Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Le métier d’intermédiaire en crédits immobiliers a vu le jour il y a une vingtaine d’années avec le fort développement de l’immobilier. Si les courtiers sont devenus un atout majeur pour obtenir auprès des banques les meilleures conditions de financement, leurs conseils s’avèrent aussi très précieux pour le montage du dossier, ainsi que pour le choix de l’assurance. L’image des courtiers n’est pas forcément très positive auprès du grand public, car sous le couvert de conseils financiers avisés, certains prétendu conseillers ont profité de la complexité de l’opération pour placer des contrats d’assurances ou d’autres frais exorbitants. Pour le bassin lémanique, vous trouverez des courtiers installés en France et en Suisse avec des obligations et des garanties bien différents. Quelques pistes pour vous aider à y voir plus clair et trouver le meilleur interlocuteur.

La France réglemente pour protéger le consommateur

Si en Suisse n’importe qui peut s’improviser “courtier en crédits” , en France, sous la pression des principaux acteurs du secteur, le législateur a donné un cadre légal à ce métier afin de le professionnaliser et ainsi protéger le consommateur. Depuis le 1er Janvier 2013, les courtiers en crédits immobiliers, officiellement intitulés Intermédiaires en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP), doivent remplir un certain nombre d’obligations afin de pouvoir exercer leur profession (disposer de 5 ans d’expérience bancaire ou 150 h de formation, être au bénéfice d’une assurance responsabilité civile, être inscrit dans le registre unique ORIAS). De plus, pour chaque dossier, le courtier doit :

- faire signer un mandat de recherche de financement dans lequel est mentionné, entre autres, le coût de son intervention, le nom de tous les établissements bancaires avec lesquels il travaille, le montant des commissions perçues.

- remettre à son client un nombre suffisant de propositions afin qu’il puisse se faire sa propre opinion.

- mentionner, par écrit, la proposition recommandée, ainsi que les motifs qui justifient ce choix.

Coté helvétique, l’activité n’est pas réglementée

En Suisse, il n’existe donc aucune obligation à remplir pour devenir intermédiaire en crédits immobiliers. Si bien qu’au fil des années, de nombreux conseillers en assurances sont rentrés sur ce marché, profitant du financement immobilier pour placer, dans le dossier, de très lucratifs (pour le conseiller) 3èmes piliers. Bien que ce type de montage soit devenu complètement obsolète par le surcoût qu’il génère, en termes de taux d’intérêt et d’imposition, il est encore largement proposé aux frontaliers et aux genevois qui font le choix de devenir propriétaires en France voisine.

Heureusement, il demeure de bons professionnels qui sauront faire ce travail de courtage dans le respect de vos intérêts, mais ils sont plus difficiles à identifier, alors comment faire :

- évitez les profils multispecialistes,  conseiller financier, assureur, agent immobilier, spécialiste défiscalisation, gestion de patrimoine etc…. Avec toutes ces casquettes, à tout les coups, c’est vous qui allez payer le chapeau…Choisir un interlocuteur dont le métier est le courtage en crédits immobiliers.

- demandez à tout comprendre ! Bannissez les solutions complexes et privilégiez les solutions simples.

- demandez à avoir plusieurs propositions de plusieurs banques différentes. Trop souvent, le “courtier” ne remet qu’une seule proposition : la soit disant moins chère (comment pouvez-vous comparer?) mais bien souvent la plus lucrative pour lui.

- bannissez celui qui vous parle d’abord de 3ème pilier avant de parler de votre projet. Le 3ème pilier est un placement de prévoyance à long terme, pour la retraite; il est devenu complètement inapproprié de l’inclure dans un plan de financement de résidence principale.

Une dernière astuce qui peut vous en dire beaucoup sur les qualités de votre interlocuteur : ses outils de communication (site internet par exemple) et surtout l’actualisation et la pertinence des informations transmises. Ces informations doivent vous permettre d’y voir clair dans votre projet immobilier et vous aider à comprendre le marché actuel.

Le choix de Mon-taux.com

Dans un souci de transparence et de qualité à l’égard de nos clients et de nos partenaires, nous avons fait le choix, depuis ce printemps, d’opter pour le statut français IOBSP. Pour chaque dossier, cela nécessite plus de travail, d’avantage d’engagement et d’obligations de nos conseillers, mais une plus grande transparence pour nos clients et l’assurance d’avoir retenu la solution la meilleure.  Nous avons introduit une facturation forfaitaire de notre prestation qui est clairement mentionnée dans le mandat de recherche de financement. Oui nous prenons des frais, mais nous offrons plus de transparence, de conseil  et une économie de plusieurs milliers d’euros pour nos clients.

