de leur crédit immobilier. En revanche, une revente du logement, pendant la période de détention du crédit, peut considérablement remettre en question l’intérêt de l’opération. En effet, à la signature de l’acte de cession, le notaire remettra au vendeur le produit de la vente en euros, pour solder une dette en francs suisses. La banque devra donc procéder à une opération de change, à savoir acheter des francs suisses pour solder le crédit immobilier. Dès lors, l’emprunteur est soumis au risque de change. Si le franc suisse s’est apprécié entre le début du crédit et son remboursement anticipé, il faudra plus d’euros pour solder l’emprunt. C’est comme cela que bon nombre de frontaliers ayant emprunté alors que le taux de change était entre 1.20 et 1.50, se retrouvent avec une dette, en contre valeur euro, supérieure au prix d’achat du bien! 

Exemple : Sarah Genevois a contracté, en Janvier 2009, un crédit immobilier en francs suisses de 300’000 CHF pour acheter un appartement de 200’000 €. Le taux de change était alors de 1.50. En Janvier 2016, Sarah souhaite revendre son logement mais son conseiller bancaire lui indique qu’elle doit 240’000 CHF, soit 218’000 € ! L’agent immobilier de Sarah lui a trouvé un acheteur pour son logement à 210’000 €…. Si elle accepte la proposition, il faudra qu’elle apporte de ses économies 8’000 € pour solder son prêt, sinon elle devra patienter pour un nouveau projet.

La durée de détention du logement est déterminante pour diminuer le risque de change

Dans une période de forte volatilité des cours de change, le choix du prêt en francs suisses peut donc s’avérer périlleux en cas de vente anticipée du bien. Le risque est au plus fort dans la première partie du crédit, lorsque le capital restant dû demeure important. Plus l’emprunteur avancera dans le temps, plus le montant de sa dette diminuera et moins il sera impacté par le risque de change. Pour une famille qui construit la maison de ses rêves ou pour en emprunteur qui n’envisage pas de revendre son bien, le prêt en devise reste une excellente solution de financement. En revanche, nous conseillerons aux jeunes emprunteurs que nous accompagnons dans la négociation d’un financement pour l’achat d’un T2 ou T3 de réfléchir aussi à un financement en €uros. En effet, pour eux, la durée de détention du bien est, en général, courte, et en empruntant en devise, ils s’exposent au risque de change. De plus, si la différence de coût liée au taux d’intérêt est conséquente sur 25 ans, elle est nettement plus limitée sur une durée de 3 à 5 ans.

Enfin, contracter un emprunt en euros permet de bénéficier pleinement de la loi Hamon. Vous pouvez souscrire votre assurance emprunteur auprès d’une compagnie extérieure à la banque, ce qui est souvent bien moins chère pour des garanties équivalentes ! Vous l’aurez compris, le taux d’intérêt du crédit ne doit donc pas être le seul élément déterminant pour le choix de votre crédit immobilier.

Le PTZ permet toujours à des personnes qui acquièrent pour la première fois leur résidence principale de profiter d’un prêt à taux 0% pour un achat dans le neuf, ou dans l’ancien sous conditions.

Depuis le 1er janvier 2016, les conditions d’attribution du PTZ et ses modalités de mise en place ont été assouplies.

Le nouveau PTZ, c’est :

• une augmentation de la quotité de financement jusqu’à 40% de l’achat d’un logement neuf ou ancien (hors frais de notaire) et dans la limite des plafonds du tableau ci-dessous; pour mémoire, ce montant était jusqu’ici limité à 26% pour certaines zones et encore moins ailleurs…

Exemple : un couple avec 2 enfants achète un bien neuf à Douvaine (zone B1) pour 300000 €; le PTZ sera limité à 270000 € x 40 % = 108000 €.

• l’accès d’un plus grand nombre de ménages à ce dispositif avec l’augmentation des plafonds de revenus pris en compte (74 000 € contre 72 000 € auparavant en zone A pour un couple avec deux enfants); à noter que les ressources prises en compte pour l’éligibilité au PTZ restent dans tous les cas, les revenus fiscaux de référence de l’année n-2, de l’ensemble des occupants.

