Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

En ce mois d’octobre, les conditions de financement des prêts en devise demeurent très favorables avec une très légère baisse des taux moyens sur toutes les durées. Pour un dossier standard, les taux à 15 ans se situent à 1.76%, 1,93 % sur 20 ans et 2.24% sur 25 ans. Les banques sont toujours très intéressées par les beaux profils (apport hors frais > à 10%, voire 20%, et revenus > 100’000.- CHF). Pour ce type de crédits immobiliers en francs suisses, nous arrivons à négocier  des taux jusqu’à 1.30% sur 15 ans, 1.50% sur 20 ans et 1.75% sur 25 ans.

Compte tenu du volume important de dossiers qu’elles ont traité en 2015, les banques de la zone frontalière ont clairement orienté leurs ambitions en direction des clients aux revenus conséquents mais surtout disposant d’un apport net minimum de 10%. L’augmentation de l’écart entre les conditions standards et les meilleurs taux est le reflet de cette stratégie. Sous l’impulsion des organismes de caution, nous constatons également depuis quelques semaines, un durcissement des conditions d’octroi sur les prêts en devise principalement sur les critères de l’antériorité professionnelle et de l’apport personnel.

Avec ces niveaux de taux d’intérêt, la période demeure très favorable pour les renégociations de taux des prêts en devises suisses. Le simulateur que nous avons mis en ligne vous permet de mesurer l’intérêt de procéder au rachat de votre crédit par une autre banque. Avant d’engager la demande, vous devez vérifier que la contre valeur euro actuelle de votre prêt en devises soit inférieure ou égal au prix de revient ou au prix d’acquisition de votre bien.

Pour les crédits immobiliers en €, les conditions de taux remontent légèrement en octobre pour atteindre en moyenne 2.61% sur 15 ans, 2.86% sur 20 ans et 3.36% sur 25 ans. Pour un très bon dossier (apport hors frais >10% et revenu annuel supérieur à 85’000 €), les meilleurs taux se négocient environ à 0.70 en dessous des conditions standards.

Si les conditions de taux des prêts immobiliers en €uros demeurent supérieures aux conditions de celle d’un prêt en devises, nous continuons de conseiller le financement dans cette monnaie pour un bien qui ne sera détenu que quelques années ou pour un investissement locatif.

Notre outil de simulation vous permettra de faire le comparatif entre le financement de votre logement avec un prêt en euros et un prêt en devises.

Malgré les hésitations de la banque centrale centrale américaine sur une  future hausse des taux d’intérêts, nous allons rester durablement dans un cycle de taux bas, tant pour les prêts en €uros que les prêts en francs suisses.

Cela n’était plus arrivé depuis le mois de Janvier 2015 et l’abandon du cours planché, l’euro repasse ce matin le cap des 1,10 face au franc suisse. Cela n’a durée que quelques heures, mais voilà une barrière symbolique qui vient de tomber.

Si cela ne fait pas les affaires des travailleurs frontaliers et des commerces de la zone frontalière, il s’agit tout de même d’une bonne nouvelle pour l’économie helvétique. L’abandon du cours plancher à 1,20 en Janvier pèse sur la compétitivité des entreprises suisses, représentant, à terme une menace sur l’emploi. Le retour autour de 1,10 va être apprécié par les milieux économiques et des salariés suisses.

Le marché des changes est devenu peu lisible mais surtout imprévisible tant les monnaies sont devenues des armes utilisées avec opportunisme par les banques centrales pour  relancer la compétitivité du pays. L’euro bénéficie depuis quelques semaines du ralentissement de l’économie chinoise et de la dévaluation de sa monnaie. Dans un contexte de crise “des pays émergents”, les investisseurs se sont recentrés sur les monnaies fortes du négoce international, dollar, euro, sterling.  Face au franc suisse et ses taux négatifs, l’euro bénéficie des perspectives de croissances des économies européennes alors que les effluves du feuilleton grec semble s’estomper.

