Depuis le 22 Janvier 2018

Nous sommes ravis de vous accueillir au :

1#Vérifier que votre banque peut vous suivre dans votre projet :

Avant toute chose, vous devez vous assurer que votre demande de financement pourra trouver une issue favorable. C’est particulièrement vrai si votre dossier est un peu juste ( peu d’ancienneté, apport limité, niveau d’endettement élevé). Chaque établissement de crédits dispose de sa propre politique de risque en terme de crédit immobilier et selon votre profil, cela peut être bloquant et déboucher au final sur un refus. Sur la zone frontalière par exemple, certains établissements n’interviennent plus si votre apport n’excède pas 10% du prix d’achat hors frais, d’autres refuseront de vous accorder un prêt en euro si vos revenus sont en franc suisse, d’autres n’accepteront pas de financement pour les non résidents. Lors de votre premier rendez-vous avec le banquier, celui-ci ne pourra pas vous donner un accord définitif, mais vous devez le sonder sur sa capacité à accepter votre demande de crédit. Il vous faudra être méfiant si il vous parle de décision « au siège », ou à Paris. En effet, dans la majorité des réseaux bancaires les décisions pour les dossiers dans les normes, sont décidés dans l’agence. Dès lors que cela doit aller « plus haut » dans la hiérarchie, cela signifie des délais d’acception long,  et surtout un risque plus important de refus.

2#S’assurer d’obtenir les meilleures conditions :

Vous pouvez commencer par consulter sur internet des sites qui donnent des informations sur les conditions de taux du moment (le notre pour les prêts en franc suisse). Si les conditions proposées par votre conseiller bancaire sont identiques ou proches des meilleurs taux du moment, vous pouvez être rassuré. Cependant, c’est loin d’être la généralité, car le banquier est joueur, et s’il peut se faire 0,10 ou 0,20 sur votre dossier, il ne va pas se gêner. Vous devez savoir que les conditions de taux sont dépendantes de la politique commerciale de la banque, de la qualité de votre dossier. Dès lors, il ne vous reste plus qu’à faire le tour des banques pour comparer. Et là c’est le plus difficile qui commence, car entre la prise de rendez-vous, les entretiens découvertes (1h minimum à chaque fois) et les explications plus ou moins explicites de vos interlocuteurs, l’exercice est laborieux. Sans compter que les conditions de taux évoluent au début de chaque mois, pour peu que vous soyez à cheval sur 2 mois, pas sur que le conseiller que vous avez vu en premier puisse conserver les conditions proposées…Il faut beaucoup de temps et la comparaison des propositions n’est pas forcément simple.

3#Et pour l’assurance emprunteur, je demande à mon assureur ?

Dans l’absolue pourquoi pas, la loi Hamon vous permet de souscrire l’assurance de votre crédit auprès la compagnie d’assurance de votre choix si le contrat que vous proposé et identique à celui de la banque. Dans la pratique, l’assurance emprunteur est une source de revenu supplémentaire pour le banquier. Même si la loi l’oblige, il peut ne pas aller au bout du dossier s’il estime que votre dossier ne sera pas suffisement « rentable » pour lui. C’est particulièrement vrai dans la zone frontalière ou les banques disposent de volumes conséquents et choisissent  les dossiers. Le problème se pose également si le financement est en franc suisse et que la banque propose une assurance dans la monnaie du crédit. Sur le marché de l’assurance emprunteur, si certains contrats couvrent des prêts en chf, ils sont basés sur un tableau d’amortissement en €. Le  banquier pourra faire valoir son devoir de conseil pour refuser une assurance de prêt dans une  monnaie différente de celle du financement.

4# Qu’est-ce que je peux négocier ?

« Mon collègue de bureau à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé » Super, mais vous vous allez demander quoi à votre banquier ? Les pénalités de remboursement anticipé sont égales à 6 mois d’intérêts ( plafonné à 3% du capital remboursé), mais vu les conditions de taux actuel, cela représente un enjeux limité. Pour un remboursement anticipé de 100’000.- CHF sur un prêt obtenu au taux de 0,80%, cela représente 400.- CHF. C’est toujours ça, c’est vrai, et  vous pouvez économiser 200.- à 300.- € sur les frais de dossier en souscrivant un plan épargne ou autre produit de la banque, mais il faut pas perdre de vue que les leviers d’économie les plus significatifs sont le taux du crédit et surtout l’assurance emprunteur. 

5# Comment choisir la garantie ?

Afin de s’assurer qu’il va bien récupérer son argent, le banquier va vouloir un peu plus que votre bonne parole à savoir des garanties. Et au pays des garanties, il existe plusieurs familles avec différents niveaux de coût, avec des frais de mainlevée, avec ou sans restitution, bref, il y a de quoi faire. Alors comment choisir ? Ne vous inquiéter pas le banquier va orienter la décision mais soyez curieux des différentes solutions qui vous sont proposées. Ce poste n’est pas si déterminant sur le coût total de l’opération, mais vous pouvez facilement constater 3 à 5’000 € d’écart d’une solution à l’autre.

Voilà, il ne reste plus qu’à prendre le téléphone pour prendre contact avec le banquier. Autrement, si vous n’avez pas le temps et souhaitez être accompagné dans votre projet, vous pouvez mandater un courtier en crédit immobilier. Cet intermédiaire est un professionnel qui va s’occuper de votre dossier de financement du début à la fin. Il va s’avoir auprès de quelle banque votre dossier aura le plus de chance d’aboutir, il connait les conditions du marché, saura négocié pour vous les choses importantes et opter vers la meilleure garantie. Vous comprendrez pourquoi 4 dossiers sur 10 sont aujourd’hui négociés par des courtiers en crédit. Bonne négociation !

Face à la forte demande de nos clients frontaliers sur le sujet, nous avons mis au point un simulateur qui vous permet de calculer immédiatement, en ligne, les gains sur la renégociation du taux de votre crédit immobilier. En vous appuyant sur votre tableau d’amortissement actuel, le simulateur, simple et facile d’utilisation, vous donnera le montant de votre future mensualité et le gain potentiel à réaliser, en tenant compte de tout les frais annexes. Pour être complet, il convient également de comparer l’assurance emprunteur.

L’économie générée par la renégociation d’un crédit immobilier doit s’envisager dans le temps. Vu le montant des frais fixes inhérents à cette opération (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie), l’opération n’aura pas de sens si vous envisagez de revendre le bien à court terme.

Pour les frontaliers qui ont emprunté en francs suisses, il faut absolument que la contre valeur euro de votre prêt en devises soit inférieure au prix d’achat initial ou à la valeur actuelle du bien. A défaut, il sera très difficile de faire racheter votre crédit immobilier par une banque concurrente.

Alors que les banques commencent à publier leurs conditions de taux pour le mois de septembre, un constat s’impose : les taux sont au plus bas.