Bien choisir son courtier, cela peut vous éviter bien des soucis et cela peut vous rapporter gros!

Nous annoncions en septembre 2012 : « Les taux des crédits en devises CHF enregistrent actuellement leur meilleur niveau de l’année 2012 ! ».

Mais voici que ce niveau vient encore de reculer : en effet, les taux  fixes et capé 1 des crédits immobiliers en CHF baissent, en moyenne, de 10 centimes par rapport au mois dernier.

Quelques points de détail sur les taux des prêts en devise CHF :

Les taux fixes :

- Près de 70 % des établissements bancaires ont baissé leur taux fixes pour les crédits en CHF, toutes durées confondues.

- C’est le 1^er mois de l’année où le taux moyen sur 25 ans passe en dessous de la barre des 3%, pour s’établir à 2.93 % !

- Le meilleur taux fixe, sur 25 ans, s’établit à 2.40 % un record en cette année 2012 !

- Sur 20 ans, on peut trouver un taux à 2.25 % (qui était le meilleur taux fixe du mois dernier, mais sur 15 ans).

Les taux capé 1 :

- Ils ont encore baissé en ce mois de novembre, de 8 centimes en moyenne, toutes durées confondues.

- La plus forte baisse est enregistrée sur 25 ans, avec un départ à 2.29 % (libor CHF 3 mois à 0.03 % inclus).

Du fait de ces taux très bas, ce mois de novembre est donc propice à l’investissement immobilier, tout comme à la renégociation de ses encours de crédits. 

En effet, dans un contexte économique chahuté et incertain, il peut être opportun de sécuriser sa dette avec un taux fixe plus qu’attractif.

Nos conseillers sont à votre disposition pour étudier vos demandes de prêts immobiliers en CHF !

Actuellement, les taux des crédits en devise CHF enregistrent leur plus bas niveau de l’année 2012 !

C’est la rentrée, et grâce à la baisse des taux des crédits immobiliers en francs suisses, et donc des coûts de crédits, les acheteurs se font plus nombreux en ce mois de septembre. 

Quelques points de détail sur les taux des prêts en devise CHF :

• Taux capé 1 :

- Pour les taux capé 1, c’est 75 % de nos partenaires bancaires qui ont baissé leur taux, en moyenne, de 11 centimes.

- La plus forte baisse est enregistrée sur le taux capé 1, sur 25 ans, avec un départ à 2.27 %( libor CHF 3 mois à 0.05 % inclus).

• Taux fixe :

- 83 % des établissements bancaires ont baissé leur taux fixes, toutes durées confondues : en moyenne, ceci représente une baisse de 24 centimes, par rapport au mois d’août 2012.

- Le meilleur taux fixe, sur 25 ans, s’établit à 2.60 % : c’était le meilleur taux fixe 20 ans du mois dernier !

Pour le 1^er semestre 2012, la production de crédits immobiliers est en recul : -  33,1% en glissement annuel, selon l’observatoire Crédit Logement  – Institut CSA. 

Il en est de même pour la production des crédits immobiliers en francs suisses. 

Et d’ici la fin de l’année, les organismes de crédit vont devoir atteindre leurs objectifs commerciaux. 

La baisse des taux est donc un levier important pour poursuivre l’opération séduction des établissements bancaires auprès d’acheteurs potentiels.

Les autres conditions d’octroi de crédits immobiliers restent surveillées par les banques et les organismes de caution (apport, durée de financement, …), mais pour les emprunteurs au profil sérieux et sécurisant, l’investissement immobilier peut être réalisé, aujourd’hui, à moindre coût. 

A vos projets immobiliers !

Le 1er Juillet, une mesure du conseil fédéral est entrée en vigueur visant à renforcer la place financière suisse et a encadré les conditions d’intervention des banques dans le cadre du financement d’immeuble d’habitation. Il s’agit notamment d’imposer un apport de la part de l’emprunteur d’au moins 10% du projet qui ne provient pas du 2ème pilier. Cette dernière condition a amené de nombreuses confusions dans les esprits au moment où l’on parle également d’une révision de la loi sur la LPP.

Les restrictions décidées par le conseil fédéral sont à destination des banques suisses pour le financement de logement en Suisse. Les banques qui réalisent des financements immobiliers en francs suisses pour des logements sur France ne sont donc pas concernées par ces dispositions.