Heureux sont donc les frontaliers qui ont signé des couvertures de change en Janvier. Le bonus par rapport au cours plancher s’est réduit de moitié, mais devrait permettre de faire face à la première échéance de CMU prévue en Octobre !

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous.

“ Est-ce que cela vaut la peine que je renégocie le taux de mon crédit immobilier ? Combien je vais économiser si je renégocie mon prêt en devises ? Pensez vous que revoir le taux de mon emprunt en francs suisses me permettrait de réduire la durée de mon crédit ? “

Face à la forte demande de nos clients frontaliers sur le sujet, nous avons mis au point un simulateur qui vous permet de calculer immédiatement, en ligne, les gains sur la renégociation du taux de votre crédit immobilier. En vous appuyant sur votre tableau d’amortissement actuel, le simulateur, simple et facile d’utilisation, vous donnera le montant de votre future mensualité et le gain potentiel à réaliser, en tenant compte de tout les frais annexes. Pour être complet, il convient également de comparer l’assurance emprunteur.

L’économie générée par la renégociation d’un crédit immobilier doit s’envisager dans le temps. Vu le montant des frais fixes inhérents à cette opération (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie), l’opération n’aura pas de sens si vous envisagez de revendre le bien à court terme.

Pour les frontaliers qui ont emprunté en francs suisses, il faut absolument que la contre valeur euro de votre prêt en devises soit inférieure au prix d’achat initial ou à la valeur actuelle du bien. A défaut, il sera très difficile de faire racheter votre crédit immobilier par une banque concurrente.

Sur le marché des crédits immobiliers en devise, nous constatons encore des niveaux de taux records pour ce mois de Mai, avec pour les meilleurs dossiers, des taux fixes à 1,10% sur 15 ans et 1,20% sur 20 ans. Pour ce faire il faut disposer d’un apport net d’au moins 20% et d’un revenu supérieur à 100’000.- CHF/an. Pour des jeunes qui vont solliciter un financement sur 25 ans, et dès lors qu’ils ont un apport de 5% plus les frais, ils peuvent espérer un taux à 1,80%. C’est du jamais vu, mais attention car cela ne durera plus très longtemps.

En effet, nous anticipons, dans les prochaines semaines, une légère hausse des taux d’intérêt en raison d’une récente hausse de taux sur le marché et des problèmes de rentabilité pour les banques. La hausse des taux est proportionnellement spectaculaire puisque les obligations de la confédération à 10 ans sont brutalement passées de -0,17% le 23 Avril à + 0,18% le 7 Mai. Cette variation de 30 cts, nous la retrouvons sur tous les marchés obligataires des pays occidentaux. Il est encore difficile d’expliquer ce changement brutal et non prévu. Mais l’on peut s’interroger sur la suite. Cela étant, même si la hausse est spectaculaire en terme de pourcentage de variation, le niveau des taux demeure très bas.

Les banques doivent de leur côté reconstituer de la marge sur les crédits immobiliers pour compenser les pertes sur l’épargne. En effet, avec les niveaux de taux pratiqués sur les marchés, les établissements bancaires perdent de l’argent sur l’épargne qu’elles collectent. Difficile de servir 2% pour un PEL, alors que dans le même temps le taux des OAT à 10 ans passe sous les 0,50%. Et comme pour faire du crédit, les banques doivent détenir de l’épargne, nous devrions constater une hausse de 20 à 30 cts liée à la reconstitution de marge pour les banques.

Les taux d’intérêts pour les crédits immobiliers, euro et chf, demeureront bas, mais devraient, selon nos estimations reprendre 0,30 à 0,50 dans les prochains mois.

Rien de dramatique, mais il vaut mieux se presser pour profiter des taux actuels.