Sur le prêt en devise qui demeure le financement le plus recherché en zone frontalière, nous trouvons sur 20 ans, des taux fixes inférieurs à 2%, soit actuellement 1.91% alors que sur 25 ans, pour un dossier avec un apport supérieur à 10%, nous pouvons négocier des taux fixes inférieurs à 2.30%. La baisse est encore plus significative sur les durées courtes ( 15 ans et moins), cela offre de belles opportunités pour renégocier son crédit immobilier.

Les taux capé présentent à nouveau de l’intérêt sur les durées longues ou nous arrivons à négocie,r pour un dossier avec un apport supérieur à 10%, un taux de départ à 1.55% capé + 1.

Les conditions d’assurances liées au crédit pouvant représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit, il convient de ne pas se focaliser que sur le taux du crédit immobilier, mais tenir compte du coût total ( montant des intérêts, prix de l’assurance, les frais de dossiers et les frais de garantie). Le recours à un courtier en crédit prend tout son sens pour établir ce comparatif.

RENÉGOCIER VOTRE CRÉDIT IMMOBILIER EN FRANCS SUISSES !

   Après la pluie, le beau temps ! Avec la baisse des taux d’intérêts, voilà une magnifique opportunité pour les frontaliers qui ont contracté un crédit ces dernières années pour réduire le cout de leur emprunt.  En renégociant votre prêt en devise, vous allez pouvoir réduire le montant de vos mensualités tout en réduisant la durée de votre crédit. Dans un dossier récent, nos clients avaient contracté un prêt en devise sur 25 ans à 2.95% pour un montant de 517’000 €. Compte tenu de leur dossier, nous avons pu obtenir un nouveau financement sur 20 ans à 2.05% avec de nouvelles conditions d’assurances. Pénalités et frais inclus, nos clients vont économiser 74’000 € ! Soit largement de quoi amortir le coût de la CMU !

Pourquoi faire un crédit en CHF Vaut-il mieux choisir un financement à taux fixe ou à taux variable ? A quoi sert un 3ème pilier dans un financement ? Quel sont les assurances minimum exigés par les banques pour un crédit ? Peut-on utiliser les avoirs de mon 2ème pilier pour acheter un logement en France ?

Faut-il mieux faire son financement auprès d’une banque Française ou auprès d’une banque Suisse ?

Pourquoi ai-je intérêt d’utiliser les services de “Mon-taux.com” ?

Quel intérêt de renégocier mon crédit ?

Hypothèque ou organisme de caution ? Quel est le plus intéressant ?

Quelle durée choisir ? 15, 20,25 ans ?

En empruntant en Francs Suisse, je prends un risque de change ?

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Remboursement à échéances dégressives ou constantes ?

J’ai obtenu un financement en €uros, puis-je le transformer en francs Suisses ?

Comment payer mon crédit en Francs Suisse ?

J’ai fait un crédit immobilier  en francs suisses, mais que se passe-t-il si je perds mon emploi ?

Si j’emprunte en francs suisse, que se passera-t-il en cas de revente du bien ?

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Pourquoi faire un crédit en CHF ?

Pour un frontalier, contracter un crédit immobilier en devise présente deux intérêts majeurs : le taux du prêt et la protection contre le risque de change.

Historiquement le niveau de taux des crédits en Franc Suisse est inférieur au taux de l’Euro. Actuellement, l’indice des taux à 3 mois en Franc Suisse (LIBOR) est à 0,023  contre 0,320 pour l’euro.

Le frontalier est couvert contre le risque de change. Il paie son prêt immobilier dans la même monnaie qu’il touche son salaire. Ainsi, il évite le risque de variation entre les monnaies.

Donc, emprunter en Franc Suisse, cela coûte moins cher et c’est plus sécurisant.

Vaut-il mieux choisir un financement à taux fixe ou à taux variable ?

Le choix du type de taux dépend du contexte économique, de la sensibilité du client et de sa capacité financière à supporter des fluctuations de ses mensualités.

Dans une période où le niveau des taux est très bas, il est plutôt recommandé de fixer son taux pour s’assurer ce niveau pour une longue période.

En revanche, lorsque le niveau des taux est élevé, il faudra privilégier des taux variables ou variables capés afin de spéculer sur une baisse future.

Un avantage concerne la capacité du client à pouvoir supporter des fluctuations importantes de ses échéances. Il est vivement recommandé à l’emprunteur avec un budget serré, de sécuriser sa situation en optant pour un taux fixe, gage de pérennité de sa situation financière.

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A quoi sert un 3ème pilier dans un financement ?

Le 3ème pilier est un cadre fiscal qui permet d’améliorer sa prévoyance dans un contexte fiscal très avantageux.

Pour certains emprunteurs, la nouvelle mensualité du crédit ne permettra plus de constituer cette épargne très avantageuse fiscalement. Pour permettre à leurs clients de bénéficier de cet avantage, les banques ont accepté de mettre en place des crédits in fine dont le capital ne sera remboursé qu’au terme, par le biais du 3ème pilier, et pour lequel le client ne paye que des intérêts.

Pour mesurer l’intérêt de ce type d’opération, il faut comparer le gain fiscal potentiel sur la durée du crédit au surcoût lié au non remboursement de la dette.

Autre avantage, certaines banques acceptent la couverture du risque décès via le 3ème pilier en lieu et place de l’assurance emprunteur.

Le cas le plus favorable est de pouvoir épargner sur son pilier, en complément de son crédit amortissable.

Depuis le 1^er janvier 2011, le retrait en capital des avoirs de prévoyance (2^ème et 3^ème pilier A) est taxé en France.

Quelles sont les assurances minimum exigés par les banques pour un crédit ?

Les banques exigent au minimum une assurance couvrant le risque décès à hauteur de 100% du crédit. Cette couverture peut porter, ou non, sur chacun des emprunteurs. L’assurance peut aller au delà si par exemple les époux s’assurent chacun à 100%, le banquier considère son taux de couverture à 200%. Généralement, le montant de couverture est proportionnel aux revenus des emprunteurs.

Pour définir le bon niveau de couverture, il convient de se poser la bonne question :

Quelle est la part  de la mensualité du crédit que je pourrais supporter en cas d’invalidité ou de disparition de mon conjoint ?

Puis-je utiliser les avoirs de mon 2ème pilier pour acheter un logement en France ?

Oui, la loi permet le retrait des avoirs du 2ème pilier pour l’acquisition de la résidence principale, sans spécificité de pays. En cas de revente du bien et avant l’âge légal de la retraite, le capital devra être reversé à la caisse de pension.

Attention, depuis le 1^er Janvier 2011, le retrait en capital du 2^ème pilier est soumis à un impôt en France. A ce jour, l’imposition est de 7.5% après un abattement de 10% soit 6.75% .

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Qui peut obtenir un financement en devises ?