D’autre part, les mesures sont destinées aux banques suisses mais n’affectent pas les caisses de pension. Pour un suisse ou un travailleur frontalier désirant accéder à la propriété en France, le financement des fonds propres à 100% par la caisse de pension ne pose donc aucune difficulté. Il s’agit même d’une pratique de plus en plus courante pour faire face aux exigences des banques françaises en termes de fonds propres et face à la hausse des prix de l’immobilier en zone frontalière.

D’un point de vue de la fiscalité, le résident suisse au moment du retrait devra s’acquitter de l’impôt en Suisse alors que le travailleur frontalier subira une imposition à la source avant de déclarer ce capital en France en mai de l’année suivante, pour une taxation à 6,75% de son capital en Septembre. Il pourra ensuite s’adresser à l’administration fiscale suisse pour récupérer l’impôt prélevé à la source !

Avec le projet de réforme du 2ème pilier et alors que l’on entend parler d’une limitation des conditions de retrait, bon nombre de futurs propriétaires utilisent leurs avoirs de prévoyance  pour financer leur logement principal en France voisine. Mais que ne ferait-on pas pour avoir un chez soi ? 

Pour plus d’information : http://www.admin.ch/aktuell/00089/index.html?lang=fr&msg-id=44781

En moyenne, les taux des crédits immobiliers en franc suisse continuent de baisser, et ce, sur toutes les durées :

- pour les taux fixes, une baisse de 4 centimes en moyenne.

- pour les taux capé 1, la baisse est encore plus importante : 15 centimes en moyenne.

Quelques points de détails sur les taux des prêts en devise CHF :

• taux capé 1 :

Tout d’abord, notons que le taux libor CHF 3 mois, en baisse depuis mai 2012, est passé de 0.095 % au 01.06.2012, à 0.052 % aujourd’hui !

 - la plus forte baisse est enregistrée sur le taux capé 1 25 ans : -18 centimes avec un taux moyen à 2.95 %. Ce niveau de taux est à relativiser, car 2.95 %, c’est aussi le taux fixe mini, sur la même durée !

- Très peu de changement au niveau des taux mini, hormis sur la durée de 25 ans : un taux qui démarre à 2.56 % (max 3.56 %) contre 2.62 % en juin (max 3.62 %)

• taux fixe :

- 50 % de nos partenaires bancaires ont baissé leur taux depuis le mois de juin. Un seul a remonté ses taux (en moyenne +45 centimes ; cette hausse reste tout à fait isolée), et pour les autres, pas de changement.

- Les taux mini restent très bas. Il est toujours possible d’emprunter sur 25 ans, avec un taux fixe en-dessous de 3 % !

La clientèle de primo-accédants reste courtisée avec des offres spécifiquement intéressantes. Sous conditions, il est parfois possible de trouver un taux fixe sur 20 ans, en-dessous de 2.50 % !

Notons que l’apport est toujours un élément important pour pouvoir emprunter dans de bonnes conditions.

Du fait de ces niveaux de taux très bas, la période est donc tout à fait propice à l’achat immobilier.

Les taux des crédits immobiliers en francs suisses restent généralement bas pour ce printemps. A souligner, un recul très significatif pour le taux fixe mini 15 ans : -0.20  points par rapport au mois d’avril 2012; le meilleur taux fixe 15 ans s’établit donc à 2.40 % actuellement !

Et même si en ce mois de mai 2012, la moyenne des taux fixes enregistre une hausse , celle-ci est  très légère : +0.03 en moyenne.

Voici quelques points de détails :

- Comme indiqué plus haut, il est envisageable de trouver  aujourd’hui un taux fixe 15 ans à 2.40 %, et il est également possible de trouver un taux fixe 20 ans à 2.70 % (contre 2.80 % en avril 2012).

- Les taux capé +1 sont également à la baisse : la plus forte baisse est enregistrée sur le taux mini capé + 1 25 ans, qui recule 0.12 points. Le taux de départ s’établit donc à 2.70 %.

- La plus forte hausse, mais toute relative : + 5 centimes pour le taux fixe 25 ans. Le taux moyen s’établit à 3.44 % et le taux mini à 3.10 % (contre respectivement 3.39 % et 3.05 % le mois dernier).

Les banques poursuivent leur opération séduction en proposant des taux très attractifs, surtout sur les durées de 15 et 20 ans .Le but étant de dynamiser l’activité crédits immobiliers qui reste un axe phare des établissements bancaires.