En raison du 1er Mai nos bureaux sont fermés. Nos conseillers seront à votre diposition dès lundi 8h30.Nous vous souhaitons un bon week-end (pluvieux…)

Décidément, l’onde de choc de la baisse du taux plancher et l’introduction des taux d’intérêts négatifs continuent d’avoir des répercussions sur les conditions de financement prêts en devises. Si certains établissements avaient immédiatement répercuté la baisse, tout le monde est en train de s’ajuster pour offrir des conditions de financement au plus bas. Pour les emprunteurs bénéficiant d’un apport conséquent et d’un solide niveau de revenus, nous pouvons négocier des taux fixes à 15 ans à 1,10%, 1,20% sur 20 ans ! En une année, pour un somme de 300’000.- CHF, cela représente une économie de plus de 50% sur les intérêts, soit 37’000.-CHF. Cet avantage profite aux nouveaux propriétaires mais peut-être accessible également à ceux qui font le choix de renégocier leur crédit immobilier. Les banques n’oublient pas les primo accédants est demeurent très intéressées à ce type de client, développant même des offres spécifiques bonifiées. Pour ce profil d’emprunteur, nous constatons un taux moyen à 2,09% sur 25 ans, avec un meilleur taux constaté pouvant aller jusqu’à 1,45%.

La fin des taux capés

L’introduction par la BNS des taux d’intérêts négatifs a signé la fin des taux capés pour les financements en francs suisses. Devant les difficultés techniques et économiques des établissements bancaires de la zone frontalière à répercuter un taux d’intérêt LIBOR devenu négatif, ces derniers ont décidé de supprimer cette offre de leur gamme de prêts. Ces décisions concernent les nouveaux dossiers mais ne concernent pas les crédits en devise en cours, pour lesquels la répercussion des taux négatifs pourrait amener à de nombreuses discussions….

Semaine après semaine, le franc suisse lâche du terrain face à la monnaie unique. Le 1 euro pour 1 chf est déjà bien loin ( sauf pour ceux qui ont signé une vente à terme) et nous nous acheminons vers un cours à eur/chf à 1.10. La stratégie de la banque nationale Suisse est en train de payer, même si au passage l’envolée brutale du franc aura probablement coûté quelques emplois. Les taux d’intérêts négatifs sont en train de produire leurs effets dissuasifs et nous maintenons nos prévisions pour les prochaines semaines de fluctuation du cours euro/chf entre 1.05 et 1.10.

Les promesses grecs

Les belles intentions de Syrisa auront fait long feu. En fait d’accord annoncé vendredi, le gouvernement grec qui n’avait vraiment le choix à céder face à la pression des européens et se voit dans l’obligation de poursuivre la politique d’austérité appliquée par le précédent gouvernement. Le premier ministre Tsipras va être obligé d’expliquer au peuple grec qu’il ne pourra mener la politique pour laquelle il a été élu….les promesses n’engagent que ceux qui y croient !

Anti-frontalier

Choquante une nouvelle fois l’affiche du MCGE contre le vote sur la loi sur la police. Choquante car l’unique argument mentionné sur l’affiche est le refus de la possibilité d’engager des frontaliers. Alors que le mouvement apporte sur son site d’autres points de divergence sur le sujet, qui sont probablement très respectables, il est vraiment détestable d’utiliser ainsi l’image d’une communauté.    

UKRAINE

Un an maintenant que l’Ukraine a voulu se libérer de l’emprise russe mais aussi un an de guerre et des milliers de morts. Poutine signe des accords de paix d’une main alors que dans le même temps il renvoie des chars. Qui pourra arrêter ce mec ? Je ne sais pas mais cela fait peur.

49.3

Encore une grande leçon de démocratie pour le gouvernement français qui fait passer en force son projet de loi Macron. Voilà encore un sujet sur lequel la Suisse peut donner des grandes leçons à la France et l’Europe.

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !

Il faut bien avouer que nous vivons une période unique tant au niveau du taux de change que des taux des crédits immobiliers. Avec des intérêts négatifs, nous sommes dans des territoires de taux jamais envisagés ! Cette situation est difficile pour la plupart des banques qui ont rapidement supprimé les crédits à taux variables de leurs offres. Il semble que l’intégration d’un taux  Libor 3 mois actuellement à -0,89% pose des problèmes aux établissements bancaires tant d’un point de vue technique que financier. Ce mois, les conditions des crédits à taux capé que nous communiquons se basent uniquement sur les données d’un établissement bancaire mais sont spectaculaires : 0,42% marge comprise pour un financement sur 20 ans.

