Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

“Mon-taux.com” étend ses services aux frontaliers et met en ligne un comparateur d’assurance santé frontalier !

2 minutes suffisent pour remplir notre formulaire assurance santé frontalière pour recevoir sous 24h 3 devis de 3 compagnies différentes parmi un choix de plus de 8 compagnies !

Dans un marché très dynamique et après une longue période de stabilité, nous constatons une légère reprise à la hausse des taux des crédits immobiliers en Franc Suisse. Cela se manifeste principalement sur les durées de 15 à 20 ans et particulièrement sur taux Capé. Le frontalier qui souhaite contracter un crédit immobilier pour acheter son logement ou renégocier son crédit devra payer en moyenne 0.10 de plus que le mois dernier. Rien de très significatif pour le moment et cela ne devrait pas avoir d’effet sur le marché de l’immobilier en zone frontalière qui continue à très bien se porter.

Le taux LIBOR à 3 mois, index de référence des crédits variables en devises, reste stable à 0.17%. L’occasion de rappeler qu’il est encore temps de faire renégocier son crédit immobilier pour les frontaliers qui ont obtenu leurs crédits ces dernières années.

Les conditions actuelles de change et de taux de crédit sont hyper favorables aux frontaliers dans leur quotidien mais surtout dans le cadre d’un nouveau financement immobilier. Cela n’a pas toujours été le cas, notamment fin 2007 où les taux de crédits immobiliers avoisinaient les 4% avec un change proche de 1.60. Ce dernier point est très pénalisant aujourd’hui pour ceux qui souhaitent revendre leur bien acquis pendant cette période car, pour un logement d’une valeur de € 200’000.- fin 2007, ils ont emprunté CHF 320’000.- Avec un taux de change à 1.33 ils doivent revendre actuellement leur bien 20% plus cher soit CHF 240’000.- pour pouvoir solder leur crédit.

L’effet de l’amortissement pourra réduire un peu le montant de la note, enfin pour ceux qui n’auraient pas fait le choix « judicieux » d’un amortissement indirect via un troisième pilier investi en fonds de placement et dont la valeur est aujourd’hui proche de zéro…

Pour ce qui concerne la renégociation de crédit de prêt en devise, nous ne rencontrons pas du tout ce problème car le nouveau financement en CHF viendra solder l’ancien financement en CHF. Il n’y aura donc aucun impact du change dans cette transaction.

La renégociation des taux est pertinente pour les taux fixes de moins de 5 ans avec un taux supérieur à 3.5% et une belle opportunité pour ceux qui ont emprunté avec un taux capé de faire baisser le taux du cap.

Alors à vos calculettes, et n’hésitez pas à simuler votre situation ou à solliciter les conseillers « Mon-taux.com » pour vous accompagner vers cette opération.

Avec la forte baisse des taux d’intérêts, bon nombre de frontaliers profitent de l’occasion pour renégocier les conditions de leurs crédits immobiliers. On peut s’interroger sur l’impact fiscal d’une telle opération dans le calcul de l’impôt sur le revenu, tant pour le financement de la résidence principale, que pour les logements donnés en location nue.

Pour la résidence principale :

Depuis le mois de Mai 2007, les particuliers domiciliés en France, finançant à crédit l’acquisition de leurs résidences principales auprès d’une banque de l’Union Européenne, bénéficient d’un crédit d’impôt sur le revenu.

Pour un frontalier genevois, ne payant pas d’impôt en France, l’administration fiscale lui adresse un chèque du montant du crédit d’impôt.

Les intérêts pris en compte sont ceux payés annuellement au titre des cinq premières années de remboursement du crédit éligible, dans la limite de € 3’750.- pour un célibataire et € 7’500.- pour un couple marié (montant doublé en présence d’une personne handicapée et majorée de € 500.- par personne à charge).

L’administration fiscale a confirmé récemment qu’il est possible de prendre fiscalement en compte les intérêts de l’emprunt substitutif pour l’application du crédit d’impôt, dans la limite de ceux figurant dans le tableau d’amortissement initial. Les éventuels frais générés par la renégociation ne pourront être pris en compte.

En résumé :

• Il est possible de prendre en compte fiscalement les intérêts de l’emprunt substitutif pour l’application du crédit d’impôt dans la limite de ceux figurant dans le tableau d’amortissement initial.
• Il n’est pas possible de profiter de la renégociation du crédit pour amplifier les effets fiscaux du crédit d’impôt.
• Les frais générés par la renégociation du crédit (pénalité, frais de dossier…)ne peuvent pas être pris en compte.

Le crédit d’impôt pour la résidence principale tombera au 1er Janvier 2011.

Le projet de loi de finance indique que le bénéfice du crédit d’impôt s’applique aux opérations pour lesquelles une offre de prêt a été émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que l’acquisition du logement s’achève au plus tard le 30 Septembre 2011.

Concernant la location de logements nus :

Seuls sont concernés les contribuables imposés sous le régime « réel » d’imposition, ceux ayant opté pour le régime « micro-foncier » n’étant pas concernés.

L’article 31 du CGI autorise notamment la déduction des intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de la propriété.

En plus des intérêts d’emprunts, l’administration fiscale considère que les frais d’emprunt (frais de dossier, primes afférentes à l’assurance décès invalidité pour garantir l’emprunt….) sont considérés comme des charges déductibles au même titre que les intérêts d’emprunt dont ils découlent.

Dans ce cas aussi, l’administration fiscale admet la déductibilité des intérêts des emprunts substitutifs, dans la limite de ceux figurant dans l’échéancier initial.

Déjà très performant sur les prêts en devise à taux fixe, BNP Paribas renforce sa présence sur le domaine du financement des frontaliers avec des solutions de crédits à taux variables CAPE 1 et CAPE 2 très compétitives.

Indexés au Libor 3 mois, ces nouveaux prêts apportent plus de sécurité à l’emprunteur adepte de taux variable, en garantissant un taux maximum sur l’ensemble de la durée du crédit.

Le Libor « sec » est supprimé de la gamme avec effet immédiat. D’après nos informations, la banque devrait pouvoir bientôt proposer une couverture de change pour le financement des constructions (VEFA,CCMI…). Cela permettra de protéger l’emprunteur en cas de baisse du CHF pendant la période des travaux.

Pour plus d’informations ou pour recevoir une proposition chiffrée, n’hésitez pas à nous contacter.