Et l’attentisme qui semblait être observé,  par les futurs propriétaires, pendant la période préélectorale,  semble se résorber depuis quelques jours.

Le printemps immobilier serait-il enfin installé ?

N’hésitez pas à faire appel à Mon-taux.com pour les trouver, et ainsi gagner du temps, et de l’argent !

Après de longues semaines d’attente, nous voici ainsi fixés sur la taxation du capital de prévoyance du 2^ème  pilier et du 3^ème pilier A dans le cadre du financement de la résidence principale. La circulaire ministérielle prévoit le droit à une taxation forfaitaire de 6,75% du capital, au même titre que lors du départ en retraite.

Il s’agit d’un soulagement pour tous ceux qui avaient rapatrié leurs avoirs de prévoyance depuis le 1^er Janvier 2011 et qui restaient sous le coup d’une taxation pouvant aller jusqu’à 40%. Cette bonne nouvelle est à mettre au crédit du groupement transfrontalier qui mène les discussions depuis de longs mois.

D’un point de vue pratique, nous rappelons que le rapatriement des avoirs de prévoyance fait l’objet d’une imposition à la source au moment de la sortie des fonds. Pour récupérer l’impôt prélevé en Suisse, il faudra pouvoir justifier de s’être acquitté de l’impôt en France. Sachant que la déclaration à l’administration fiscale française doit être réalisée  l’année suivant le retrait  (ceux qui ont retiré leur pilier en 2011 doivent le déclarer en Mai 2012) pour une taxation en septembre, le délai pour récupérer l’impôt à la source  est de 12 à 18 mois !

Une bonne nouvelle pour tous ceux qui envisagent de devenir propriétaire dans les prochaines semaines.

En ce mois d’avril 2012, seule la moyenne des taux fixes est en recul. Les taux minimum, quant à eux, qu’ils soient fixes ou capé +1, remontent en moyenne de 0.08 points, sur l’ensemble des durées ! Et les taux moyens capé +1 suivent la même tendance à la hausse : + 0.05 en moyenne.

La plus forte baisse s’enregistre sur le taux fixe moyen 25 ans, qui perd 0.08 points, pour s’établir à 3.39 %, contre 3.47 % en mars 2012. 60 % de nos partenaires bancaires ont baissé leur taux fixe 25 ans. Certains d’entre eux ont abandonné 15 centimes sur ce taux, voire 20 centimes pour l’un d’entre eux.  Sur 15 ans, le taux fixe moyen s’établit à 2.97 % (contre 2.98 % en mars 2012) et sur 20 ans, pas de changement.

Pour tous les autres types de taux (mini et moyen capé +1), la hausse est au rendez-vous :

• Les taux mini enregistrent sur 15 et 20 ans une augmentation de 10 points de base.
• Sur 25 ans, le taux mini repasse au-dessus de la barre des 3 %, avec 0.05 points de +, pour atteindre donc 3.05 %.
• Les taux mini capé +1 suivent la même tendance pour les durées de 15 et 20 ans : + 10 points de base. Et la plus forte hausse du moment est enregistrée par le taux mini capé +1 sur 25 ans qui s’établit à 2.82 % contre 2.69 % le mois dernier.
• Pour les taux capé + 1 moyens, ceux-ci s’établissent à 2.71 % sur 15 ans (+ 0.04), 2.89 % sur 20 ans (+ 0.08) et 3.18 % sur 25 ans (+0.02).

La concurrence entre établissements prêteurs, qui s’amorçait en mars 2012, s’accentue en ce mois d’avril.

Taux des crédits immobiliers en Franc Suisse

Les conditions de taux d’une banque à l’autre peuvent donc être très proches pour les dossiers de qualité, et ce, pour plusieurs raisons :

• Les encours de production de crédits immobiliers sont en baisse par rapport à la même période de 2011, ce qui encourage les banques à revoir leur taux à la baisse.
• Les établissements bancaires tentent de faire le nécessaire pour amener une clientèle, plutôt attentiste en cette période pré-électorale, à franchir le pas de l’accès à la propriété.
• Les futurs propriétaires, quant à eux, souhaitent généralement emménager pour l’été dans leur nouveau bien. Les transactions se signent aujourd’hui pour une finalisation d’ici à 3 mois. Les banques se doivent donc d’être attractives dès à présent.

Malgré des conditions d’octroi de crédits toujours strictes, il est encore possible de trouver de très bonnes conditions financières pour vos projets immobiliers.

N’hésitez pas à faire appel à Mon-taux.com pour les trouver, et ainsi gagner du temps, et de l’argent !  

