Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

 

SPÉCIAL FRONTALIERS : DÉCLARATION D’IMPOT SUR LE REVENU 2012

 

 A cette occasion, nous mettons à votre disposition des informations et des cas pratiques qui pourront vous aider à compléter votre déclaration.

 

Infos pratiques :

Pour la déclaration d’impôt  2012 sur le revenus 2011, l’administration fiscale française a retenu comme taux de change pour 1 CHF = 0,81 €uros

 Le montant déductible au titre de l’assurance maladie est plafonné ayant droits compris à 2 343 €

La date limite pour le retour des déclarations papiers est fixée au Jeudi 31 mai minuit.

 

Pour ceux qui déclarent en ligne, cette année encore les échéances sont différentes selon les départements de résidence :

-          Jeudi 7 Juin minuit pour le département de l’Ain

-          Jeudi 14 Juin minuit pour les départements du Doubs et du Jura

-          Jeudi 21 Juin minuit pour les départements de Savoie et Haute-Savoie

coming soon . . .

Natalie

Code Postal : 01170 Disponibilité, rapidité, clarté, bien conseillé, efficacité mais aussi beaucoup de patience et toujours à l’écoute du client. Beaucoup de chaleur humaine dans ce monde de la finance ! Mon taux-com à conseiller autour de moi, c’est une évidence. Merci !

Thomas

Code Postal : 74 Service parfait on a du mal à y croire dans le monde actuel mais il existe encore des êtres humains performants et honnêtes surprenant mais réelle rien à dire à part un grand merci pour votre aide.

 

Damien

Code Postal : 01630 Je suis très satisfait du travail effectué par “Mon-taux.com”. Ils ont su me trouver un crédit immobilier et une assurance moins cher que chez un courtier.

Willy

Code Postal : 74100 Meilleure prise en charge, rapidité, efficacité, excellent contact, orientations du choix du financement en fonction de mes attentes.

Martin

Code Postal : 01 Au cours de la réalisation de notre projet de financement, j’ai eu le plaisir de connaître une super équipe dynamique et efficace ! Lors du passage du témoin à la (aux) banque (s), le dossier a un peu perdu son suivi…  Cela ne m’a pas empêché de conseiller votre entreprise à mes connaissances.  Merci à votre équipe !

Julien

Code Postal : 74200 Les taux négociés par mon-taux était bien plus interessant qu’une approche “normale” auprès des banques. Il se trouve qu’au final le crédit a été fait auprès de MA banque avec MA conseillère, mais le taux a été bien plus interessant…

Gad	Code Postal : 74300 Beaucoup apprécié le service et le suivi

Camille

Code Postal : 74350 Je suis très satisfaite de Mon Taux.com et n’hesiterai pas à en parler autour de moi!

Thomas

Code Postal : 01170 Une équipe extrêmement efficace, toujours prête à vous aider. Pour mon premier achat immobilier je suis passé par cette équipe car mon courtier traditionnel était trop lent et peu communicant, ce fut un excellent choix !

Sylvain

Code Postal : 74500 Bons conseils, dommage que le conseillé n’est pas pu se déplacer lors des entrevues à la banque, il aurait été le bien-venu.

Emmanuel

Code Postal : 01220 Très bien pour mon premier projet, bien pour le second qui n’aboutira pas si vite: attente meilleure conjoncture pour investissement immo et/ou nouvelle opportunité

Sylvia

Code Postal : 74520 Un très bon souvenir pour l’achat de notre maison. Nous avons pu apprécier la qualité des conseils prodigués, la rapidité de traitement de notre demande et des propositions effectuées jusqu’à la conclusion de celle-ci, sans compter que l’équipe est serviable et aimable. Je n’hésiterais pas pour un projet futur à faire appel à eux.

Caroline

Code Postal : 74100 Montage du dossier rapide, échanges concis et efficaces. Conforme à ce que j’attendais.

Patrick

Code Postal : 74500 Mon-taux m’a permis de trouver le meilleur taux pour un crédit immobilier. Par contre je suis décu par le conseillé de la banque choisi qui m’a été attitré par la banque…

Eugénie

Code Postal :01170 Good.

Le crédit immobilier est un prêt consenti par une banque ou un établissement de crédit en vue de l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

Il s’agit d’un engagement à long terme contracté par l’emprunteur, et pour lequel il convient d’aborder un certain nombre d’aspects pratiques (montant de la mensualité, apport personnel) que techniques (garantie, assurance emprunteur).

Le guide du crédit immobilier en franc suisse « Mon-taux.com » a pour objet de vous accompagner à travers les différentes étapes de la vie d’un financement en devise pour un frontalier.

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I- Élaboration d’un projet

Déterminer sa capacité d’emprunt

Définir la durée de son financement

L’apport personnel

II – Les différentes solutions de financements

Le taux fixe, avantages et inconvénients

Le taux variable, avantages et inconvénients

Historique du LIBOR

Le taux CAPE, avantages et inconvénients

Le prêt à taux zéro / PTZ+

Mixer différents types de financements

III – Les garanties

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

L’hypothèque

Avant de s’engager à l’achat ou à la réservation d’un bien immobilier, il convient de déterminer sa capacité d’emprunt.

Pour arriver à ce résultat, il faut que la future mensualité de votre crédit immobilier + vos crédits en cours (crédit personnel, pension alimentaire …) ne dépassent 1/3 de votre revenu net (salaire, pension, loyer perçu …). A noter que pour les frontaliers imposés à la source, certains établissements réintègrent l’impôt alors que d’autres non. Si ce calcul reste très théorique, il est d’usage de cumuler le montant du loyer actuel à votre effort d’épargne. Dans l’hypothèse où cette somme reste proche ou supérieure au montant de votre future échéance, alors vous êtes assuré de pouvoir réaliser votre opération tout en conservant le même style de vie. Dans le cas contraire, vous pourrez obtenir le financement, mais il faudra faire des sacrifices.