Toute personne bénéficiant de revenus en Franc Suisse peut solliciter un financement dans la même devise.

Dans le cadre d’un couple, il suffit que l’un des deux co-emprunteurs bénéficie de revenus en Franc Suisse pour emprunter en CHF. Il est aussi possible de mixer Euro et Franc Suisse. Dans le cadre d’un investissement locatif en France, d’une SCI, le bien pourra être également financé en devises dès lors que l’emprunteur ou associé a des revenus de même monnaie.

Peut-on obtenir un financement sans apport personnel ?

Sans apport personnel, il est difficile d’obtenir un financement. Les banques acceptent de financer jusqu’à 100% du prix de vente mais demande au client d’apporter au minimum les frais de notaire et de garantie.

A quoi correspond un financement au taux Libor ?

Le taux Libor est le taux du crédit entre banques offert à la bourse de Londres (London Interbancaire Interest Offered rate).

Dans le cadre de financement frontalier, il est utilisé comme indice de référence pour les crédits à taux variable. Le Libor 3 mois est le plus utilisé, mais on peut retrouver à 6 ou 12 mois. Le taux du Libor en CHF à 3 mois est actuellement de 0.023%.
Il est susceptible de fluctuations importantes.

Comment fonctionne le taux capé ?

Un taux capé est un financement à taux variable auquel est venu s’ajouter une assurance que le taux de financement ne dépassera jamais un seuil convenu au départ. Plus le cap est bas, plus le prix de la garantie est cher. Les banques proposent des financements capé de 0.5% à 2%.

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Faut-il mieux faire son financement auprès d’une banque francaise ou auprès d’une banque suisse ?

A priori, les banques françaises sont plus performantes et offrent une gamme plus large que leurs concurrents suisses. De plus, pour bénéficier du crédit d’impôt sur les intérêts du crédit lié à la résidence principale, il faut que le financement ait été octroyé par une banque de l’Union Européenne, ce qui n’est pas le cas pour les banques suisses.

Pour le financement d’une résidence secondaire, un investissement locatif, un financement sur une durée longue, les banques helvètes pourront proposer une alternative intéressante.

Pourquoi ai-je intérêt à utiliser les services de « Mon-taux.com » ?

“Mon-taux.com” est un site internet créé dans le but de permettre aux frontaliers de comparer les offres en matière de crédit immobilier, d’assurance et d’opération de placement (assurance-vie, défiscalisation…). Grâce aux comparaisons et aux conseils de “Mon-taux.com”, les consommateurs peuvent choisir directement leurs prestataires proposant le meilleur rapport qualité prix.

4 avantages majeurs :

• Vision du marché complète (au moins 3 propositions de banques différentes)
• Gain de temps (et à tout moment) (vous évitez les démarches auprès des banques)
• Simple et disponible (24h/24)
• Un conseil compétant et indépendant

Quel intérêt ai-je à renégocier mon crédit ?

Le crédit immobilier est la conséquence d’une acquisition immobilière et si l’on choisit avec attention le bien que l’on achète, on ne choisit pas le niveau des taux d’intérêts, d’où l’importance de choisir la meilleure solution en fonction de la période (taux fixe, taux capé…).

En cas de baisse significative des taux, il peut être pertinent de racheter son crédit, soit pour bénéficier directement d’un taux plus bas, soit pour descendre le plafond de son cap. Cette opération est souvent soumise à pénalités de remboursement anticipé, surtout en cas de changement d’établissement bancaire. Il convient d’intégrer le montant de cette pénalité ainsi que les frais de la nouvelle garantie afin de mesurer l’intérêt de l’opération.

La renégociation a du sens dans les premières années de vie du crédit, lorsque le montant de la dette est encore conséquente.

Hypothèque ou organisme de caution ? Quel est le plus intéressant ?

Si pour vous accorder un crédit immobilier la banque va s’appuyer sur vos revenus et vos fonds propres, elle vous demandera une garantie pour couvrir son crédit.

Historiquement la garantie était prise sur le bien immobilier objet du financement, à travers une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD).

Depuis une bonne dizaine d’années, on trouve sur le marché des organismes qui viendront cautionner votre banque, évitant ainsi les frais liés à l’hypothèque. Si le coût initial est tout proche de celui de l’hypothèque, les avantages de l’organisme de caution sont plus évidents à la vente du bien ou en cas de remboursement du crédit. Avec l’organisme de caution, il n’est pas nécessaire de faire une mainlevée de garantie hypothécaire  (cout de l’ordre de € 1’000.-) en cas de vente du bien ou/et en cas de remboursement du crédit, vous recevez un retour des fonds déposés auprès de l’organisme de caution. Il convient toutefois de bien se renseigner sur ce dernier point car certains organismes sont plus ou moins généreux en la matière. A noter que SOFRONTA, l’organisme de caution de la Banque Populaire des Alpes créée en collaboration avec le Groupement Transfrontalier des frontaliers est particulièrement favorable. Il faut donc privilégier l’organisme de caution, la seule exception pouvant être l’achat d’un bien existant dont vous pensez jamais vous dessaisir.

Quelle durée choisir ? 15, 20, 25 ans ?

La réponse à cette question réside d’abord dans la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit.

Avec la hausse des prix des logements, les durées de financement sont passées de 15 à 25 ans. Plus la durée est longue et plus vous payez d’intérêts. Si votre budget le permet, optez pour la durée la plus courte possible. Nous constatons également ces dernières années, des choix de durée longue pour ne pas trop pénaliser le budget de la famille et maintenir une capacité d’épargne. Cette épargne pourra être utilisée pour des remboursements anticipés du crédit.

En empruntant en Franc Suisse, je prends un risque de change ?

En empruntant en Franc Suisse, le frontalier s’assure contre un risque de change. Il paiera son crédit dans la même monnaie que son salaire. En revanche, il peut être soumis au risque de change au moment de l’achat ou de la vente du bien immobilier.

Comme ce dernier est en €uro et que le crédit est en Franc Suisse, il existe des risques à ce moment charnière. Certaines banques proposent des couvertures de change au moment de l’achat. Les autres prennent une marge importante au moment de l’instruction du dossier afin de ne pas avoir de surprise à la signature chez le notaire (le montant du financement ne couvrant plus le besoin des clients).

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Le prêt in fine est un crédit dont le capital ne s’amortit qu’au terme du contrat (à la fin=in fine).

Pour s’assurer que l’emprunteur bénéficiera de la somme nécessaire au terme, la banque prend en nantissement le contrat d’assurance qui garantit ce capital au terme. Le prêt in fine est très utilisé dans le cadre de dossiers adossés à un 3ème pilier, ou dans le cadre d’un investissement locatif.

Celui-ci est plus onéreux que le crédit standard. Son intérêt réside essentiellement dans le gain fiscal qu’il procure. Il convient d’être très vigilant sur l’intérêt d’un tel financement.