• une durée de remboursement de 20 ans minimum et un différé systématique de 5, 10 ou 15 ans (en fonction des revenus);

• une occupation du bien en résidence principale au moins 6 ans à compter du versement du prêt (jusqu’à maintenant, le bien devait être la résidence principale de l’emprunteur pendant toute la durée du financement); par conséquent, l’emprunteur peut, au bout de 6 ans, louer son bien et conserver son PTZ;

A noter que pour l’achat dans l’ancien, le prêt à taux 0% est élargi à l’ensemble du territoire, sans exceptions. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, dans tous les cas, comporter 25% de travaux sur le coût total de l’acquisition.

Le PTZ peut être assorti de tout autre prêt immobilier : Prêt à l’accession Sociale, Prêt Classique € ou Prêt Immobilier en Francs Suisses.

Pour plus de précisions, nos conseillers se tiennent à votre disposition : 09.87.87.74.40

Et pour calculer vos droits au PTZ, rendez-vous sur notre simulateur : http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=313&sommaire=88

Pour être honnête, nous attendions une hausse et finalement les banques de la zone frontalière ont toutes baissé leurs conditions d’intervention pour le financement des crédits immobiliers en francs suisses comme en euros.

Pour ce premier mois de l’année, les taux moyens sur 15, 20 et 25 ans se situent respectivement à 1.62%,1.78% et 2.10%, soit un  recul de 0,5 à 0,10 par rapport au dernier mois de l’année 2015. Il s’agit pour nous d’une surprise, car dans le même temps, le rendement des obligations de la confédération remontaient d’environ 0,30 sur les durées de 10 à 25 ans. Sur les premiers jours de Janvier et pour un très bon dossier, nous avons pu négocier un taux fixe inférieur à 0,95% sur 15 ans.

La situation est identique pour les financements en euros, avec une baisse de 0,50 sur l’ensemble des durées et des taux moyens à 2.49%, 2,73% et 3,15% sur 15, 20 et 25 ans. A noter qu’un très bon dossier (apport hors frais supérieur à 20% et revenus supérieurs à 100’000 €) peut se négocier à 2.05% sur 25 ans.

Alors pourquoi les taux de crédit immobiliers proposés aux clients sont à la baisse alors que dans le même temps les conditions de préfinancement sur les marchés augmentent ? Tout simplement parce que les banques ont accepté de réduire leur marge, de gagner moins.

Des discussions que nous avons pu avoir avec nos partenaires, il ressort que les objectifs 2016 sont significativement en hausse par rapport à l’exercice précédent. Alors que les compteurs ont été remis à zéro, les banques cherchent donc à atteindre rapidement ces objectifs de production de crédits immobiliers : en baissant leur marge (ce que nous avons pu constater dès les premiers jours de janvier), mais également en faisant preuve d’une plus grande ouverture à étudier des dossiers, même parfois plus complexes.

Encore une bonne nouvelle pour les emprunteurs, qui pourront donc bénéficier de conditions de crédits favorables dans un marché immobilier encore calme.

Du côté des conditions de financement, le feu est au vert. Alors que les taux des crédits immobiliers en euros et en devises demeurent très bas, les banques de la zone frontalière sont plutôt agressives en ce début d’année. L’arrivée du nouveau Prêt à Taux Zéro, beaucoup plus favorable que la version 2015, est un avantage certain au moment de se porter acquéreur.

A priori, c’est plutôt une bonne idée quand on écoute les avis des agents immobilier de la région. Les professionnels de l’immobilier du Chablais et du bassin genevois s’accordent à dire que les prix sont en baisse. Il y a pléthore d’offres sur le marché, dans le neuf, comme dans l’ancien. Annecy et son agglomération restent une exception puisque les prix moyens sur ce secteur sont en constante augmentation selon Anthony BARATIN, responsable Développement chez Canal Immobilier.

Les prix des loyers restent très élevés, il est donc préférable d’acheter. C’est ce que font beaucoup d’emprunteurs entre 25 et 45 ans en se dirigeant vers des programmes neufs pour un 1er achat : les frais de notaire sont réduits (2,5 % du prix d’acquisition contre 7,5 % pour de l’ancien); pour Nicolas BAZILE, gérant de l’agence Côté Immo à Thonon “les clients qui achètent du neuf recherchent des bâtiments aux normes actuelles pour de la résidence principale ou pour de l’investissement locatif” tandis que “les clients qui achètent de l’ancien recherchent un rapport prix / superficie intéressant ou alors veulent bien payer plus cher pour un emplacement privilégié.”  S’il en est de même pour le secteur d’Annecy, l’ancien semble présenter plus d’intérêt sur le secteur du Genevois selon Samuel BONHOMME, commercial chez FONCIA “ l’ancien est nettement moins cher, les surfaces plus agréables et il n’y a pas de souci de retard de livraison, ni de procédure “.