Paul Genevois, frontalier, perçoit un salaire net mensuel (impôts déduits) de CHF 4’500.-. N’ayant aucun autre crédit en cours, il pourra prétendre à une mensualité de CHF 1’500.- par mois soit un crédit immobilier de CHF 270’000.- à 3% sur 20 ans ou CHF 300’000.- à 3,2% pendant 25 ans. A noter, à ce niveau de processus, le taux de change utilisé est indicatif et doit être moins favorable que le cours du moment afin de prévenir les mouvements de change EURO/CHF.

Définir la durée de son financement :

Avec la hausse des prix de l’immobilier ces  derniers mois, nous avons constaté un allongement important de la durée des prêts immobiliers. Si  cet allongement de durée permet de réaliser son projet, au final cela représente une hausse importante du coût du crédit. En effet, plus la durée du prêt est longue, moins vite vous remboursez le capital donc plus vous payez d’intérêts !

Il faut également ajouter que, plus les durées de financement sont longues, plus le taux des crédits est élevé.

 Pour un financement de CHF 400’000.-

Durée	15 ans	20 ans	25 ans
Taux fixe	2.66 %	2.84 %	3.13 %
Mensualité Chf	2 697 .-	2 186 .-	1 924 .-
Coût total Intérêts Chf	85 530.-	124 757 .-	177 200 .-
Taux constatés au 27.03.2014 communiqués à titre indicatif

 

 

Conseil “Mon-taux.com” :

Avec la chute de l’euro, il faut moins de CHF pour acheter son bien immobilier.

En tant que frontalier, profitez-en pour réduire la durée de votre crédit.

L’apport personnel :

Il s’agit des fonds propres que vous allez investir dans l’opération. L’apport doit s’élever au minimum du montant des frais liés à l’achat du bien immobilier. Ce montant pourra être apprécié en fonction de l’âge de l’emprunteur.

Les banques se montrent plus souples sur cet aspect lorsqu’il s’agit d’une personne âgée de 25 ans. Avec la crise financière, les banques ont durci leurs conditions d’intervention et exigent maintenant un apport personnel plus important notamment pour les crédits immobiliers en devise. Le minimum requis est maintenant de 10 % et il pourra être porté à 20 voire 30 % pour les résidents Suisse.

L’apport personnel peut provenir de vos économies mais également d’une donation, voire de votre prévoyance en Suisse (2^ème ou 3^ème pilier).

Si votre apport provient de votre prévoyance Suisse, le capital sera taxé en France. Nous vous conseillons de prévoir le montant de l’impôt afin d’éviter toute surprise.

Attention, à ce jour, le système de taxation n’est pas encore très clair. Il convient d’être très prudent par rapport aux impôts.

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	II – Les différentes solutions de financements
	L’évolution des taux et des prix ainsi que la forte concurrence ont amené les banques à développer un nombre de solutions très variées.	Le choix du taux dépend du contexte, de la situation de l’emprunteur et de la durée de détention du bien immobilier.

Le taux fixe :

Le taux du crédit est fixé à la signature du contrat de prêt et n’évoluera plus pendant toute sa durée. Ces conditions de taux seront cassées en cas de remboursement anticipé ou revues si vous les renégociez.

Un taux fixe ne signifie pas forcément des échéances fixes. En effet, certains établissements offrent la possibilité de procéder avec un remboursement à travers des échéances constantes ou des échéances dégressives.

Dans le premier cas, vous payez beaucoup d’intérêts les premières années et peu d’intérêts par la suite.

Dans le second cas, le remboursement est identique en capital chaque mois. Cette option nécessite plus de trésorerie mais s’avère bien moins onéreuse car vous remboursez plus vite le capital.

 

Avantages :

• Le taux fixe, c’est la sécurité absolue.
• Opter pour un taux fixe, c’est s’ouvrir la possibilité de construire son budget avec certitude et sérénité. Vous êtes à l’abri des aléas des crises et des marchés financiers. Dès le départ vous connaissez le montant de vos échéances et le coût de votre crédit. 

 

Inconvénients :

• Vous ne bénéficiez pas des baisses des taux.
• Sur la durée de votre crédit, vous risquez, pendant certaines périodes, de payer plus cher que les taux du marché. Dans cette hypothèse vous pouvez envisager la renégociation ou le rachat de votre crédit.
• Les taux fixes sont très généralement soumis à pénalité en cas de remboursement anticipé. Si ces pénalités ne peuvent excéder 3% du capital restant dû, selon la loi française, cela peut s’avérer souvent onéreux, voire dissuasif.

 

Conseil “Mon-taux.com”:

 

Opter pour un taux fixe pour un engagement à long terme et pendant les périodes de taux d’intérêt bas.
Nous recommandons également le taux fixe lorsque votre budget est serré.

Le taux variable :

Le taux est révisé selon une périodicité définie dans le contrat et fonction d’un indice de référence. Pour les frontaliers, dans le cadre des prêts en devise CHF, l’indice utilisé est le LIBOR, taux d’échange du Franc Suisse entre les banques à la bourse de Londres.

Ce taux est ensuite majoré de la marge de la banque (entre 0,4% et 1%) en fonction du risque sur votre projet et de votre potentiel. Les éléments déterminants sont votre apport personnel, le rapport entre vos mensualité(s) de crédit et vos revenus, l’ancienneté professionnelle, la capacité d’épargne. Plus vous aurez réussi à réduire cette marge, meilleur sera le taux de votre crédit.

Avantages :

• Le taux variable permet de suivre les taux du marché et de profiter des baisses.
• Cela aura pour impact de réduire le montant de vos mensualités.
• Le taux de départ est plus bas que le taux fixe.
• Vous pouvez effectuer des remboursements anticipés sans pénalité au terme de chaque période de révision de taux.
• La transformation en taux est possible. Elle est parfois inscrite dans le contrat de prêt ou peut faire l’objet de négociation avec la banque.