PRÊT IN FINE

PRÊT AMORTISSABLE

Remboursement à échéances dégressives ou constantes ?

Les financements en Franc Suisse offrent une palette de possibilités de choix important.

Le mode d’amortissement est l’un de ces choix qui pourra être imposé par la banque.

Les échéances constantes correspondent au système classique de remboursement des crédits en France.

Le montant de la mensualité est fixe du début à la fin du crédit.

Le remboursement échéances dégressives est aussi appelé amortissement à capital constant. La part en capital est fixe sur toute la durée du financement et les intérêts sont calculés pour chaque période sur le montant du capital restant dû.

Cette formule est moins onéreuse au final mais consomme plus de trésorerie les premières années.

J’ai obtenu un financement en €uro, puis-je le transformer en Franc Suisse ?

Si vous avez contracté un crédit en €uro, il ne sera pas possible de le convertir en Francs Suisse. Vous devez le rembourser par anticipation en contractant un nouveau crédit en Franc Suisse.

Si vous pouvez réaliser une bonne opération au niveau des taux d’intérêts, il convient d’intégrer dans vos calculs le prix des pénalités de remboursement anticipé ainsi que les frais liés à la nouvelle garantie.

Comment payer mon crédit en Franc Suisse ?

Différentes solutions existent, mais elles ne sont pas forcément proposées par l’ensemble des banques.

Certaines banques françaises peuvent faire directement le prélèvement sur votre compte salaire en Suisse. La solution la plus courante est le virement en Franc Suisse sur un compte de même monnaie ouvert auprès de la banque française. Cette dernière viendra prélever sur votre compte en devise le montant nécessaire pour payer votre échéance. Même si les transactions sont assez rapides entre la France et la Suisse, il faut prévoir quelques jours pour le transfert.

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J’ai fait un crédit immobilier en Franc Suisse, mais que se passe-t-il si je perds mon emploi ?

Dans cette situation et indépendamment de la baisse de revenus, vous allez être confronté à un problème de taux de change, à savoir vous allez recevoir des revenus en €uro alors que les mensualités de votre crédit immobilier sont en francs suisses.

Il vous faudra acheter pour chaque échéance des francs suisses pour payer votre prêt. A ce stade 2 hypothèses sont envisageables :

• Soit vous recherchez activement un travail en Suisse, auquel cas il faudra acheter des francs suisses pendant la période de chômage. Il est également possible de demander à la banque de suspendre temporairement vos échéances. Cette opération a un coût (frais administratifs + report des intérêts) mais peut vous permettre de passer un cap difficile.

• Soit vous décidez de tourner définitivement le dos à la Suisse, et il convient alors de convertir votre crédit immobilier de Franc Suisse en Euro. Cette opération s’accompagne de frais administratifs au niveau de la banque et il faut souvent revoir les garanties, surtout si la garantie est une hypothèque. N’hésitez pas à comparer la proposition de votre banque à ce que pourra proposer la concurrence. Les conseillers de « Mon-taux.com » sont à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.

Si j’emprunte en francs suisse, que se passera-t-il en cas de revente du bien ?

En cas de vente d’un bien immobilier, le notaire va contacter la banque du vendeur et demander un décompte de sommes dues à la date de la vente. La banque va établir son décompte ( capital, intérêts, frais) en francs suisses et les convertira en €uros, monnaie de la transaction. Le notaire qui, lui-même a reçu des euros de la part des acheteurs, adressera la somme demandée à la banque  pour solder le crédit. Si le prêt en devise donne une certaine sécurité pour le change pendant la vie du crédit, il existe sur cette transaction un risque relativement important.

Exemple : Paul et Valérie Genevois ont acquis en 2007, un appartement à Annemasse pour  € 250’000.- Ne disposant d’aucun apport, ils ont emprunté l’intégralité de la somme en francs suisses, alors que le taux de change est à 1.60, soit CHF 400’000.-. En Aout 2010, la famille Genevois s’est agrandie avec l’arrivée de jumeaux, Tanguy et Benjamin. Ils souhaitent revendre leur logement, devenu étroit, pour une petite maison.

L’agence immobilière a évalué leur appartement à € 260’000.-. Le montant du capital restant dû sur leur appartement est de CHF 370’410.- avec un cours de change à 1.32, correspondant à € 280’613.- … Les Genevois sont condamnés à patienter le temps que le change soit moins défavorable.

SPÉCIAL FRONTALIERS : DÉCLARATION D’IMPOT SUR LE REVENU 2012

 A cette occasion, nous mettons à votre disposition des informations et des cas pratiques qui pourront vous aider à compléter votre déclaration.

Infos pratiques :

Pour la déclaration d’impôt  2012 sur le revenus 2011, l’administration fiscale française a retenu comme taux de change pour 1 CHF = 0,81 €uros

 Le montant déductible au titre de l’assurance maladie est plafonné ayant droits compris à 2 343 €

La date limite pour le retour des déclarations papiers est fixée au Jeudi 31 mai minuit.

Pour ceux qui déclarent en ligne, cette année encore les échéances sont différentes selon les départements de résidence :

-          Jeudi 7 Juin minuit pour le département de l’Ain

-          Jeudi 14 Juin minuit pour les départements du Doubs et du Jura

-          Jeudi 21 Juin minuit pour les départements de Savoie et Haute-Savoie

Natalie

 Code Postal : 01170

Disponibilité, rapidité, clarté, bien conseillé, efficacité mais aussi beaucoup de patience et toujours à l’écoute du client.

Beaucoup de chaleur humaine dans ce monde de la finance ! Mon taux-com à conseiller autour de moi, c’est une évidence.

Merci ! 

Thomas

Code Postal : 74 Service parfait on a du mal à y croire dans le monde actuel mais il existe encore des êtres humains performants et honnêtes surprenant mais réelle rien à dire à part un grand merci pour votre aide.

Damien

Code Postal : 01630 Je suis très satisfait du travail effectué par “Mon-taux.com”. Ils ont su me trouver un crédit immobilier et une assurance moins cher que chez un courtier.

Willy

Code Postal : 74100 Meilleure prise en charge, rapidité, efficacité, excellent contact, orientations du choix du financement en fonction de mes attentes.

Martin

Code Postal : 01 Au cours de la réalisation de notre projet de financement, j’ai eu le plaisir de connaître une super équipe dynamique et efficace ! Lors du passage du témoin à la (aux) banque (s), le dossier a un peu perdu son suivi…  Cela ne m’a pas empêché de conseiller votre entreprise à mes connaissances.  Merci à votre équipe !

Julien

Code Postal : 74200 Les taux négociés par mon-taux était bien plus interessant qu’une approche “normale” auprès des banques. Il se trouve qu’au final le crédit a été fait auprès de MA banque avec MA conseillère, mais le taux a été bien plus interessant…

Gad	Code Postal : 74300 Beaucoup apprécié le service et le suivi

Camille

Code Postal : 74350 Je suis très satisfaite de Mon Taux.com et n’hesiterai pas à en parler autour de moi!