Si pour les professionnels que nous avons interrogés, le moment est opportun pour devenir propriétaire, ils justifient leurs positions par un taux de change euro/chf favorable, des taux des crédits immobiliers bas et le nouveau prêt à taux zéro (PTZ). Mais certaines spécificités locales orientent leurs avis. Pour Anthony Baratin, les choses sont claires “  Annecy bénéficie d’une attractivité démographique, économique et touristique qui n’est plus à démontrer. De plus, tous les projets récents ou en cours (Centre des congrès d’Albigny, liaison ferroviaire avec Genève, etc….) ne vont que renforcer cette situation . Par conséquent, les prix vont se maintenir ou même continuer  à progresser dans certains secteurs demandés. “  Alors que le nombre d’habitants a explosé dans le Genevois au cours des 15 dernières années et par la même compliqué les conditions de mobilité, Samuel BONHOMME nous fait remarquer que “ tout le monde n’aura pas le privilège de se loger proche de la frontière”.

Les avis semblent converger, devenir propriétaire en 2016 est une bonne chose. Alors il ne reste plus qu’à trouver le logement de vos rêves ?

Nos spécialistes :

• Nicolas Bazile Gérant de Côté Immo à Thonon  : http://www.cote-immo.net/
• David Jaillet Directeur Commercial Imogroup Léman :   http://www.imogroup-leman.com/
• Anthony Baratin Responsable Développement Canal Immobilier :  www.canal-immobilier.com
• Samuel BONHOMME Consultant Immobilier Foncia :  http://agence.foncia.com/saint-julien-en-genevois-74160/agence-immobiliere/foncia-transaction-1015

A l’approche de Noël, il était difficile de faire l’impasse de cette métaphore tant les conditions de financement sont favorables aux emprunteurs. Et ce n’est pas fini, car les taux d’intérêts des crédits immobiliers baissent encore en ce mois de décembre, tant pour le franc suisse que pour l’euro. Pour les crédits immobiliers en devises, les conditions moyennes sont en recul de 0.05% sur toutes les durées avec des taux moyens de 1.66 % sur 15 ans, 1.83 % sur 20 ans et 2.23% sur 25 ans. Sous l’offensive de certains réseaux bancaires, les conditions que nous avons pu négocier pour les meilleurs dossiers chutent de manière spectaculaire à 0.90% sur 15 ans, 1.20% sur 20 ans et 1.40% sur 25 ans.

La situation demeure très temporaire car sous l’impulsion de la hausse des taux d’intérêts par la banque centrale américaine nous attendons une hausse de 0.10% à  0.20% le mois prochain.

Pour les financements en euros, la baisse est également au rendez-vous ce mois avec des taux moyens à 2.56% sur 15 ans, 2.81% sur 20 ans et 3.28% sur 25 ans. Mais la baisse la plus significative porte sur les dossiers qui offrent le plus de garanties (Apport net > 20%) et pour lesquels il est possible d’obtenir 1.7% sur 15 ans, 1.90% sur 20 ans et 2.05 % sur 25 ans.  

Par rapport à fin 2011, le coût d’un crédit immobilier en francs suisses a été quasiment divisé par 2 ! Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 300’000 CHF à taux fixe sur 20 ans : en 2011 le taux moyen était de 3.23% contre 1.83% aujourd’hui. Pour ce financement fait en 2011, l’emprunteur doit faire face à une mensualité de 1’699 CHF/mois pour un coût total de 107’651 CHF. En 2015, le montant de la mensualité tombe à 1’494 CHF/mois et un montant total d’intérêt de 58’468 CHF. L’emprunteur de 2015 fait une économie de l’ordre 49’000 CHF. Énorme !

Vous avez contracté un crédit immobilier en 2011 ? Vous pouvez également bénéficiez de la baisse des taux d’intérêts en renégociant les conditions de votre emprunt, soit auprès de votre banque, soit auprès d’une banque concurrente.  Sur les bases de notre exemple, vous pourrez réaliser une économie de plus de 32’000 CHF tout frais compris (Pénalités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier).  De quoi offrir de jolis cadeaux de Noël ?