 

 Inconvénients :

• Les fluctuations à la hausse de l’indice de référence peuvent générer une importante augmentation de vos mensualités.
• Le LIBOR est un taux à court terme très volatile et avec une amplitude importante.
• Vous ne maîtrisez plus votre budget et ignorez complètement le coût que représentera votre crédit.
    

 

  Historique du LIBOR :

 

 

Conseil « Mon-Taux.com » :

S’agissant d’un type de financement très volatil, nous conseillons d’opter pour le taux LIBOR si votre budget permet de supporter d’importantes variations ou alors pour des opérations à court terme. Il faut mieux retenir ce type de taux lorsque les taux sont hauts en spéculant sur une baisse future.

Le taux CAPE :

Le taux capé est un taux variable auquel il a été ajouté un CAP ou plafond. Le plafond détermine le taux maximum qui pourra vous être facturé pendant toute la durée de votre prêt immobilier. On pourrait aussi le présenter comme une assurance que vos conditions de financement ne dépassent jamais le montant du CAP. Etant « construit » sur la base du taux variable, c’est le LIBOR qui est l’indice de référence.

Le plafond maximum est déterminé au début du crédit en fonction du taux de départ et du montant du CAP (Taux de départ = indice Libor + marge de la banque + coût pour assurer le cap). Plus le CAP est bas, plus le coût de son assurance est élevé et plus le taux de départ est haut. Vous trouverez sur le marché des CAP de 0.50% à 3%. A noter que si un plafond maximum est défini, il n’existe pas de limite à la baisse.

Exemple de taux capé :

 

Avantages :

• Vous pouvez profiter des baisses des taux d’intérêt et limiter le risque en cas de hausse.
• Le taux de départ est inférieur à celui d’un taux fixe.
• Possibilité de remboursement anticipé sans pénalité.

 

Inconvénients :

• Le taux peut très rapidement atteindre le CAP et s’y maintenir pendant toute la durée du prêt.

 

Conseil “Mon-taux.com” :

 

Particulièrement recommandé en période de hausse de taux ou de taux élevé, il permet de spéculer sur une baisse future du LIBOR en limitant le risque. Comparez les conditions du taux capé avec le taux fixe du moment afin de mesurer l’intérêt de ce type de solution.

Le prêt à taux zéro frontalier/ PTZ+ :

Le  PTZ+ permet  aux frontaliers de prétendre à ce type de crédit dans le cas d’une première accession à la propriété et pour un logement neuf (ou ancien dans le cadre de la vente de parc social).

La durée de remboursement est déterminée en fonction des revenus, s’échelonnant de 5 ans à 30 ans, et de la composition du foyer fiscal.

 

Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser non plus le montant total des autres prêts finançant l’opération.

Depuis le 1er Janvier 2012, le PTZ+ est soumis à conditions de ressources. Pour en bénéficier, les emprunteurs doivent disposer d’un revenu inférieur au plafond fixé, en fonction du nombre de personne composant le foyer et de la localisation du logement (voir tableau ci-dessous).

 

Exemple  : Dans la cadre d’un « Prêt à taux zéro renforcé », un frontalier marié avec 2 enfants achetant en zone A* (zone frontalière) pourra prétendre à un prêt à taux 0% d’un montant jusqu’à € 118’560.-

 

 

PLAFOND DE RESSOURCE
Nombre de personnes	Zone A*	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	36.000 €	26.000 €	20.000 €	18.500 €
2	50.400 €	36.400 €	28.000 €	25.900 €
3	61.200 €	44.200 €	34.000 €	31.450 €
4	72.000 €	52.000 €	40.000 €	37.000 €
5	82.800 €	59.800 €	46.000 €	42.550 €
6	93.600 €	67.600 €	52.000 €	48.100 €
7	104.400 €	75.400 €	58.000 €	53.650 €
8 et plus	115.200 €	83.200 €	64.000 €	59.200 €

 

MONTANT MAXIMUM RETENU POUR L’OPÉRATION
Nombre de personnes	Logement neuf				Logement ancien
	Zone A*	Zone B1	Zone B2	Zone C	Zone A*	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	156.000 €	117.000 €	86.000 €	79.000 €	124.000 €	93.000 €	86.000 €	79.000 €
2	218.000 €	164.000 €	120.000 €	111.000 €	174.000 €	130.000 €	120.000 €	111.000 €
3	265.000 €	199.000 €	146.000 €	134.000 €	211.000 €	158.000 €	146.000 €	134.000 €
4	312.000 €	234.000 €	172.000 €	158.000 €	248.000 €	186.000 €	172.000 €	158.000 €
5 et plus	359.000 €	269.000 €	198.000 €	182.000 €	285.000 €	214.000 €	198.000 €	182.000 €

 

MONTANT DU PTZ + (% DU MONTANT DE L’OPÉRATION)
Zone géographique	Logement neuf		Logement ancien
	BBC	Non BBC	Quel que soit le niveau de performance énergétique
Zone A *	33 %	26 %	10 %
Zone B1	26 %	21 %
Zone B2	21 %	16 %
Zone C	18 %	14 %

 * ZONE A :  zone fortement tendue (disposant d’une demande bien trop importante par rapport à l’offre immobilière) – Genevois français (voir la carte)

 

 

Mixer différents types de financements :

Les banques offrent maintenant de nombreuses solutions de financement pour les prêts en devise, mais vous pouvez également « construire » votre propre crédit en panachant différents types de taux. Il est possible de scinder votre financement en plusieurs tranches ayant leurs propres spécificités.

