Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

C’est ce qui semble se dessiner dans la nouvelle loi de finance 2012 et le recentrage annoncé la semaine passée par le 1er ministre. Sous recentrage et plan d’austérité oblige, il faut voir un recentrage vers les ménages les plus modestes par l’introduction de plafonds de ressources. Ce dernier point exclura de fait bon nombre de frontaliers ou de résidents suisses de ce dispositif d’encouragement à la propriété. L’impact de cette mesure devrait toutefois resté limité pour le bassin genevois. En effet, la durée de remboursement du PTZ+ est déterminée  par le montant des revenus des emprunteurs. Pour les plus haut revenus, cette durée souvent limitée à 5 ans, fait gonfler le montant des mensualités faisant passer le ratio charge revenu au-delà de la barre des 35%. Dès lors, bon nombre d’emprunteurs renoncent à la mise en place de ce dispositif.

Pas de problème en revanche pour les jeunes et les néo frontaliers (Frontaliers installés dans la région depuis moins de 2 ans).  Les conditions du PTZ+ étant déterminées par le revenus fiscal de référence de l’année N-2, ceux qui ont acquis récemment le statut frontalier pourront continuer a bénéficier de cet avantage.

 En outre, et comme nous l’avons annoncé il y a quelques jours, le financement à taux zéro ne concernera que le financement des logements neufs à partir du 1^er Janvier 2012.

Il faudra  attendre un prochain décret pour confirmer l’ensemble de ces dispositions et la publication des barèmes détaillés.

En attendant, et compte tenu des délais de traitement administratif, il ne reste que quelques jours pour bénéficier des conditions 2011 !

Après un début de semaine dynamique où le cours euro/chf a touché le 1,2474, nous avons assisté à une rechute vers 1,22 au gré des atermoiements du couple franco-allemand. S’il a été question de l’arrimage du franc suisse à l’euro au cours de 1,25, cette idée a été rapidement oubliée par la BNS afin de ne pas se heurter directement aux marchés. Les prochains jours devraient apporter enfin des réponses pérennes à la crise des dettes européennes.

Les banques vont perdre au moins 50% de leurs créances sur la Grèce, et l’Italie a été sommée de faire d’avantage d’efforts. Certes, il faudra payer le prix fort, mais c’est à ces conditions seulement que nous pourrons envisager de sortir « définitivement » de ce contexte. Les résultats de la réunion de mercredi impacteront fortement la position de la monnaie unique.

Dans ces conditions, et sur la base des premiers signes des accords à venir, nous estimons que le canal de fluctuation devrait se situer entre 1,22 et 1,27.

Voilà en quelques mots le résumé de ce qui s’est passé ce dernier mois pour le cours euro/chf. Contrairement à ce que nous aurions pu attendre, le cours n’est pas resté collé au taux plancher, mais a continué de fluctuer entre 1,20 et 1,23 alors que dans le même temps l’euro se dépréciait face aux autres monnaies. Pour protéger l’économie du pays, les autorités monétaires suisses ont pris un risque important et engagé un bras de fer contre les marchés. A ce jeu, tous les coups sont permis et les dernières rumeurs de relever à 1,25 le taux plancher a eu un effet immédiat sur le cours. A ce jour et depuis le 6 Septembre, on ignore les montants engagés par la BNS pour acheter des euros, mais on peut supposer qu’au-delà d’1,20 elle n’est pas besoin d’intervenir massivement. La cacophonie des autorités politiques européennes continue de plomber la valeur de l’euro.  Aucune amélioration de la valorisation de la monnaie unique ne pourra être constatée tant qu’aucune solution fiable n’aura été trouvée !

Pour les mois a venir, l’évolution des taux d’intérêts dépendra de la pression qui va s’exercer sur le franc Suisse. Tant que les européens n’auront pas régler leurs problèmes de gestion de la dette, il ne faut pas attendre de reprise significative des taux. Par contre les tensions sur les liquidités  des banques pourraient les amener a resserrer encore leurs conditions et les voir augmenter leurs marges.

Conseil Mon-taux.com : dans un contexte très incertain, privilégiez la sécurité en fixant un cours de change pour votre salaire ou pour le décaissement de votre crédit construction.

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Cette semaine, vous avez encore été nombreux à nous contacter après avoir rencontré un courtier qui proposait d’intégrer un 3ème pilier dans votre projet immobilier. c

Si certaines banques ont déjà supprimé cette possibilité de financement, il demeure sur la place un certain nombre de courtiers peu scrupuleux qui proposent d’adosser un crédit immobilier en Franc Suisse avec un 3^ème pilier A.  L’intermédiaire met en avant la gratuité de sa prestation, mais il perçoit une commission sur le 3^ème pilier jusqu’à 3 fois supérieure à celle d’un crédit immobilier !!!

Ces individus vous sont souvent recommandés par des promoteurs ou agents immobiliers à qui ils rétrocèdent une partie des commissions perçues sur votre dossier…… Et au final l’addition peut s’avérer très salée sur 25 ans. Les conseillers des banques françaises  de la région  ne maitrisent pas forcément très bien la problématique de l’impôt à la source en Suisse. N’attendez pas de leur part, de vous alerter sur le sujet.

Récemment, nous avons rencontré un frontalier de 37 ans marié avec 2 enfants, un salaire brut annuel de CHF 90’000.- et un conjoint indépendant travaillant en France. Le financementproposé par un “gentil courtier” adossé à un 3ème pilier lui aurait couté  CHF 32’200.- de plus qu’un crédit en franc suisse classique soit CHF 1’288.- par année de moins pour le budget de la famille !!!!!!

Le conseil Mon-taux.com : pour une telle solution, vous devez exiger du courtier une analyse comparative chiffrée  entre un financement amortissable et avec amortissement indirect. Inquiétez-vous des courtiers qui communiquent en associant crédit immobilier et 3^ème pilier. Dans tous les cas, si vous ne comprenez pas les explications du courtier, passez votre chemin !

Comme nous l’avions prévu la semaine passée, le cours Euro/Chf a été très volatile avec un pic  à 1,2346 dans la foulée de l’annonce de la hausse des taux de la zone Euro, avant un retour sous les 1,19 en fin de semaine avec le retour des problèmes de dette pour les pays européens.

Le franc suisse devrait profiter une nouvelle fois des situations difficiles que traversent les Etats-Unis et l’Europe. Aux USA, l’économie américaine ne crée pas autant d’emploi que prévu et le trésor américain sera en défaut de paiement si aucun accord n’est trouvé au niveau politique pour remonter le plafond de la dette.

En Europe, plusieurs pays sont maintenant considérés en situation de quasi-faillite par les agences de notation. Les plans de sauvetage se succèdent mais aucun n’est à la hauteur de la situation.

Si les européens veulent parler d’une seule voix, de nombreux points divergeants subsistent en eux. Dans ces conditions le Franc Suisse sera à nouveau très recherché et pour cette semaine, le cours Euro/Chf devrait fluctuer entre 1,16 et 1,20.