Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

La BNS a surpris son monde ce matin en annonçant qu’elle mettait un terme immédiat aux mesures de cours plancher. La baisse change sont fusils d’épaule en baissant encore les objectifs de taux à cours terme (Libor 3 mois) à -0.75%. Le cours euro/chf plonge immédiatement vers le 1 euro pour 1 franc suisse…puis le 0.85 CHF pour 1 € pour remonter à 1.05 CHF pour 1 €. Nous rentrons dans une très forte période de turbulence sur le cours euro/chf avec beaucoup de spéculations.

Il s’agit d’un changement de stratégie de la BNS qui informe que les mesures provisoires qu’elle avait mis en place avait permis aux entreprises de se préparer à un franc suisse fort. Dans son communiqué de 10h30, la banque nationale annonce avoir pris cette décision en regards de la baisse de l’euro par rapport au dollar mais qu’elle demeurera attentive à l’évolution du cours, se reservant la possibilité d’intervenir à nouveau.

Pour ceux qui sont en train de faire un acquisition avec un prêt en devise, c’est plutôt une bonne nouvelle car il faudra moins de francs suisse.

Nous suivrons également avec attention l’évolution du taux Libor 3 mois qui pourrait amener certains emprunteur à avoir des taux d’intérêts proche de 0…..

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Après une semaine d’émois, la mobilisation historique du peuple français a été impressionnante. Les rassemblements de soutien en Suisse, en Europe et dans le reste du monde sont signes d’espoir pour la paix et la liberté. Voyons maintenant ce qu’il va être fait de tout cela, en espérant que les politiques soient à la hauteur des enjeux…

Mobilisation pour sauver le 1.20

La BNS est sous pression pour maintenir le cours plancher euro/chf à 1.20. Le retour des inquiétudes autour du sort des élections en Grèce, l’absence de réforme dans des grands pays européens et des taux d’intérêts à zéro poussent les investisseurs vers d’autres monnaies. Bonne nouvelle donc pour la croissance européenne, avec un euro plus faible, les entreprises vont pouvoir être plus compétitives à l’export. Bonne nouvelle pour les travailleurs frontaliers qui pourront continuer à bénéficier d’un taux de change favorable. Mais il y a fort à parier que sans intervention de la BNS le cours euro/chf serait sous la parité 1 pour 1.

Des taux historiquement bas

Le taux du Libor 3 mois a fini la semaine à -0.117% !  Pour un financement en devise sur 25 ans et pour les très bons dossiers nous arrivons à négocier des taux fixes à 1.70%…C’est complètement fou ! En un an, pour une mensualité de 1’500.- CHF sur 25 ans, avec la baisse des taux d’intérêt, la capacité des acheteurs a augmenté de 38’000 CHF, soit environ 31’000 €. Combiné avec la baisse des prix de l’immobilier, cela représente quasiment une pièce de plus pour les nouveaux acquéreurs, pas mal non ?

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !

Voilà, c’est fait, 2014 est derrière nous et nous voilà partis pour une nouvelle année pleine de projets et de surprises. Nous aurons le plaisir à continuer à vous informer et à vous conseiller pour trouver les meilleurs solutions dans vos choix de crédit immobilier et d’assurance.

Les prévisions, ça donne quoi ?

Comme chaque année, tout ceux qui se sont amusés à faire des anticipations sur l’année à venir se sont largement trompés. Qui aurait pu prévoir en 2014, la remise en cause de la libre circulation après les votations du 9 Février, la chute des cours du pétrole de 50%, des taux d’intérêt négatifs pour l’euro et le franc suisse ? Pour les frontaliers, 2014 n’a pas été de tout repos avec l’affiliation à la sécurité sociale, le changement de calcul de l’impôt à la source, un marché de l’immobilier en berne sans compter un sentiment anti-frontalier qui ne cesse de se renforcer à Genève mais un taux de change euro/chf solidement ancré à 1.20 et des taux de crédit historiquement bas !

Et pour 2015 ?

La complexité des situations à travers la planète ( Crise en Ukraine, Daesh en Syrie, conflit Israel Palestine, situation économique européenne et en Chine) et leurs évolutions pèseront fortement sur les événements de 2015. Difficile de se mouiller dans ces conditions ! Alors je dirais que la BNS va continuer de soutenir le franc suisse pour maintenir la parité euro/chf à 1.20 et essayer d’éviter de tomber à 1, que les taux d’intérêt pourraient remonter ( ils n’ont jamais été aussi bas !). Si la confiance revient dans la zone frontalière, l’activité immobilière pourrait repartir avec des taux d’intérêt historiquement bas ( on parle aujourd’hui de taux fixes à 25 ans à 2.08% !!!). Pour les frontaliers, il faudra surtout prévoir dans les budgets l’affiliation à la sécurité sociale qui va se généraliser à partir de Mai 2015. ( je sais que cela ne fait pas plaisir mais il faut mieux anticiper).