Exemple : Paul Genevois doit emprunter CHF 500’000.- pour l’achat de son appartement. Prudent, il veut un financement à taux fixe qui lui apportera la stabilité et sécurité dans son budget (2.75% pendant 25 ans). En même temps, il regrette de se priver des taux très bas du financement LIBOR (0.65%). Avec son conseiller « Mon-taux.com », Paul Genevois a construit un financement sur mesure en empruntant CHF 400’000.- à taux fixe et CHF 100’000.- en taux LIBOR. Il sait que son budget est stable à hauteur de 80% et que seulement 20% est soumis à variations. Mais il a surtout réussi à ramener le taux moyen de son crédit à 2.33%.

 

 

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III – Les garanties

La mise en place d’un crédit immobilier passe aussi par l’apport de garanties à la banque pour le remboursement de son prêt. Nous allons voir maintenant les différentes garanties rencontrées lors d’un prêt en devise.

 

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) :

Le privilège doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente, c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien, d’où son nom de “privilège”.

Le privilège ne peut être utilisé que dans le cas où le prêt doit servir à payer le prix d’achat d’un bien existant : soit une maison déjà construite, soit un appartement, soit un terrain. Mais il ne peut pas servir à garantir la partie du prêt qui doit financer la construction de la maison, des travaux, ni garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement.

Les frais du privilège du prêteur de deniers sont à votre charge, mais cette garantie présente l’avantage d’être moins coûteuse à l’entrée. Exonéré de la taxe de publicité foncière, son coût est en effet moins élevé que celui d’une hypothèque. Dans la pratique, c’est cette garantie qui sera demandée par votre banque chaque fois que c’est possible, plutôt qu’une hypothèque conventionnelle.

Mais, il engendre néanmoins des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

En effet, en cas de revente du bien avant les 2 ans qui suivent la fin de votre prêt, ou en cas de rachat de crédit par exemple, il faut alors procéder à une mainlevée anticipée du privilège de prêteur de deniers.

L’hypothèque :

Si vous achetez un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire, l’opération est presque toujours assortie de garanties réelles : hypothèque conventionnelle ou privilège de prêteur de deniers.

L’hypothèque conventionnelle prend la forme d’un acte notarié. Elle est inscrite soit dans l’acte de vente du bien immobilier, soit dans un acte notarié séparé. Les formalités obligatoires de publication au bureau des hypothèques sont réalisées par le notaire.

L’hypothèque permet à votre créancier, en cas de non-paiement, de faire saisir le bien immobilier, et d’obtenir la vente de l’immeuble. La banque qui a prêté les fonds pourra alors être payée sur le prix de vente par préférence aux autres créanciers.

L’effet de l’hypothèque disparaît en même temps que la créance, mais l’effacement de l’inscription n’intervient que 1 an après la fin du crédit. En effet, la loi conserve l’hypothèque pendant ce délai pour permettre au créancier de faire jouer ses recours éventuels en cas d’impayés.

Par conséquent, toute revente du bien pendant ce délai de 1 an nécessite un accord amiable de mainlevée du créancier.

Les frais d’hypothèque comprennent des impôts, des taxes et la rémunération du notaire ; ils représentent environ 2 % du montant du prêt et sont à votre charge. La taxe de publicité foncière s’élève environ de 0,60% à 3,60 % selon si le bien est neuf ou ancien (art 844 Code général des impôts). La rémunération du notaire est fixée par un décret de mars 1978 (tarif des notaires). La mainlevée d’une hypothèque entraîne des frais et le paiement de droits et taxes à la Conservation des Hypothèques.

Organisme de caution :

Afin de réduire les coûts pour les emprunteurs, les banques ont créé des sociétés de cautionnement qui vont garantir leurs engagements. L’organisme de caution vient alors se substituer à l’hypothèque ou au PPD. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque se retournera directement vers la caution pour recouvrir sa créance. La société de caution engagera alors des recours contre le débiteur défaillant  et l’ensemble de ses avoirs.

Le montant de contribution initial s’élève entre 1 % et 1,8% du montant de prêt consenti. Elle est composée des frais (de l’ordre de € 300.-) et d’un fonds de garanti remboursable jusqu’à hauteur de 75% au remboursement du crédit.

Cette solution, de plus en plus utilisée par les banques, est pratique courante pour les Prêts en Devises CHF.

Ses avantages peuvent être résumés en 3 points : 

•  Coût initial inférieur ou égal à une hypothèque.
•  Remboursement d’une partie du fond de garantie au remboursement du crédit.
•  Économie d’une mainlevée d’hypothèque en cas de vente du bien. 

C’est la banque qui fait les démarches afin de vous faire bénéficier de cette garantie.

A noter, que si Crédit Logement est le plus important, la plupart des banques ont créé leur propre structure de cautionnement, dont les prix sont très proches. Seul élément sur lequel on constate des variations, c’est le montant de remboursement au terme.

Enfin, pour se protéger des fluctuations du change, les banques prennent souvent des marges (environ 5%) sur le montant de la garantie.

 

Caution solidaire :

Dans certains cas, la banque pourra prendre la caution solidaire d’un particulier pour garantir son crédit. Il peut s’agir d’une garantie unique ou d’un complément aux garanties usuelles vues précédemment.  A travers son engagement de caution solidaire, la caution engage ses revenus et ses biens pour garantir le financement accordé. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra se retourner aussi bien contre l’emprunteur que la caution. Il convient d’être particulièrement prudent au moment de prendre ce type d’engagement. Le grand avantage de ce type de garantie réside dans son prix, car il ne génère pas de frais spécifique.

 

La couverture de change :

Il s’agit d’un contrat ferme conclu entre la banque et le client, permettant de bloquer et de garantir, dès le jour de la signature du contrat, le cours du change pour une durée et un montant déterminé.

Dans le cadre d’un crédit immobilier en francs suisses, cette solution assure au client qu’il disposera des fonds nécessaires pour le jour de la signature chez le notaire de son logement en France. Cette garantie de change est particulièrement recommandé pour les projets de construction ou le déblocage des fonds intervient sur une période pouvant aller jusqu’à 24 mois. 