Le président de la banque centrale européenne, Mario Draghi, est décidément un tenace. Il avait promis de tout faire pour relancer l’inflation en zone euro et le voilà à nouveau à la manoeuvre en introduisant l’idée des taux d’intérêts négatifs. Tiens, tiens, amis frontaliers, cela ne vous rappelle pas quelque chose ? C’est exactement ce qu’a fait la BNS en début d’année mais avec un objectif complètement différent, à savoir : faire baisser le cours de sa monnaie. L’initiative novatrice de la Banque Nationale Suisse prend donc du plomb dans l’aile puisqu’en agissant de la sorte la BCE dégrade les conditions de rendement de sa monnaie et redonne de l’intérêt au franc suisse. Annoncée vendredi, cette décision a immédiatement amené une correction du taux de change euro/chf qui va maintenant vers 1.08. A l’approche de la paye, c’est toujours une bonne nouvelle pour les travailleurs frontaliers ! Est-ce que cela va relancer l’économie européenne ? Pas sûr, si cela ne s’accompagne pas de mesures structurelles fortes des pays membres (on pense notamment à la France) et surtout après les attentats du 13 novembre.

Côté Suisse, le temps est venu de la révolte contre la politique de la Banque Nationale Suisse. Après une baisse spectaculaire de plus de 12% des commandes de l’industrie des machines, les milieux économiques et certains banquiers appellent à l’introduction d’un  nouveau cours plancher. La BNS en a-t-elle les moyens ?

Baisse des taux rime évidement avec emprunteurs heureux, qui devraient continuer de bénéficier de conditions d’emprunts très favorables. A défaut de relever toute l’économie du pays, cela permettra au moins de dynamiser le secteur de la construction, secteur à fort création d’emploi local. Vu le niveau élevé des loyers en zone frontalière et à Genève, une nouvelle baisse des taux devrait inciter les locataires à accéder à la propriété, d’autant que les banques de la zone frontalière semblent ouvertes à ne pas perdre de temps pour atteindre leurs objectifs de crédits immobiliers pour 2016. Pour les meilleurs dossiers (apport net >20%), il est maintenant possible d’envisager, pour un prêt en devise suisse à taux fixe, entre 1.50% et 1.65% sur 25 ans !  

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !   

Pour ce mois de novembre 2015, nous constatons une légère baisse des taux des crédits immobiliers tant pour les prêts en euros que pour les prêts en francs suisses. Devant l’évolution des taux directeurs, nous devons avouer que nous attendions une baisse plus conséquente. En effet, pour les prêts en devises, alors que le taux des obligations de la confédération à 10 ans passait sous la barre des – 0.25, contre – 0.10 le mois précédent, le taux moyen des crédits en francs suisses baissait (seulement) de 0.01% sur 25 ans, 0.05% sur 15 et 20 ans.  Pour les meilleurs dossiers, la baisse est identique avec un meilleur taux constaté à 1.25 sur 15 ans, 1.40 sur 20 ans et 1.65 sur 25 ans. Pour cette fin d’année, les banques n’ont donc pas complètement répercuté la baisse et en ont profité pour améliorer leur marge.

Pour les financements en euros, la tendance est identique avec une baisse des taux d’intérêts de l’ordre de 0.05% sur toutes les durées portant les taux moyens à 2.56% sur 15 ans, 2.81% sur 20 et 3.28% sur 25 ans. La baisse est un peu plus importante pour les meilleurs dossiers (apport > 15% plus les frais et revenus >35’000 € pour un célibataire et 60’000 € pour un couple) avec un taux de 1.80% sur 15 ans, 2.10% sur 20 ans et 2.50% sur 25 ans.

L’écart de taux entre l’euro et le franc suisse se maintient, mais on notera qu’il augmente en fonction de la durée du crédit. Le prêt en devises demeure donc plus attractif que le financement en euro mais compte tenu du risque de change, nous continuons de préconiser la conclusion d’un prêt en francs suisses pour des financements qui s’inscrivent dans une stratégie à long terme. Même si le taux d’intérêt se révèle supérieur, nous préconisons un financement en euros pour le financement d’un logement qui sera revendu dans les 5/7 ans (1ère acquisition par exemple) et pour les investissements locatifs.

A noter que l’activité des crédits immobiliers a connu un vif succès dans les banques ce qui pourrait expliquer l’attitude parfois suffisante des conseillers qui se concentrent sur les dossiers faciles et rémunérateurs (avec de nombreuses contreparties) en cette fin d’année. Néanmoins, certains réseaux bancaires se sont déjà mis en ordre de marche pour le futur exercice avec des objectifs commerciaux conséquents. Une bonne nouvelle pour les futurs emprunteurs !