Baisse spectaculaire également pour les crédits immobiliers à taux fixe en CHF qui plongent (pour les meilleurs dossiers) jusqu’à 1,17% sur 15 ans, 1,29% sur 20 ans voir 1,50% sur 25 ans, incroyable ! Nous notons toutefois que tous les établissements bancaires n’ont pas tous répercuté la baisse. Les écarts entre les banques se creusent notamment sur le 25 ans ou nous constatons une différence de 0,85% entre le mieux et le moins bien placé. (Cela représente une différence de 24’698.- CHF pour un financement de 200’000.- CHF).Notre rôle de courtier devient encore plus important dans ce contexte et vous permet de faire de sympathiques économiques. Nous attirons votre attention sur la différence de prestation que pourra vous offrir un courtier selon s’il est basé en France ou en Suisse. Avec la réglementation sur les IOBSP (Intermédiaire en Opération de Banque et Services de Paiement) en vigueur côté français depuis début 2014, les courtiers suisses ne remplissant  pas toutes les exigences nécessaires ( expérience, transparence, responsabilité civile) n’ont plus accès à tous les établissements bancaires de la place. Son conseil pourra être faussé car il ne prendra en compte qu’une partie des offres disponibles sur le marché.   

Nous venons de refermer la porte sur un mois de Janvier qui marquera l’année 2015 voir les années à venir. Entre les attentats à Charlie Hebdo et la mobilisation populaire qui s’en suivie, la suppression du cours plancher et la BCE qui va injecter d’importantes liquidités en rachetant des créances des pays de la zone euro, nous avons été servis.

Le cours euro/chf entre 1.05 et 1.10

Comme nous l’avions évoqué ces dernières semaines ( pour une fois que l’on ne se trompe pas !), le cours euro/chf devrait revenir dans un tunnel ( limites de variations) 1.05 et 1.10,  le journal Zeitung Schweiz  de dimanche annonçait même l’introduction d’un nouveau cours plancher à 1.05. Aucune confirmation officielle du côté de la BNS et il semble difficile d’envisager un retour d’un cours plancher. En effet, la nouvelle stratégie mis en place par la banque nationale suisse lui permet d’intervenir de manière discrétionnaire alors que le cours plancher lui imposait d’intervenir à la hauteur des transactions réalisées sur les marchés. A l’heure actuelle, la BNS continue de vendre du CHF sur le marché ce qui a permis de revenir à un cours euro/chf de 1.05. Ces interventions et l’effet à moyen terme des taux d’intérêts négatifs devrait nous tenir dans un canal 1.05/1.10.

Les taux des crédits immobiliers en devise sont-ils au plus bas ?

Cette fois on peut le penser avec une baisse de l’ordre de 0.40 des obligations de la confédération à 10 ans pour être situé en négatif à -0.10 vendredi. Nous avons reçu ce matin les premières grilles de taux et un taux fixe 20 ans à 1.56% !!! En revanche, les emprunts à taux variable ne sont été plus proposés par les banques de la place. Les conditions sont donc super favorables pour les frontaliers pour renégocier, sous réserve que la contre valeur € de votre prêt aujourd’hui demeure inférieure au prix d’achat initial de votre logement.

Et les grecs dans tout ça

Une semaine après avoir joué les héros de l’Europe en refusant une enveloppe de 7 Milliards, le gouvernement grec entame des discussions avec les gouvernements européens en la jouant profil bas. Ils souhaitent obtenir un abandon partiel de leur dette, Sapin a dit on peut discuter renégociation et Angela a dit non….. Ils sont mal barrés, et nous avec. A suivre.