Une grande partie des banques frontalières propose ce type de solution avec des périodes de couverture allant de 12 à 36 mois. Une couverture sur 3 ans coutera bien évidemment plus chère qu’une couverture à 1 an mais couvre un risque plus important. 

La couverture de change doit être perçue comme une sécurité mais en aucun cas comme un outil spéculatif.

Ce service peut être facturé par la banque.

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IV – L’assurance emprunteur frontalier

 

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, c’est cependant une exigence des banques françaises qui demandent une couverture en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire (totale ou de travail ou ITT).

Son rôle est de protéger  la banque qui est le bénéficiaire du contrat mais c’est aussi une protection primordiale pour l’emprunteur et sa famille.

  

Deux solutions se présentent : le contrat groupe proposé en général par les banques et le contrat individuel proposé par les compagnies d’assurances.

 

Le contrat groupe est souvent plus coûteux mais en général plus complet en matière de garanties. Il est aussi moins contraignant en cas de changement de situation et donc d’évolution du « risque couvert » pendant la durée du financement. Il facilite la prise de décision de la banque, permet une meilleure négociation sur le taux et les autres frais annexes.

 

Le contrat individuel est une assurance sur mesure, avec des tarifs plus compétitifs que l’assurance groupe dans la mesure où le prix sera directement lié au risque couvert et aux garanties proposées. Il faut savoir par contre qu’en cas de modification de situation (personnelle, professionnelle…) la contrainte d’en avertir l’assureur, en général dans les 30 jours suivant le changement, par lettre recommandée avec accusé de réception est une obligation pour conserver les garanties.

Les banques sont libres d’accepter ou non les assurances soumises par leurs clients si les garanties proposées ne sont pas au moins identiques à leur contrat groupe.

  

Conseil “Mon-taux.com” :

Moins de 35 ans, pas de problème de santé majeur et non-fumeur, le contrat individuel permettra une économie maximum.

Plus de 35 ans, avec une bonne négociation, le contrat groupe offrira le meilleur rapport qualité/prix.

  

Quelles sont les précautions à prendre :

• Comparer : demander systématiquement les conditions générales du contrat proposé,

• Vérifier : la définition de l’incapacité et de l’invalidité qui peut différer d’un assureur à l’autre et si la prise en charge lors de la survenue d’un sinistre est indemnitaire (prise en charge uniquement en cas de perte de revenus) ou forfaitaire (montant et durée définis à l’avance),

• Être très vigilant : apporter une attention particulière sur le paragraphe des Exclusions en cas de décès mais aussi et surtout en cas d’invalidité ou d’incapacité.

 

Pour une délégation d’assurance prévoir du temps pour rechercher, comparer et négocier le contrat mais aussi pour le faire accepter par la banque.

Attention toutefois aux contrats trop bon marché qui sont souvent médiocres en matière de couvertures apportées et donc sur la qualité des prises en charges.

 

Le contrat idéal sera celui qui offrira aux emprunteurs la sérénité pendant toute la durée du prêt car c’est lui qui permettra de conserver le bien financé en cas de sinistre. 

 

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	V – Obligations légales
	Loi Scrivener La loi Scrivener est destinée à améliorer l’information de l’emprunteur afin de le protéger face aux crédits immobiliers de plus en plus complexes. Elle doit permettre au consommateur de prendre conscience de la portée de ses engagements, voire, de lui permettre le cas échéant de se désengager si l’offre ne lui convient pas.

Promulguée en Janvier 1978, elle a été complétée par la loi Scrivener 2 en Juillet 1979.

Les particuliers souscrivant un crédit immobilier d’un montant supérieur à 21’500€ pour financer l’acquisition d’un logement rentre sous la protection de cette loi.

La loi Scrivener s’organise en 3 volets :

• Le contenu de la publicité pour un prêt immobilier doit recenser des informations précises comme l’identité du prêteur, le type de prêt et l’objet de son financement, le coût total du crédit ainsi que le TEG (Taux Effectif Global), le délai de réflexion de 10 jours dont dispose l’emprunteur…
• Le contenu de l’offre de prêt, avec des mentions destinées à informer le consommateur. Il dispose d’un délai de réflexion avant d’accepter une offre de financement (10 jours pour étudier l’offre, celle-ci doit être valable 30 jours).
• Le contrat de prêt comme accessoire à une vente. En cas d’annulation de cette dernière, le prêt devient caduc.

 

Bien entendu les prêts immobiliers en devise rentrent dans cette catégorie.

 

Loi Neiertz

La loi Neiertz a pour but de protéger les particuliers contre le surendettement. Mise en place en 1990, elle a été réformée en 1995.

Elle a permis notamment :

• De responsabiliser les établissements bancaires en leur imposant de vérifier la solvabilité de leurs clients avant de mettre en place un crédit. Dans ce cadre, a été créé le FICP (Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

•  La création de la commission de sur-endettement, qui a pour but de trouver un accord entre créancier et débiteur,  en cas de difficultés de paiement de ce dernier.

Après avoir étudié le dossier, la commission  met en place un plan de redressement avec les créanciers avec des conditions de taux réduits afin qu’il puisse faire face à ses charges.

Remboursement anticipé

En cas de vente du bien, de reprise de crédit ou d’une rentrée d’argent, l’emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation le créancier de manière partielle ou totale. La banque ne peut s’opposer mais peut prétendre à une indemnisation censée compenser le manque à gagner sur les intérêts.  Le calcul du montant des indemnités de remboursement anticipé est fixé par le code de la consommation (articles L312-21 et R312-2). La pénalité ne pourra pas dépasser 6 mois d’intérêts du capital remboursé ou 3% du capital restant dû.

En général, les crédits à taux variable et notamment les LIBOR et LIBOR Capé, ne sont pas soumis à pénalité si le remboursement intervient au terme de la période de révision du taux.