Et les bonnes nouvelles ?

C’est vrai que le tableau n’est pas très réjouissant mais de notre côté nous avons tout de même d’excellentes nouvelles pour les travailleurs frontaliers. Avec des niveaux de taux comme nous les connaissons actuellement ( 1.38% pour du Capé +1 sur 25 ans), vous allez forcément pouvoir réaliser d’importantes économies en renégociant les conditions de votre crédit immobilier. L’entrée en vigueur de la loi Hamon sur l’assurance va également vous permettre de gagner des euros sur vos contrats habitation, auto et même sur l’assurance emprunteur.

François assume mais François s’inquiète

Le premier c’est François Hollande qui assume l’évolution catastrophique du chômage en France. Ça nous fait une belle jambe, comme dirait l’autre, mais que va-t-il faire pour que cela change : espérer ! Espérer que la croissance atteigne 1% en 2015. Voilà ce qu’est l’action politique en France en 2015, l’espoir. Comme pour la neige finalement ?

Le second, c’est Francois Longchamps ( Président du Conseil d’Etat Genevois) qui s’inquiète des conséquences de la création de la “super-région” Rhone-Alpes-Auvergne sur la compensation financière sur les impôts des frontaliers versée par Genève. Il craint que l’intégration de territoires dont la situation économique est plus difficile pèse sur les investissements pour le développement du Grand-Genève. Anticiper, prévoir, voilà ce qu’est l’action politique en Suisse en 2015. Sacré François !

Encore une toute bonne année 2015 de la part de l’équipe de Mon-taux.com.

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !

La BNS ne laisse pas tomber le franc suisse. En introduisant un taux d’intérêt négatif de -0.25 sur les avoirs en compte de virement, elle cherche à réduire l’attrait de la monnaie nationale. Cette mesure annoncée en fin de semaine passée concerne les dépôts des établissements bancaires auprès de la banque nationale. Elle a pour but de maintenir le taux plancher de 1.20 par rapport à l’euro. Si l’idée de l’introduction de taux d’intérêts négatifs était dans l’air depuis longtemps, l’annonce surprise est probablement liée au regain d’intérêt de la monnaie helvétique pour les investisseurs russes dont la monnaie s’écroule jour après jour.

Cela a eu pour effet de faire rebondir le cours du franc suisse par rapport à l’euro, sans pour autant décoller de  la zone des 1.20. Mais l’objectif demeure clairement de faire baisser le taux du Libor en territoire négatif !

Et pour les crédits immobiliers en devise ?

Ce matin le LIBOR 3 mois en francs suisse, qui a été largement utilisé par le passé pour les crédits immobiliers des frontaliers, s’inscrit donc en négatif à -0.05%. La baisse en elle-même n’est pas spectaculaire, car le taux était très proche de 0 depuis de nombreux mois, mais c’est surtout le symbole que représente le symbole négatif qui est à noter. Les travailleurs frontaliers qui ont contracté un crédit indexé sur le LIBOR 3 mois n’ont plus qu’à se plonger dans les conditions générales de leurs contrats afin d’identifier l’impact de ces taux négatifs. Logiquement, ils devraient voir baisser le taux de leurs emprunts le mois prochain.

Pour les particuliers, la mauvaise nouvelle réside dans les dépôts et l’épargne dont les rendements devraient encore reculer. Pour les travailleurs frontaliers qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, il s’agit peut-être d’une opportunité à saisir : emprunter à taux bas plutôt que voir le rendement de son épargne chuter.

Reste maintenant à suivre l’attitude des banques qui vont maintenant devoir payer pour placer leurs dépôt à la BNS. Peut-être préfèreront-elles placer ces capitaux auprès des particuliers et des entreprises en étant plus accommodantes dans leur politique d’attribution des crédits ? Début de réponse sur les premiers jours de 2015.

Renégocier son prêt en devises, les 5 questions indispensables à se poser
Combien puis-je économiser ?

Les taux des crédits immobiliers sont aujourd’hui à un niveau historiquement bas, tant sur l’euro que sur le franc suisse. Cela représente donc une opportunité pour bon nombre de frontaliers propriétaires de renégocier son crédit immobilier. Avant de se lancer dans une telle opération, il convient au préalable de s’assurer des points suivants :

1) Combien vais-je gagner ?