Assurer son prêt immobilier Chf

L’assurance emprunteur est le contrat qui va couvrir votre crédit immobilier pour les risques décès et invalidité. Cette assurance, obligatoire à la mise en place d’un crédit, est dans la plupart des cas exprimée en €uro alors que les frontaliers empruntent en Franc Suisse. Si les variations de change euro/chf sont nettement moins importantes depuis 6 mois, cela n’a pas toujours été le cas. Pour ceux qui ont contracté un crédit immobilier en devise entre 2004 et fin 2010, il est probable qu’avec l’effet du change, le montant de la dette en €uro soit supérieur à la somme empruntée. Dans le même temps, le montant couvert par l’assurance n’a pas forcément évolué avec le change.

Que se passe-t-il en cas de décès et quelles sont les alternatives ?

Pour une somme de 300’000 €uros empruntés en Septembre 2007, soit avec un change euro/chf à 1,67, cela correspondait à un prêt de 501’000 CHF. En Mars 2012, en tenant compte des remboursements, la dette en franc Suisse s’élève à 442 000 CHF, soit avec le taux de change actuel 368’000 €uros. La compagnie couvre son assuré sur la base du tableau d’amortissement initial exprimé bien souvent en €uros et donc en Mars 2012 un capital de 264 000 €uros. Dans notre cas, et alors que l’emprunteur paye une prime d’assurance pour être couvert à 100%, en cas de décès, il manquerait 104’000 €uros pour solder le crédit !

Alors que faire ?

Tout d’abord reprendre le contrat d’assurance que vous avez souscrit avec votre crédit afin de comprendre les conditions de couverture. Si vous avez un doute, prenez contact avec votre conseiller bancaire afin qu’il vous précise les conditions de couvertures qui s’appliquent dans votre situation. Si vous identifiez des lacunes de couvertures, vous pouvez demander à la banque de revoir les conditions d’assurance et notamment le tableau d’amortissement. Mais l’option la plus simple et la moins chère, demeure la conclusion d’une assurance temporaire décès. Ce nouveau contrat ne vous engage pas pour une durée indéterminée, il est donc facile d’y mettre un terme dès lors qu’il n’est plus nécessaire. La procédure est d’autant plus simple que le contrat n’est pas lié directement au contrat de crédit. Pour un assuré âgé de 40 ans, garantir un capital de 100 000 €uros coûte environ 300 euros/année.

A noter, que les emprunteurs concubins sont particulièrement exposés dans la mesure où ils ne sont pas les héritiers du co-emprunteur. Dans ce cas et pour conserver la jouissance du logement, le survivant devra racheter à ses héritiers la part du concubin décédé.  

Bien entendu, les conseillers Mon-taux.com restent à votre disposition pour tout renseignement ou l’établissement d’une offre personnalisée. 

Bien que quelques banques aient joué des coudes en ce début de mois, en ajustant leurs taux, à la baisse ou à la hausse d’ailleurs, la plupart d’entre elles ont opté pour le statut quo en ce mois de mars 2012.

Au final, les taux fixes moyens ne bougent pas pour mars 2012.

Voici la tendance :

• ­Pour 2/3 de nos partenaires, pas de mouvement de taux. Pour les autres, on enregistre de fortes disparités, quelle que soit la durée : quand certains ont décidé d’abaisser de 10 centimes, ce sont les autres qui ont procédé à une augmentation, jusqu’à 20 centimes.

• Sur 25 ans, le taux fixe mini reste à 3 %. En revanche, les durées de 15 et 20 ans enregistrent une hausse, respectivement de 0,20 et 0,25 ! Le meilleur taux fixe du marché passe donc de 2,30 % à 2,50 % sur 15 ans, et de 2,45 % à 2,70 % sur 20 ans !

• Le seul taux moyen qui a enregistré une variation ce mois-ci, le taux capé+1 sur 15 ans, avec une hausse de 0,05, en passant de 2,65 % à 2,70 %.

Les écarts entre les partenaires bancaires se resserrent et la stabilité au niveau des taux est donc de mise.

Les banques voient-elles leurs problèmes de refinancement s’éloigner grâce aux prêts massifs accordés dernièrement par la BCE ?

Dans tous les cas, pour les frontaliers, les taux restent à un niveau intéressant, ce qui est plutôt positif, surtout en cette période où le printemps immobilier approche ; période qui voit d’ailleurs s’accentuer la concurrence entre établissements prêteurs.