Les banques ne peuvent facturer des indemnités de remboursement anticipé pour les prêts personnels.

 

Note : “Mon-taux.com” recense les taux à titre indicatif au fur et à mesure qu’ils sont connus. Ces modalités sont susceptibles d’évolution et ne seraient engager notre responsabilité. Revenez régulièrement sur “Mon-taux.com” pour rester informer sur l’évolution des taux et l’actualité du crédit.

 

Nous sommes toujours dans l’attente des pouvoirs publics français, qui devraient rendre une décision quant à la fiscalité qui sera appliquée au retrait du 2^ème pilier pour constituer les fonds propres d’un projet immobilier. Nous devrions avoir une réponse avant … le mois de Mai ! En attendant, et si vous avez un projet en cours, nous vous recommandons vivement de faire évaluer l’impôt théorique afin de l’intégrer dans le plan de financement, et ainsi éviter de se retrouver dans une situation très difficile.

Exemple : vous allez retirer 70 000 CHF de votre LPP pour acheter votre logement. Dans ces conditions, la banque accepte le financement de votre projet immobilier. Vous avez engagé, dans votre projet, l’ensemble de vos économies, et la mensualité du crédit consenti correspond à 33% de votre revenu, soit le maximum de votre capacité de remboursement. Comment faire face au 20’000 CHF (estimation théorique) d’impôts que pourraient vous réclamer les impôts français ?

Notre conseil : si c’est possible, évitez le retrait de votre 2^ème pilier pour votre projet.

 

Intégrer un 3^ème pilier dans son financement : ce n’est pas toujours une bonne idée !

Il s’agit, là encore, d’une thématique que nous avons largement abordée, mais ce type de montage n’est plus pertinent pour tous les frontaliers. Il pourrait encore avoir du sens pour les frontaliers à fort niveau de revenu (à partir de 138 601 CHF pour un célibataire, 175 000 CHF pour un couple marié, 185 000 CHF pour un couple avec 1 enfant, etc….). Dans tous les cas, et avant de prendre une décision, vous devez obtenir un comparatif chiffré des différentes solutions proposées. L’adossement de votre 3^ème pilier  au financement immobilier ne sera pas forcément profitable ! A noter que certains établissements bancaires ont supprimé la solution du prêt lié au 3^ème pilier de leur offre.

 

Frontaliers Genevois : vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de votre revenu imposable.

A travers le statut de quasi-résident, les frontaliers Genevois, dont 90% des revenus proviennent de Suisse, peuvent faire déduire les intérêts d’emprunts de leurs revenus imposables.

La contrepartie à cet avantage consiste à l’intégration de la valeur locative du logement dans les revenus. Pour faire cette estimation, nous avons négocié un partenariat avec la société Fiduciaire GVA Conseil SA, qui exploite le site quasi-résident.ch.  N’hésitez pas à les solliciter.

 

 

 

 

Difficile d’avoir échappé ce week-end à la décision de l’agence de notation S&P de dégrader la note de la France d’un cran. Cette décision était attendue, il est complexe d’en mesurer l’impact, surtout dans notre région frontalière où le marché de l’immobilier reste soutenu.

 

Interview de Christophe Chevassus fondateur de “mon-taux.com”.

 

Question : La perte du triple A aura-t-elle des conséquences sur le crédit immobilier en franc suisse ?

Le pronostic est difficile, mais si la crise des dettes souveraines devait s’aggraver, nous pourrions assister à une hausse des conditions de financement. Depuis quelques mois, nous avons assisté à un accroissement de l’écart entre les conditions de financement des banques de la zone frontalière. Nous penchons pour une convergence des conditions d’intervention, avec une légère hausse pour les établissements les plus compétitifs et une baisse pour les autres. Dans tous les cas, les banques vont continuer à rechercher l’acquisition de nouveau client et elles pourront moduler leur niveau de marge en fonction de leur stratégie commerciale.

Si une hausse des taux pourrait freiner les acquéreurs, il n’en demeure pas moins que le marché de l’immobilier en zone frontalière est porté par l’incapacité de Genève à proposer des logements et par un taux de change très favorable. Et de ce point de vue là, il ne faut pas s’attendre à de grands changements avant un moment.

 

 

 

Q : Si les établissements bancaires n’ont plus de liquidité, doit-on craindre qu’ils arrêtent d’accorder des crédits ?

Non, cette hypothèse semble peu vraisemblable d’autant que si les banques ne se prêtent plus d’argent entre elles, la Banque Centrale Européenne (BCE) a pris des mesures en octroyant des crédits à 1% à 3 ans et sans plafond à l’ensemble des établissements bancaires européens. Nous devrions ainsi éviter une crise du crédit (“crédit Crunch”) qui pourrait bloquer une économie qui tourne déjà au ralenti. En revanche, nous avons assisté depuis plusieurs mois à un durcissement des conditions notamment autour de l’apport personnel qui devra maintenant se situer au delà de 10%, voire 20% dans le cadre de résidents suisses souhaitant s’installer en France.

 

 

 

Q : Doit-on craindre une hausse des taux des prêts immobiliers en devise qui pourrait ralentir l’activité immobilière dans la zone frontalière ?

La perte du triple A pourrait entrainer à terme une dégradation de la note des établissements bancaires, donc une augmentation de leur coût de refinancement. Pour les principaux acteurs de l’activité du crédit immobilier en franc suisse qui sont principalement des établissements bancaires français, la “prime” de risque est déjà intégrée dans les taux depuis quelques mois à travers l’augmentation du coût des liquidités.

 

En clair et avant la crise, les banques se refinançaient entre elles sur le marché interbancaire. Depuis le début de la crise, les banques n’ont plus confiance les unes envers les autres et se prêtent de l’argent à un prix beaucoup plus élevé. L’exemple des crédits à taux variable est très parlant avec à l’été 2012 une marge pouvant aller jusqu’à 0,5% alors que 6 mois après elle se situe à 1,50%.