C’est le point de départ de l’opération, il faut calculer la pertinence de la renégociation, car si les taux d’intérêts sont plus intéressants, ce type d’opération génère des frais fixes non négligeables qu’il faudra prendre en considération dans l’opération. Pour ce faire, il faut dans un premier temps calculer ce que va vous coûter votre crédit actuel. Facile, il suffit de multiplier le montant de votre échéance par le nombre d’échéance restant. Dans un second, temps, il faut identifier le capital restant du (CRD) de vos crédits auquel vous devrez ajouter 6 mois d’intérêts ou au maximum 3% du CRD. Ce montant correspond à la somme à emprunter, vous pouvez faire une simulation de financement sur une durée qui ne devra pas excéder la date de fin du crédit à reprendre. Vous pourrez calculer le coût de ce nouveau crédit en multipliant la nouvelle mensualité par le nombre d’échéance. Avant de le comparer au coût du crédit initial, il faudra ajouter les frais de garantie (compter environ 1.3% du montant du financement) et environ 1000 € de frais de dossier bancaire. Vous savez maintenant combien vous allez économiser.

2) Et si je gagnai aussi sur l’assurance emprunteur ?

Renégocier le taux de son crédit, c’est aussi l’opportunité de revoir les conditions de l’assurance emprunteur. Avec la loi “Lagarde”, puis la loi “Hamon”, l’emprunteur a aujourd’hui plus de facilité pour négocier les conditions de son assurance emprunteur en obtenant des délégations d’assurance. Le montant des primes étant dépendant de l’âge de souscription, vous pouvez aussi avoir de mauvaises surprises car vous avez quelques années de plus qu’au moment ou vous avez contracté le crédit initial… Petit bémol sur les délégations d’assurance dans notre région, car les crédits étant en francs suisses, de nombreux établissements de la place refusent la délégation d’assurance au prétexte que leurs contrats d’assurance sont en francs suisses alors que les contrats d’assurance emprunteurs en délégation, proposés sur le marché, couvre un capital en euros.

3) Comment obtenir le meilleur taux ?

Les établissements bancaires ne sont pas forcément les plus agressifs sur les conditions de taux dans le cas des rachats de crédit. Ils savent que sur leurs conditions de base,  vous allez  pouvoir réaliser d’importantes économies, les banquiers ne cassent donc pas trop leur marge sur ce type de financement. Cette attitude à plutôt tendance à s’estomper avec une plus grande concurrence et certains établissements, qui sont arrivés récemment sur ce business marché et  qui profitent de la situation pour prendre des parts de marché. Dans tous les cas, il faut présenter un “joli” dossier qui va plaire au banquier. C’est à dire, un montant de capital restant dû avec une contre valeur € inférieure au prix d’achat initial, des situations professionnelles “stables” et surtout des relevés de comptes propres (solde créditeur en fin de mois, de l’épargne, pas de rejet d’opération….). Si ces conditions ne sont pas remplies, pas sûr de trouver un banquier intéressé par votre projet.

4) Sommes nous prêts à changer de banque ?

En reprenant votre crédit immobilier, le nouvel établissement bancaire souhaite avant tout développer une relation au quotidien avec vous. Il vous demandera de faire transférer vos salaires auprès de son établissement ainsi que de souscrire aux prestations de base (carte bancaire, autorisation de découvert, contrat d’accès internet etc…) Quand bien même vous ayez le plus beau profil, la banque ne partira pas sur un crédit dit “sec” ( sans prestations complémentaires). Ces contre parties ne sont pas contractuelles (ou très rarement), mais faciliteront la négociation des conditions de votre crédit.

5) Ou trouver les meilleures conditions pour mon nouveau crédit ?

A priori, pas auprès de votre banque actuelle qui aura du mal à vous proposer les meilleurs conditions et qui, connaissant les coûts liés à cette opération (pénalité de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de nouvelle garantie),va essayé de vous faire plaisir tout en sauvegardant ses marges. Pour des crédits dont la durée restant à payer est courte, c’est une option qu’il convient de ne pas négliger. Les politiques et stratégies commerciales des banques évoluant régulièrement, il est important d’obtenir des offres de plusieurs banques afin d’avoir une bonne vision des conditions du marché.

Il n’y a plus qu’à ! Et les économies sont significatives. Sur certains dossiers, nous sommes arrivés à faire des économies de plus de 60’000 € à nos clients. Pour optimiser au mieux de cette opération, profitez de la baisse de taux pour réduire la durée de votre financement en conservant la même échéance. L’impact sur le coût total de l’opération est alors très largement amplifié. Enfin, il faut bien avoir en tête que la renégociation de votre crédit aura du sens si vous conservez durablement votre logement. En effet, vu le montant des frais fixes, il faudra plusieurs années pour les amortir donc si vous revendez rapidement, vous n’aurez pas forcément été gagnant.

 Allez, bonne renégociation !

Alors que les banques commencent à publier leurs conditions de taux pour le mois de septembre, un constat s’impose : les taux sont au plus bas.

Sur le prêt en devise qui demeure le financement le plus recherché en zone frontalière, nous trouvons sur 20 ans, des taux fixes inférieurs à 2%, soit actuellement 1.91% alors que sur 25 ans, pour un dossier avec un apport supérieur à 10%, nous pouvons négocier des taux fixes inférieurs à 2.30%. La baisse est encore plus significative sur les durées courtes ( 15 ans et moins), cela offre de belles opportunités pour renégocier son crédit immobilier.

Les taux capé présentent à nouveau de l’intérêt sur les durées longues ou nous arrivons à négocie,r pour un dossier avec un apport supérieur à 10%, un taux de départ à 1.55% capé + 1.

Les conditions d’assurances liées au crédit pouvant représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit, il convient de ne pas se focaliser que sur le taux du crédit immobilier, mais tenir compte du coût total ( montant des intérêts, prix de l’assurance, les frais de dossiers et les frais de garantie). Le recours à un courtier en crédit prend tout son sens pour établir ce comparatif.

RENÉGOCIER VOTRE CRÉDIT IMMOBILIER EN FRANCS SUISSES !

   Après la pluie, le beau temps ! Avec la baisse des taux d’intérêts, voilà une magnifique opportunité pour les frontaliers qui ont contracté un crédit ces dernières années pour réduire le cout de leur emprunt.  En renégociant votre prêt en devise, vous allez pouvoir réduire le montant de vos mensualités tout en réduisant la durée de votre crédit. Dans un dossier récent, nos clients avaient contracté un prêt en devise sur 25 ans à 2.95% pour un montant de 517’000 €. Compte tenu de leur dossier, nous avons pu obtenir un nouveau financement sur 20 ans à 2.05% avec de nouvelles conditions d’assurances. Pénalités et frais inclus, nos clients vont économiser 74’000 € ! Soit largement de quoi amortir le coût de la CMU !

C’est ce que laisse entendre ce matin le quotidien “Les Echos” qui rapporte une intervention des fédérations des banques françaises, allemandes, belges et japonaises auprès du Comité de Bâle ( lieu où se font les grandes règles du secteur bancaire). Le Comité souhaiterait revoir les manières dont les banques gèrent “le risque de taux”. C’est à dire l’impact sur les comptes des établissements bancaires que pourrait avoir une forte hausse ou une forte baisse des taux d’intérêt. Cela pourrait induire de nouvelles règles qui auraient pour effet de limiter les banques dans leur capacité à prêter à taux fixe. Une orientation quelque peu surprenante quand on sait combien les crédits immobiliers à taux fixe ont permis, aux établissements bancaires, de limiter la casse lors de la dernière crise des subprimes.

Il faudra donc suivre l’évolution du sujet dans les prochaines semaines car il s’agit à ce stade uniquement de réflexions.
Mais comme le dit le vieil adage, “il n’y a pas de fumée sans feu”.

Si de telles mesures devaient voir le jour, elles n’impacteraient pas les prêts en cours, mais uniquement les nouveaux dossiers de crédit. En attendant, vu le niveau des taux d’intérêts en euros ou francs suisses, les personnes qui ont contracté des crédits immobiliers à taux variable seraient bien inspirées de renégocier leurs financements pour profiter des conditions actuelles et des taux fixes !

Evolution du PTZ +

Bonne nouvelle ! Le PTZ+ est prolongé au-delà de 2014.
Le PTZ+ est recentré sur les zones géographiques où son effet levier est le plus important pour les ménages modestes et les classes moyennes.
Ces évolutions ont pour objectif d’augmenter de plus de 60 % le nombre de PTZ + distribués, qui passerait de 44 000 à plus de 70 000 par an.

Les modifications annoncées lors du Conseil des Ministres du 25 juin 2014 portent sur les points suivants :

A compter du 1er octobre 2014 :

- Augmentation des plafonds de ressources* : le plafond de revenu sera élargi pour les classes moyennes.

- Augmentation des quotités et des montants maximum de prêt* : pour les opérations dans le neuf.

- Amélioration des conditions de remboursement : introduction d’un nouveau profil de prêt avec un différé total (DT) de 7 ans sur le PTZ+ probablement d’une durée globale de 25 ans (7 ans de DT + 18 ans d’amortissement).