Thomas

Code Postal : 01170 Une équipe extrêmement efficace, toujours prête à vous aider. Pour mon premier achat immobilier je suis passé par cette équipe car mon courtier traditionnel était trop lent et peu communicant, ce fut un excellent choix !

Sylvain

Code Postal : 74500 Bons conseils, dommage que le conseillé n’est pas pu se déplacer lors des entrevues à la banque, il aurait été le bien-venu.

Emmanuel

Code Postal : 01220 Très bien pour mon premier projet, bien pour le second qui n’aboutira pas si vite: attente meilleure conjoncture pour investissement immo et/ou nouvelle opportunité

Sylvia

Code Postal : 74520 Un très bon souvenir pour l’achat de notre maison. Nous avons pu apprécier la qualité des conseils prodigués, la rapidité de traitement de notre demande et des propositions effectuées jusqu’à la conclusion de celle-ci, sans compter que l’équipe est serviable et aimable. Je n’hésiterais pas pour un projet futur à faire appel à eux.

Caroline

Code Postal : 74100 Montage du dossier rapide, échanges concis et efficaces. Conforme à ce que j’attendais.

Patrick

Code Postal : 74500 Mon-taux m’a permis de trouver le meilleur taux pour un crédit immobilier. Par contre je suis décu par le conseillé de la banque choisi qui m’a été attitré par la banque…

Eugénie

Code Postal :01170 Good.

Le crédit immobilier est un prêt consenti par une banque ou un établissement de crédit en vue de l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

Il s’agit d’un engagement à long terme contracté par l’emprunteur, et pour lequel il convient d’aborder un certain nombre d’aspects pratiques (montant de la mensualité, apport personnel) que techniques (garantie, assurance emprunteur).

Le guide du crédit immobilier en franc suisse « Mon-taux.com » a pour objet de vous accompagner à travers les différentes étapes de la vie d’un financement en devise pour un frontalier.

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I- Élaboration d’un projet

Déterminer sa capacité d’emprunt

Définir la durée de son financement

L’apport personnel

II – Les différentes solutions de financements

Le taux fixe, avantages et inconvénients

Le taux variable, avantages et inconvénients

Historique du LIBOR

Le taux CAPE, avantages et inconvénients

Le prêt à taux zéro / PTZ+

Mixer différents types de financements

III – Les garanties

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

L’hypothèque

Organisme de caution

Caution solidaire

La couverture de change

IV – L’assurance emprunteur

Le contrat groupe

Le contrat individuel

V – Obligations légales

Loi Scrivener

Loi Neiertz

Remboursement anticipé

 

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I – Élaboration d’un projet

 

 

Il est important que le futur acquéreur s’informe sur sa capacité d’emprunt, sur son pouvoir d’achat, les mensualités correspondantes et sur la durée de son financement afin d’avoir une idée bien précise pour débuter ses recherches de financements.

Votre conseiller « Mon-taux.com » est là pour répondre à vos questions, vous conseiller, et établir avec vous un plan de financement correspondant à vos attentes et votre situation.

 

Déterminer sa capacité d’emprunt :

Avant de s’engager à l’achat ou à la réservation d’un bien immobilier, il convient de déterminer sa capacité d’emprunt.

Pour arriver à ce résultat, il faut que la future mensualité de votre crédit immobilier + vos crédits en cours (crédit personnel, pension alimentaire …) ne dépassent 1/3 de votre revenu net (salaire, pension, loyer perçu …). A noter que pour les frontaliers imposés à la source, certains établissements réintègrent l’impôt alors que d’autres non. Si ce calcul reste très théorique, il est d’usage de cumuler le montant du loyer actuel à votre effort d’épargne. Dans l’hypothèse où cette somme reste proche ou supérieure au montant de votre future échéance, alors vous êtes assuré de pouvoir réaliser votre opération tout en conservant le même style de vie. Dans le cas contraire, vous pourrez obtenir le financement, mais il faudra faire des sacrifices.

Définir la durée de son financement :

Avec la hausse des prix de l’immobilier ces  derniers mois, nous avons constaté un allongement important de la durée des prêts immobiliers. Si  cet allongement de durée permet de réaliser son projet, au final cela représente une hausse importante du coût du crédit. En effet, plus la durée du prêt est longue, moins vite vous remboursez le capital donc plus vous payez d’intérêts !

Il faut également ajouter que, plus les durées de financement sont longues, plus le taux des crédits est élevé.

 Pour un financement de CHF 400’000.-

Conseil “Mon-taux.com” :

Avec la chute de l’euro, il faut moins de CHF pour acheter son bien immobilier.

En tant que frontalier, profitez-en pour réduire la durée de votre crédit.

L’apport personnel :

Il s’agit des fonds propres que vous allez investir dans l’opération. L’apport doit s’élever au minimum du montant des frais liés à l’achat du bien immobilier. Ce montant pourra être apprécié en fonction de l’âge de l’emprunteur.

Les banques se montrent plus souples sur cet aspect lorsqu’il s’agit d’une personne âgée de 25 ans. Avec la crise financière, les banques ont durci leurs conditions d’intervention et exigent maintenant un apport personnel plus important notamment pour les crédits immobiliers en devise. Le minimum requis est maintenant de 10 % et il pourra être porté à 20 voire 30 % pour les résidents Suisse.

L’apport personnel peut provenir de vos économies mais également d’une donation, voire de votre prévoyance en Suisse (2^ème ou 3^ème pilier).

Si votre apport provient de votre prévoyance Suisse, le capital sera taxé en France. Nous vous conseillons de prévoir le montant de l’impôt afin d’éviter toute surprise.

Attention, à ce jour, le système de taxation n’est pas encore très clair. Il convient d’être très prudent par rapport aux impôts.

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	II – Les différentes solutions de financements
	L’évolution des taux et des prix ainsi que la forte concurrence ont amené les banques à développer un nombre de solutions très variées.	Le choix du taux dépend du contexte, de la situation de l’emprunteur et de la durée de détention du bien immobilier.

Le taux fixe :

Le taux du crédit est fixé à la signature du contrat de prêt et n’évoluera plus pendant toute sa durée. Ces conditions de taux seront cassées en cas de remboursement anticipé ou revues si vous les renégociez.

Un taux fixe ne signifie pas forcément des échéances fixes. En effet, certains établissements offrent la possibilité de procéder avec un remboursement à travers des échéances constantes ou des échéances dégressives.

Dans le premier cas, vous payez beaucoup d’intérêts les premières années et peu d’intérêts par la suite.

Dans le second cas, le remboursement est identique en capital chaque mois. Cette option nécessite plus de trésorerie mais s’avère bien moins onéreuse car vous remboursez plus vite le capital.