 

 

 

Pour ce début d’année, pas de changement sur le front des taux des prêts en devise avec des taux qui marquent une stabilité après une fin 2011 orientée à la hausse. Il faut avouer que malgré le contexte économique et la dégradation de la situation des établissements de crédit, les taux fixes restent à des niveaux avantageux, pour peu que l’on dispose d’une mise de départ conséquente.  

Dans ces conditions et avec un bon niveau de revenu, un emprunteur pourra encore trouver des conditions de financement en franc suisse à taux fixe à 2,85% sur 25 ans, alors que pour un dossier plus “standard” le taux grimpe en moyenne à 3,50%.

 

Les crédits immobiliers à taux variable ont particulièrement souffert de la crise et leurs conditions se sont dégradées ces derniers mois. Le niveau des marges sur les financements variables indexés sur le Libor 3 mois est passé de 0,5% à l’été 2011 pour atteindre aujourd’hui 1,80% en moyenne. La faute à la difficulté des banques locales à se refinancer sur le marché interbancaire, devenu quasi inexistant depuis le début de la crise sur les dettes des pays européens.
Dans ces conditions, les crédits Capé + 1 ne présentent plus un grand intérêt avec le meilleur taux de départ sur 25 ans à 2,78% et un taux moyen à 3,11%. Sachant que la partie variable de ce type de financement en devise est constitué du Libor 3 mois actuellement à 0,06%, il est probable que sur la durée du crédit cela ne s’avère pas vraiment un bonne affaire.

 

Si le niveau des taux reste acceptable, nous avons assisté ces dernières semaines à un durcissement des conditions d’intervention des établissements bancaires frontaliers. Aujourd’hui il n’est plus possible de trouver un crédit immobilier en franc suisse pour un emprunteur sans apport. Il faut aujourd’hui au moins 10% (20 % pour les résidents suisses) pour espérer obtenir un accord de crédit.

A noter que depuis quelques mois, BNP PARIBAS n’accepte plus de financement au delà de 20 ans.  

 

 

 

 

 

 

Posted by Sandrine

Lors de leurs récentes publications, tous les professionnels de l’immobilier se sont accordés à dire que le nombre de transactions immobilières sera en recul (-10 % à -15 %), et qu’il n’y aura pas de chute brutale ni marquée des prix ; en revanche, leurs  avis  divergent quant à l’évolution réelle du marché immobilier hexagonal et les prix eux-mêmes.

 

Mais qu’en est-il, plus spécifiquement, de la zone frontalière ? 

 

Les transactions : un niveau soutenu dans notre région !

Des facteurs indiscutables feront naturellement diminuer le nombre de transactions :

• La suppression du PTZ+ dans l’ancien
• Le resserrement des conditions d’octroi de crédits
• Les réformes fiscales sur le régime des plus values et sur l’investissement locatif
• La baisse des intentions de mises en vente de la part des propriétaires

Mais d’autres facteurs soutiendront, en 2012, l’activité immobilière dans notre région :

• Une demande  toujours forte
• Une incapacité, pour Genève, à absorber cette demande de logements
• Un taux de change, actuellement favorable, pour les acquéreurs.

 

Et les prix de l’immobilier alors ? Un équilibre fragile !

Après une très forte hausse en 2011, les prix de l’immobilier semblent faire une pause !

L’accession au crédit est rendue, depuis quelques mois, plus difficile, et coûteuse.  Cette situation ne devrait pas s’améliorer dans les mois à venir, du fait d’un environnement économique quelque peu morose, et des exigences bancaires elles-mêmes. Donc, moins d’acquéreurs ! 

Parallèlement à cela, du fait d’une fiscalité moins avantageuse, et d’un taux de change défavorable pour le remboursement de leur prêt, certains propriétaires  (ceux qui le peuvent), vont  « faire le dos rond » quelques temps, avant de vendre. Donc, moins de vendeurs !

En résumé, un équilibre de l’offre et de la demande, un comportement attentiste en cette période  pré-électorale, en clair des prix figés, et accrochés à leur sommet. Le scénario est peu souhaitable, mais à assimiler sérieusement !

Et l’équilibre reste fragile : si la situation économique devait encore se dégrader, et donc forcer certains propriétaires à se défaire de leur bien (pour se désendetter), et si les taux de crédit continuent leur ascension (ce qui peut être accentué par la perte du triple AAA français), les prix décrocheront : scénario également peu souhaitable, plutôt brutal, mais à envisager.

 

Une légère baisse des prix pour 2012 permettrait de « compenser » une hausse des taux de crédits déjà amorcée depuis plusieurs mois… Malgré cette hausse, il faut tout de même rappeler que le niveau des taux reste très bas ce jour, et que l’investissement immobilier reste, quant à lui, un moyen sûr d’épargner et de se constituer, à long  terme, une bonne retraite !

 

 

 

 

 

Toute l’équipe de Mon-taux.com vous adresse ses meilleurs vœux.

 

Pour cette nouvelle année que beaucoup nous annonce compliquée, nous resterons aux côtés des frontaliers pour les accompagner et les conseiller pour le financement de leurs logements, pour leur fiscalité et pour préparer leur retraite.  Alors que nous sortons d’une année 2011, marquée par une crise sans précédent que la plupart analystes financiers n’avaient pas vu venir, alors que l’euro aurait dû disparaitre avant la fin de l’année selon d’autres analystes financiers, je vous propose de passer en revue les 12 questions pour cette nouvelle année et je tenterai d’apporter mes réponses dont certaines s’avéreront probablement fausses…..mais à défaut de boule de cristal !

 

• Est ce que le franc suisse restera fort par rapport à l’euro ? Oui, vu la situation économique de la Suisse et de la zone Euro, la monnaie helvétique restera forte. Le franc conservera toute son attractivité, pour le plus grand bonheur des frontaliers mais au grand dépit des entreprises suisses.