- Révision du zonage : ajustement du zonage A/B1/B2/C pour certaines villes afin de favoriser la construction de logements en zones tendues.

A compter de 2015 :

- Ouverture du PTZ + à l’achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en zone rurale.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est également concerné par ces mesures : tous les plafonds de ressources du PAS seraient ainsi alignés sur ceux du PTZ + afin de sécuriser l’accession sociale et de permettre à un plus grand nombre d’acquéreurs de bénéficier d’un PAS (évolution prévue pour le 1er octobre 2014)

Nous vous tiendrons informés par la suite des évolutions de ces nouvelles mesures !

*A ce jour, les zones géographiques impactées par ces évolutions ne sont pas précisément connues.

Source : Crédit Foncier

Lorsqu’un frontalier emprunte, il se pose souvent la question de faire un prêt en devise (CHF) ou en Euro.
Mais avant de prendre sa décision, il doit d’abord s’interroger sur les avantages et les inconvénients de chacun de ces deux types de financement.

Le principal avantage, non négligeable, du prêt en devise est son coût ; en effet, les taux d’intérêts sont en moyenne 0.5 points inférieurs, ce qui peut représenter une différence d’environ 17% sur 25 ans sur le coût total ! De surcroit, la capacité d’emprunt est améliorée puisque le montant des intérêts mensuels est plus faible.

Il existe aussi un autre intérêt à emprunter dans la devise de ses revenus, c’est la stabilité du niveau de vie.
Les mensualités du prêt ne varient pas, et donc le reste à vivre (salaire après déduction des mensualités) ne change jamais.

Cependant, au moment de la revente du bien, il faut bien prendre en compte la variation du taux de change.

• Exemple :
Si vous achetez un bien 100 000€, il vous faudra emprunter 122 000 CHF avec le taux actuel de 1.22.
Pour solder votre prêt, si le taux de change est à 1.40, vous n’aurez besoin que de 87 140 euros, alors que si le taux de change passe à 1, il vous faudra 122 000 euros.
Une façon simple pour éviter de perdre de l’argent sur le prêt consiste à conserver son bien plus longtemps (dans la mesure du possible). Plus la durée de détention est importante, plus le montant à rembourser sera faible (et donc la variation du change sera diminuée)

Il convient donc de bien se préparer pour son achat immobilier, se documenter sur les tendances des taux de change pour savoir dans quelle monnaie emprunter afin de réaliser la meilleure opération possible, d’où l’intérêt de faire appel à un professionnel du crédit.

A ce propos, vous pouvez consulter notre vidéo “Le risque de change pour les prêts en devise” :

Alors que les taux fixes avaient amorcé une légère remontée en début d’année 2014, voici qu’ils sont, en moyenne, en recul.
Les taux variables capé 1, quant à eux, continuent la baisse entamée depuis 09/2013.

Les taux fixes :

- En moyenne, toutes durées confondues, les taux baissent de 0.04 points.

- Le taux moyen, sur 25 ans, retrouve son niveau d’août 2013 et s’établit à 3.13 % !

- Le meilleur taux fixe, sur 25 ans, est aujourd’hui à 2.60 %, ce qui reste une belle opportunité sur cette durée !

- Sur 15 ans, on peut trouver des taux à 2.20 % : c’est 10 centimes de mieux que le mois dernier.

 
Les taux capé 1 :

- Ils continuent leur baisse en ce mois de février, de 3 centimes en moyenne, toutes durées confondues.

- Un de nos partenaires bancaires a revu ses marges à la baisse sur ce type de taux, et enregistre une baisse moyenne de 13 centimes sur l’ensemble des durées. Ceci se traduit par un taux de départ à 1.88 % sur 25 ans avec un maximum à 2.88 % (taux libor de 0.02 inclus) !
Le taux Capé 1 redeviendrait-il intéressant ?

Malgré quelques facteurs négatifs, (mesures fiscales pénalisantes, incertitude sur les mécanismes de mise en place de la fin de l’assurance privée pour les frontaliers, retour à une politique de quotas d’immigration entre la Suisse et l’Union Européenne), plusieurs facteurs restent positifs pour le marché de l’immobilier et encouragent à devenir propriétaire:

• Les taux d’intérêt conservent un niveau très attractif.

• Les banques souhaitent en majorité, accompagner un maximum de clients, et sont, dans certains cas, un peu plus souples dans les conditions d’octroi de crédits immobiliers qu’à la même période l’an dernier

• L’offre de logements reste très inférieure aux besoins dans notre région.

Nos conseillers sont à votre disposition pour étudier vos demandes de prêts immobiliers en CHF.