Avantages :

• Le taux fixe, c’est la sécurité absolue.
• Opter pour un taux fixe, c’est s’ouvrir la possibilité de construire son budget avec certitude et sérénité. Vous êtes à l’abri des aléas des crises et des marchés financiers. Dès le départ vous connaissez le montant de vos échéances et le coût de votre crédit. 

Inconvénients :

• Vous ne bénéficiez pas des baisses des taux.
• Sur la durée de votre crédit, vous risquez, pendant certaines périodes, de payer plus cher que les taux du marché. Dans cette hypothèse vous pouvez envisager la renégociation ou le rachat de votre crédit.
• Les taux fixes sont très généralement soumis à pénalité en cas de remboursement anticipé. Si ces pénalités ne peuvent excéder 3% du capital restant dû, selon la loi française, cela peut s’avérer souvent onéreux, voire dissuasif.

Conseil “Mon-taux.com”:

Opter pour un taux fixe pour un engagement à long terme et pendant les périodes de taux d’intérêt bas.
Nous recommandons également le taux fixe lorsque votre budget est serré.

Le taux variable :

Le taux est révisé selon une périodicité définie dans le contrat et fonction d’un indice de référence. Pour les frontaliers, dans le cadre des prêts en devise CHF, l’indice utilisé est le LIBOR, taux d’échange du Franc Suisse entre les banques à la bourse de Londres.

Ce taux est ensuite majoré de la marge de la banque (entre 0,4% et 1%) en fonction du risque sur votre projet et de votre potentiel. Les éléments déterminants sont votre apport personnel, le rapport entre vos mensualité(s) de crédit et vos revenus, l’ancienneté professionnelle, la capacité d’épargne. Plus vous aurez réussi à réduire cette marge, meilleur sera le taux de votre crédit.

Avantages :

• Le taux variable permet de suivre les taux du marché et de profiter des baisses.
• Cela aura pour impact de réduire le montant de vos mensualités.
• Le taux de départ est plus bas que le taux fixe.
• Vous pouvez effectuer des remboursements anticipés sans pénalité au terme de chaque période de révision de taux.
• La transformation en taux est possible. Elle est parfois inscrite dans le contrat de prêt ou peut faire l’objet de négociation avec la banque.

 Inconvénients :

• Les fluctuations à la hausse de l’indice de référence peuvent générer une importante augmentation de vos mensualités.
• Le LIBOR est un taux à court terme très volatile et avec une amplitude importante.
• Vous ne maîtrisez plus votre budget et ignorez complètement le coût que représentera votre crédit.
    

  Historique du LIBOR :

Libor au 28 juillet 2014

Conseil « Mon-Taux.com » :

S’agissant d’un type de financement très volatil, nous conseillons d’opter pour le taux LIBOR si votre budget permet de supporter d’importantes variations ou alors pour des opérations à court terme. Il faut mieux retenir ce type de taux lorsque les taux sont hauts en spéculant sur une baisse future.

Le taux CAPE :

Le taux capé est un taux variable auquel il a été ajouté un CAP ou plafond. Le plafond détermine le taux maximum qui pourra vous être facturé pendant toute la durée de votre prêt immobilier. On pourrait aussi le présenter comme une assurance que vos conditions de financement ne dépassent jamais le montant du CAP. Etant « construit » sur la base du taux variable, c’est le LIBOR qui est l’indice de référence.

Le plafond maximum est déterminé au début du crédit en fonction du taux de départ et du montant du CAP (Taux de départ = indice Libor + marge de la banque + coût pour assurer le cap). Plus le CAP est bas, plus le coût de son assurance est élevé et plus le taux de départ est haut. Vous trouverez sur le marché des CAP de 0.50% à 3%. A noter que si un plafond maximum est défini, il n’existe pas de limite à la baisse.

Exemple de taux capé :

Avantages :

• Vous pouvez profiter des baisses des taux d’intérêt et limiter le risque en cas de hausse.
• Le taux de départ est inférieur à celui d’un taux fixe.
• Possibilité de remboursement anticipé sans pénalité.

Inconvénients :

• Le taux peut très rapidement atteindre le CAP et s’y maintenir pendant toute la durée du prêt.

Conseil “Mon-taux.com” :

Particulièrement recommandé en période de hausse de taux ou de taux élevé, il permet de spéculer sur une baisse future du LIBOR en limitant le risque. Comparez les conditions du taux capé avec le taux fixe du moment afin de mesurer l’intérêt de ce type de solution.

Le prêt à taux zéro frontalier/ PTZ+ :

Le  PTZ+ permet  aux frontaliers de prétendre à ce type de crédit dans le cas d’une première accession à la propriété et pour un logement neuf (ou ancien dans le cadre de la vente de parc social).

La durée de remboursement est déterminée en fonction des revenus, s’échelonnant de 5 ans à 30 ans, et de la composition du foyer fiscal.

Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts finançant l’opération.

Depuis le 1er Janvier 2012, le PTZ+ est soumis à conditions de ressources. Pour en bénéficier, les emprunteurs doivent disposer d’un revenu inférieur au plafond fixé, en fonction du nombre de personne composant le foyer et de la localisation du logement (voir tableau ci-dessous).

Exemple  : Dans la cadre d’un « Prêt à taux zéro renforcé », un frontalier marié avec 2 enfants achetant en zone A* (zone frontalière) pourra prétendre à un prêt à taux 0% d’un montant jusqu’à € 118’560.-

 * ZONE A :  zone fortement tendue (disposant d’une demande bien trop importante par rapport à l’offre immobilière) – Genevois français (voir la carte)

Mixer différents types de financements :

Les banques offrent maintenant de nombreuses solutions de financement pour les prêts en devise, mais vous pouvez également « construire » votre propre crédit en panachant différents types de taux. Il est possible de scinder votre financement en plusieurs tranches ayant leurs propres spécificités.

Exemple : Paul Genevois doit emprunter CHF 500’000.- pour l’achat de son appartement. Prudent, il veut un financement à taux fixe qui lui apportera la stabilité et sécurité dans son budget (2.75% pendant 25 ans). En même temps, il regrette de se priver des taux très bas du financement LIBOR (0.65%). Avec son conseiller « Mon-taux.com », Paul Genevois a construit un financement sur mesure en empruntant CHF 400’000.- à taux fixe et CHF 100’000.- en taux LIBOR. Il sait que son budget est stable à hauteur de 80% et que seulement 20% est soumis à variations. Mais il a surtout réussi à ramener le taux moyen de son crédit à 2.33%.

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III – Les garanties

La mise en place d’un crédit immobilier passe aussi par l’apport de garanties à la banque pour le remboursement de son prêt. Nous allons voir maintenant les différentes garanties rencontrées lors d’un prêt en devise.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) :

Le privilège doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente, c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien, d’où son nom de “privilège”.

Le privilège ne peut être utilisé que dans le cas où le prêt doit servir à payer le prix d’achat d’un bien existant : soit une maison déjà construite, soit un appartement, soit un terrain. Mais il ne peut pas servir à garantir la partie du prêt qui doit financer la construction de la maison, des travaux, ni garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement.

Les frais du privilège du prêteur de deniers sont à votre charge, mais cette garantie présente l’avantage d’être moins coûteuse à l’entrée. Exonéré de la taxe de publicité foncière, son coût est en effet moins élevé que celui d’une hypothèque. Dans la pratique, c’est cette garantie qui sera demandée par votre banque chaque fois que c’est possible, plutôt qu’une hypothèque conventionnelle.

Mais, il engendre néanmoins des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

En effet, en cas de revente du bien avant les 2 ans qui suivent la fin de votre prêt, ou en cas de rachat de crédit par exemple, il faut alors procéder à une mainlevée anticipée du privilège de prêteur de deniers.

L’hypothèque :

Si vous achetez un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire, l’opération est presque toujours assortie de garanties réelles : hypothèque conventionnelle ou privilège de prêteur de deniers.

L’hypothèque conventionnelle prend la forme d’un acte notarié. Elle est inscrite soit dans l’acte de vente du bien immobilier, soit dans un acte notarié séparé. Les formalités obligatoires de publication au bureau des hypothèques sont réalisées par le notaire.

L’hypothèque permet à votre créancier, en cas de non-paiement, de faire saisir le bien immobilier, et d’obtenir la vente de l’immeuble. La banque qui a prêté les fonds pourra alors être payée sur le prix de vente par préférence aux autres créanciers.

L’effet de l’hypothèque disparaît en même temps que la créance, mais l’effacement de l’inscription n’intervient que 1 an après la fin du crédit. En effet, la loi conserve l’hypothèque pendant ce délai pour permettre au créancier de faire jouer ses recours éventuels en cas d’impayés.

Par conséquent, toute revente du bien pendant ce délai de 1 an nécessite un accord amiable de mainlevée du créancier.

Les frais d’hypothèque comprennent des impôts, des taxes et la rémunération du notaire ; ils représentent environ 2 % du montant du prêt et sont à votre charge. La taxe de publicité foncière s’élève environ de 0,60% à 3,60 % selon si le bien est neuf ou ancien (art 844 Code général des impôts). La rémunération du notaire est fixée par un décret de mars 1978 (tarif des notaires). La mainlevée d’une hypothèque entraîne des frais et le paiement de droits et taxes à la Conservation des Hypothèques.

Organisme de caution :

Afin de réduire les coûts pour les emprunteurs, les banques ont créé des sociétés de cautionnement qui vont garantir leurs engagements. L’organisme de caution vient alors se substituer à l’hypothèque ou au PPD. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque se retournera directement vers la caution pour recouvrir sa créance. La société de caution engagera alors des recours contre le débiteur défaillant  et l’ensemble de ses avoirs.

Le montant de contribution initial s’élève entre 1 % et 1,8% du montant de prêt consenti. Elle est composée des frais (de l’ordre de € 300.-) et d’un fonds de garanti remboursable jusqu’à hauteur de 75% au remboursement du crédit.

Cette solution, de plus en plus utilisée par les banques, est pratique courante pour les Prêts en Devises CHF.

Ses avantages peuvent être résumés en 3 points : 

•  Coût initial inférieur ou égal à une hypothèque.
•  Remboursement d’une partie du fond de garantie au remboursement du crédit.
•  Économie d’une mainlevée d’hypothèque en cas de vente du bien. 

C’est la banque qui fait les démarches afin de vous faire bénéficier de cette garantie.

A noter, que si Crédit Logement est le plus important, la plupart des banques ont créé leur propre structure de cautionnement, dont les prix sont très proches. Seul élément sur lequel on constate des variations, c’est le montant de remboursement au terme.

Enfin, pour se protéger des fluctuations du change, les banques prennent souvent des marges (environ 5%) sur le montant de la garantie.

Caution solidaire :

Dans certains cas, la banque pourra prendre la caution solidaire d’un particulier pour garantir son crédit. Il peut s’agir d’une garantie unique ou d’un complément aux garanties usuelles vues précédemment.  A travers son engagement de caution solidaire, la caution engage ses revenus et ses biens pour garantir le financement accordé. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra se retourner aussi bien contre l’emprunteur que la caution. Il convient d’être particulièrement prudent au moment de prendre ce type d’engagement. Le grand avantage de ce type de garantie réside dans son prix, car il ne génère pas de frais spécifique.

La couverture de change :

Il s’agit d’un contrat ferme conclu entre la banque et le client, permettant de bloquer et de garantir, dès le jour de la signature du contrat, le cours du change pour une durée et un montant déterminé.

Dans le cadre d’un crédit immobilier en francs suisses, cette solution assure au client qu’il disposera des fonds nécessaires pour le jour de la signature chez le notaire de son logement en France. Cette garantie de change est particulièrement recommandé pour les projets de construction ou le déblocage des fonds intervient sur une période pouvant aller jusqu’à 24 mois. 

Une grande partie des banques frontalières propose ce type de solution avec des périodes de couverture allant de 12 à 36 mois. Une couverture sur 3 ans coutera bien évidemment plus chère qu’une couverture à 1 an mais couvre un risque plus important. 

La couverture de change doit être perçue comme une sécurité mais en aucun cas comme un outil spéculatif.

Ce service peut être facturé par la banque.

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IV – L’assurance emprunteur frontalier

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, c’est cependant une exigence des banques françaises qui demandent une couverture en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire (totale ou de travail ou ITT).

Son rôle est de protéger  la banque qui est le bénéficiaire du contrat mais c’est aussi une protection primordiale pour l’emprunteur et sa famille.

Deux solutions se présentent : le contrat groupe proposé en général par les banques et le contrat individuel proposé par les compagnies d’assurances.

Le contrat groupe est souvent plus coûteux mais en général plus complet en matière de garanties. Il est aussi moins contraignant en cas de changement de situation et donc d’évolution du « risque couvert » pendant la durée du financement. Il facilite la prise de décision de la banque, permet une meilleure négociation sur le taux et les autres frais annexes.

Le contrat individuel est une assurance sur mesure, avec des tarifs plus compétitifs que l’assurance groupe dans la mesure où le prix sera directement lié au risque couvert et aux garanties proposées. Il faut savoir par contre qu’en cas de modification de situation (personnelle, professionnelle…) la contrainte d’en avertir l’assureur, en général dans les 30 jours suivant le changement, par lettre recommandée avec accusé de réception est une obligation pour conserver les garanties.

Les banques sont libres d’accepter ou non les assurances soumises par leurs clients si les garanties proposées ne sont pas au moins identiques à leur contrat groupe.

Conseil “Mon-taux.com” :

Moins de 35 ans, pas de problème de santé majeur et non-fumeur, le contrat individuel permettra une économie maximum.

Plus de 35 ans, avec une bonne négociation, le contrat groupe offrira le meilleur rapport qualité/prix.

Quelles sont les précautions à prendre :

• Comparer : demander systématiquement les conditions générales du contrat proposé,

• Vérifier : la définition de l’incapacité et de l’invalidité qui peut différer d’un assureur à l’autre et si la prise en charge lors de la survenue d’un sinistre est indemnitaire (prise en charge uniquement en cas de perte de revenus) ou forfaitaire (montant et durée définis à l’avance),

• Être très vigilant : apporter une attention particulière sur le paragraphe des Exclusions en cas de décès mais aussi et surtout en cas d’invalidité ou d’incapacité.

Pour une délégation d’assurance prévoir du temps pour rechercher, comparer et négocier le contrat mais aussi pour le faire accepter par la banque.

Attention toutefois aux contrats trop bon marché qui sont souvent médiocres en matière de couvertures apportées et donc sur la qualité des prises en charges.

Le contrat idéal sera celui qui offrira aux emprunteurs la sérénité pendant toute la durée du prêt car c’est lui qui permettra de conserver le bien financé en cas de sinistre. 

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	V – Obligations légales
	Loi Scrivener La loi Scrivener est destinée à améliorer l’information de l’emprunteur afin de le protéger face aux crédits immobiliers de plus en plus complexes. Elle doit permettre au consommateur de prendre conscience de la portée de ses engagements, voire, de lui permettre le cas échéant de se désengager si l’offre ne lui convient pas.

Promulguée en Janvier 1978, elle a été complétée par la loi Scrivener 2 en Juillet 1979.

Les particuliers souscrivant un crédit immobilier d’un montant supérieur à 21’500€ pour financer l’acquisition d’un logement rentre sous la protection de cette loi.

La loi Scrivener s’organise en 3 volets :

• Le contenu de la publicité pour un prêt immobilier doit recenser des informations précises comme l’identité du prêteur, le type de prêt et l’objet de son financement, le coût total du crédit ainsi que le TEG (Taux Effectif Global), le délai de réflexion de 10 jours dont dispose l’emprunteur…
• Le contenu de l’offre de prêt, avec des mentions destinées à informer le consommateur. Il dispose d’un délai de réflexion avant d’accepter une offre de financement (10 jours pour étudier l’offre, celle-ci doit être valable 30 jours).
• Le contrat de prêt comme accessoire à une vente. En cas d’annulation de cette dernière, le prêt devient caduc.

Bien entendu les prêts immobiliers en devise rentrent dans cette catégorie.

Loi Neiertz

La loi Neiertz a pour but de protéger les particuliers contre le surendettement. Mise en place en 1990, elle a été réformée en 1995.

Elle a permis notamment :

• De responsabiliser les établissements bancaires en leur imposant de vérifier la solvabilité de leurs clients avant de mettre en place un crédit. Dans ce cadre, a été créé le FICP (Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

•  La création de la commission de sur-endettement, qui a pour but de trouver un accord entre créancier et débiteur,  en cas de difficultés de paiement de ce dernier.

Après avoir étudié le dossier, la commission  met en place un plan de redressement avec les créanciers avec des conditions de taux réduits afin qu’il puisse faire face à ses charges.

Remboursement anticipé

En cas de vente du bien, de reprise de crédit ou d’une rentrée d’argent, l’emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation le créancier de manière partielle ou totale. La banque ne peut s’opposer mais peut prétendre à une indemnisation censée compenser le manque à gagner sur les intérêts.  Le calcul du montant des indemnités de remboursement anticipé est fixé par le code de la consommation (articles L312-21 et R312-2). La pénalité ne pourra pas dépasser 6 mois d’intérêts du capital remboursé ou 3% du capital restant dû.

En général, les crédits à taux variable et notamment les LIBOR et LIBOR Capé, ne sont pas soumis à pénalité si le remboursement intervient au terme de la période de révision du taux.

Les banques ne peuvent facturer des indemnités de remboursement anticipé pour les prêts personnels.

Note : “Mon-taux.com” recense les taux à titre indicatif au fur et à mesure qu’ils sont connus. Ces modalités sont susceptibles d’évolution et ne seraient engager notre responsabilité. Revenez régulièrement sur “Mon-taux.com” pour rester informer sur l’évolution des taux et l’actualité du crédit.

Nous sommes toujours dans l’attente des pouvoirs publics français, qui devraient rendre une décision quant à la fiscalité qui sera appliquée au retrait du 2^ème pilier pour constituer les fonds propres d’un projet immobilier. Nous devrions avoir une réponse avant … le mois de Mai ! En attendant, et si vous avez un projet en cours, nous vous recommandons vivement de faire évaluer l’impôt théorique afin de l’intégrer dans le plan de financement, et ainsi éviter de se retrouver dans une situation très difficile.

Exemple : vous allez retirer 70 000 CHF de votre LPP pour acheter votre logement. Dans ces conditions, la banque accepte le financement de votre projet immobilier. Vous avez engagé, dans votre projet, l’ensemble de vos économies, et la mensualité du crédit consenti correspond à 33% de votre revenu, soit le maximum de votre capacité de remboursement. Comment faire face au 20’000 CHF (estimation théorique) d’impôts que pourraient vous réclamer les impôts français ?

Notre conseil : si c’est possible, évitez le retrait de votre 2^ème pilier pour votre projet.

Intégrer un 3^ème pilier dans son financement : ce n’est pas toujours une bonne idée !

Il s’agit, là encore, d’une thématique que nous avons largement abordée, mais ce type de montage n’est plus pertinent pour tous les frontaliers. Il pourrait encore avoir du sens pour les frontaliers à fort niveau de revenu (à partir de 138 601 CHF pour un célibataire, 175 000 CHF pour un couple marié, 185 000 CHF pour un couple avec 1 enfant, etc….). Dans tous les cas, et avant de prendre une décision, vous devez obtenir un comparatif chiffré des différentes solutions proposées. L’adossement de votre 3^ème pilier  au financement immobilier ne sera pas forcément profitable ! A noter que certains établissements bancaires ont supprimé la solution du prêt lié au 3^ème pilier de leur offre.

Frontaliers Genevois : vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de votre revenu imposable.

A travers le statut de quasi-résident, les frontaliers Genevois, dont 90% des revenus proviennent de Suisse, peuvent faire déduire les intérêts d’emprunts de leurs revenus imposables.

La contrepartie à cet avantage consiste à l’intégration de la valeur locative du logement dans les revenus. Pour faire cette estimation, nous avons négocié un partenariat avec la société Fiduciaire GVA Conseil SA, qui exploite le site quasi-résident.ch.  N’hésitez pas à les solliciter.