 

• La BNS remontera-t-elle son taux plancher ? Tant que les perspectives sur la zone euro ne sont pas éclaircies, la BNS maintiendra ses interventions pour maintenir la compétitivité de ses entreprises, éviter récession et chômage. Les milieux économiques réclament  une parité euro/chf à 1,30. L’opération cours plancher a bien fonctionné à 1,20, mais demeure une opération très périlleuse. Pas sûr que la BNS soit prête à prendre ce nouveau risque à court terme.

 

•  Les banques vont-elles continuer à accorder des crédits immobiliers en CHF ? Oui, sans aucun doute mais les conditions se durcissent. Les dossiers sans apport ne trouvent plus preneur en franc suisse. Si nous trouvons encore des solutions pour les primo accédants disposant uniquement des frais, pour les financements importants, il faudra disposer d’un apport conséquent pour le projet et faire de l’épargne auprès de la banque retenue ! En 2012, pour bien emprunter, il faudra avoir épargné.

 

• Les taux d’intérêts des prêts en devise vont-ils monter ? Probablement, si les banques ne se font pas plus confiance entre-elles. Alors que les principaux indices de financement en francs suisses chutent depuis plusieurs mois,  le LIBOR 3mois se négocie 0,05% et les obligations de la confédération à 20 ans se situent à 1,11%, nous avons assisté dans le même temps  à une hausse des taux des crédits immobiliers sur la même période (la marge bancaire sur le Libor 3 mois est passée de 0,5 à 1,80% en 6 mois). Les banques manquent de liquidités et cela augmente le prix de l’argent sur le marché.

 

• L’euro va-t-il survivre ? Oui, à mon sens le chemin sur lequel nous emmène l’Allemagne est bon mais restera chaotique. Possible que certains pays sortent de la zone Euro.

 

• Qui sera le prochain Président de la République Française ? Aucun des candidats déclarés, j’espère. Ils sont tellement loin des réalités économiques. En tout cas, il ne faudra pas s’attendre à beaucoup de changement avec au programme : Plus d’impôt et moins de services publics ! Youpi !

 

• Que va devenir la nouvelle formule de circulation des TPG ? Et bien je crois que l’on n’a pas fini de râler, mais comme il parait que c’est très Genevois….

 

• Comment va évoluer le marché du logement en zone frontalière ? La demande va rester forte en 2012. Porté par l’incapacité de Genève à répondre à la demande de logement et un taux de change très favorable, le  marché de l’immobilier va rester soutenu. Seule ombre au tableau, la situation des établissements de crédits qui durcissent leurs conditions et augmentent leurs taux.

 

• Comment sont taxés les avoirs de 2^ème en cas de retrait en capital pour l’achat d’une résidence principale ? À l’heure où je vous écris ces quelques lignes cela demeure le plus grand flou. Les dernières informations en notre possession ne sont pas très favorables avec un cumul aux autres revenus imposables ….donc des taux d’imposition approchant dans certains cas les 30% !!! Promis, dès que l’on a des nouvelles officielles, nous les publierons. En attendant, prudence, prudence !!!!

 

• Faut-il encore faire un 3^ème pilier ? Oui pour votre retraite et si vous êtes imposé à la source. Non, si vous ne payez pas d’impôt en Suisse et non si vous souhaitez intégrer ce 3^ème pilier dans votre financement immobilier. Le gain potentiel est trop incertain.

 

• Peut-on investir en bourse ? Oui, le potentiel sur les entreprises cotées est important. Il pourrait monter de 15 à 20%, avant de retomber à nouveau….c’est juste une question de cycle !

 

• Quelle est la meilleure application Iphone pour les frontaliers ? Celle de Mon-taux.com, n’hésitez pas à la charger et en plus elle est gratuite. Vous êtes déjà plus de 1500 à l’avoir sur votre mobile ! Ça méritait bien un coup de pub.

 

Je vous renouvelle mes vœux pour cette nouvelle année. Et comme on dit chez nous, Tout de bon !

 

 Christophe Chevassus   

 

 

Après une semaine annoncée à haut risque pour la zone euro, nous aurions pu assister à de fortes fluctuations sur le cours euro/chf. Il n’en a rien été et le cours est resté dans les limites de 1,232 à 1,244. La BNS continue ses perfusions en injectant massivement du franc suisse sur les marchés afin de maintenir une parité salvatrice pour son économie. Ce week-end, le chef économiste de la confédération laissait entrevoir que la Suisse pourrait rentrer en récession pour les 6 prochains mois tout en restant positif sur les perspectives économiques du pays.

La mauvaise passe que traverse la confédération est conjoncturelle (comment ne pas être impacté par la crise que traverse l’Europe ?), mais les fondamentaux restent  solides (endettement faible, financement du chômage anticyclique). Un retour du cours euro/chf vers 1,30 pourrait contribuer à une amélioration de la situation. La convergence budgétaire décidée vendredi par les européens pourrait y contribuer.

 

On aurait pu y croire, mais l’agence de notation Moody’s est venue jeter un froid ce matin en annonçant une future dégradation des notes des pays européens en l’absence de mesures décisives à la protection de la zone euro. A peine apercevons-nous une éclaircie, que de nouvelles perturbations viennent affecter nos perspectives. Le franc suisse restera fort encore pour longtemps. Il faudra du temps pour que l’euro retrouve sa crédibilité face à la monnaie helvétique, probablement beaucoup de temps !

 

Pour la semaine à venir, nous estimons que le cours euro/chf se maintiendra entre 1,22 et 1,25.

 

Toujours tout bon pour les frontaliers et les commerçants de la zone frontalière. Et comme le dit un vieux dicton de la région, en ce jour de commémoration de la résistance genevoise face à l’envahisseur savoyard :    «  Si le change est bon pour l’escalade, à Noël tu ne mangeras pas que de la salade ! ».