Avec l’arrivée, le retour des emmerdeurs

A ceux ou celles qui ne savent pas encore qu’en vivant à Genève ou sa périphérie, il faut équiper son véhicule de pneus neiges, l’ensemble des personnes bloquées sur la route vendredi soir vous remercie. Des centaines de voitures immobilisées à cause de 2 ou 3 malins qui pensent que l’hiver dure de Noël à Nouvel An ! Un grand merci à eux.

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !

Quelques jours après l’annonce de l’abandon de la suppression du taux plancher, l’onde de choc continue à porter son effet sur le Grande Genève et toute la zone frontalière. Bingo pour les uns avec une augmentation de pouvoir d’achat de plus de 20% mais dur, dur, pour les entreprises suisses exportatrices et pour ceux qui sont en train de vendre un logement financé par un prêt en devise….et une question qui revient : mais comment va évoluer le cours euro/chf ?

La décision brutale de la BNS a été une surprise pour tout le monde mais il ne pouvait en être autrement car cela aurait fait le jeu des spéculateurs. Avec cette annonce, les ordres automatiques d’achat et de vente se sont été exécutés en masse entraînant le cours légèrement en dessous de 0.86 avant que la raison nous ramène au cours pivot de 1 pour 1.

Nous sommes maintenant dans une seconde phase où “l’humain” va reprendre la main sur la tendance. En annonçant l’abolition du cours plancher, la BNS a également abaissé à -0.75% le taux des dépôts et porté la marge de fluctuation du taux Libor 3 mois entre -0.25% et 1.25%. Cela signifie qu’un investisseur qui dispose de francs suisses devra payer un intérêt à la banque pour déposer son argent ! A défaut d’acheter des euros contre des francs suisses, la Banque Nationale mise sur des taux d’intérêts négatifs élevés pour décourager les investisseurs. Nous estimons que cette notion de taux négatifs va porter ces fruits dans les prochaines semaines. Nous n’étions pas préparé à l’annonce de la BNS et nous voilà dans des territoires inconnus. A court terme, le 1 € pour 1 CHF représente un repaire psychologique bien pratique mais nous estimons que le franc devrait perdre un peu de sa superbe dans les prochaines semaines pour revenir d’abord vers 1.05 CHF. Nous vivons une période unique mais passionnante !

La CMU, c’est quoi déjà ?

Pour les travailleurs frontaliers, la hausse du cours du franc suisse a très largement absorbé les 6% de CMU. Les démarches d’affiliation à la sécurité sociale deviennent nettement moins désagréables n’est ce pas ? Et nous qui avions trouvé pour les frontaliers des solutions pour des assurances complémentaires avec des conditions super avantageuses…

Les taux d’intérêt chutent également

Les taux d’intérêts à long terme en francs suisses ont chuté de l’ordre de 0.30 depuis le début du mois de janvier. Nous devrions donc avoir encore une nouvelle baisse des taux des crédits immobiliers pour le début du mois de Février. Cette fois, il faudra saisir l’opportunité de renégocier votre crédit en devise, on vous aura prévenu ! En revanche, renégocier le taux d’intérêt de votre crédit n’aura aucun impact sur le taux de change. En la matière, la renégociation est une opération neutre car nous allons solder un prêt en devise par un autre prêt en devise, donc sans opération de change.

Attention, il remonte

Ce n’est pas le franc suisse, ni le thermomètre et personne ne l’avait vu venir, mais il remonte ! C’est ……François Hollande qui passe à 40% d’opinion favorable. Cela nous laisse tout chose.

Merci

La hausse spectaculaire du franc suisse a fait exploser le trafic sur notre site en fin de semaine dernière et nous vous en remercions. Vous avez été également extrêmement nombreux à nous solliciter pour renégocier vos crédits immobiliers, avoir des informations sur le change, sur l’impact sur votre situation. Notre équipe est largement mobilisée pour traiter toutes vos demandes mais pour maintenir un niveau de conseil de qualité, nous sommes dans l’obligation de différer de quelques jours les prises de contacts concernant les projets de renégociation. Et comme les taux devraient encore baisser …..il est urgent d’attendre !

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !