Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Au risque de nous répéter et de passer pour des “marchands de soupe”, la période est super favorable pour emprunter et devenir propriétaire. On le doit à des taux d’intérêt des crédits immobiliers qui demeurent très bas, que ce soit pour le prêt en devise ou en euro, combiné à un retour de l’inflation. Véritable opportunité ou tendance durable ? Nos explications sur une situation qui pourrait vous amener à réfléchir sur vos projets d’achat immobilier. 

Prêt en devise à taux fixe à moins 0,85% sur 20 ans

Pas mal ! Certes, nous avons connu des taux encore plus bas à l’été 2016 avec meilleur taux à 0,65% sur 20 ans, mais au regard de l’historique, ces conditions sont proches de la fourchette basse. Pourtant en tenant compte de l’environnement économique actuel, les conditions sont pourtant beaucoup plus favorables aux emprunteurs et c’est pourquoi nous pensons que devenir propriétaire de sa résidence principale pour un frontalier est vraiment une opportunité. Au delà du montant élevé des loyers en zone frontalière, nous appuyons notre affirmation sur 2 points essentiels : L’inflation et le marché de l’immobilier.

Avec le retour de l’inflation, on pourrait parler de taux négatifs

L’inflation est la hausse générale des prix et des services qui à notamment pour conséquence une augmentation des salaires. En Suisse en 2016, l’inflation était de -0,01% alors que pour 2018 le taux attendu sera de 0,9%. Cela signifie que les intérêts d’un prêt en devise contracté en ce mois de juin à 0,85% sur 20 ans seront absorbés par l’augmentation de 0,9% du salaire des emprunteurs. En restant dans le cadre d’un crédit immobilier en franc suisse pour un travailleur frontalier ayant des revenus en CHF (sans tenir compte de l’impact du change euro/chf), le taux d’inflation étant supérieur au taux du crédit nous pourrions parler de taux négatif. Dans ces conditions, il est très intéressant d’emprunter pour acheter sa résidence principale !

Un marché de l’immobilier qui ronronne

Bien que de nouveaux logements fleurissent autour de la frontière suisse (ils ont été vendus en 2016 et 2017), ce début d’année 2018 n’est pas forcément euphorique en terme de transaction. Le marché de l’immobilier de la Haute-Savoie et du Pays-de-Gex restent dynamique par rapport au niveau national, mais les retours de nos partenaires bancaires font ressortir des retards par rapport aux objectifs de production de crédit immobilier. Difficile de donner une explication à cette évolution sinon une baisse du taux de change, qui limite le pouvoir d’achat des frontaliers combiné au ralentissement migratoire de la population genevoise (sous le coup des menaces en terme d’emploi, scolarité des enfants, déclaration en France etc…). Pour le coup, cela offre des opportunités de négociation avec les vendeurs mais aussi avec les banquiers. Tous deux devront faire preuve d’un peu plus de souplesse s’ils veulent atteindre leurs objectifs. Et ça, c’est bon pour l’acheteur.

La conjonction des éléments est donc très favorable aux acquéreurs. Il s’agit donc d’une bonne période pour devenir propriétaire pour acquérir sa résidence principale. Pour vous engager sereinement dans vos démarches et pour gagner en crédibilité face aux vendeurs, faites valider gratuitement votre budget par un conseiller Mon-taux.com. 

L’intervention de Mario Draghi  hier à la mi-journée n’a pas vraiment rassuré, provoquant même une baisse de la monnaie unique et une hausse du CHF. Qu’a-t-il dit ? L’euro va-t-il vraiment mal ? Explications.

Le patron de la BCE est venu confirmer ce qui était attendu, à savoir l’arrêt d’injection massive de liquidités sur le marché. Mais alors que les marchés attendaient une hausse des taux d’intérêts à court terme, Mario Draghi a évoqué l’été 2019 en étant beaucoup plus prudent sur l’évolution de l’économie en zone euro. Ses propos mesurés sur la croissance et la position de la BCE qui demeure accommodante ont eu pour effet de semer le doute dans l’esprit des investisseurs.

La zone euro fait preuve d’une croissance solide malgré quelques signes de tassement. Si la situation économique européenne est donc plutôt bien orientée, l’Europe demeure sous la menace de crises découlant des problèmes d’immigration massive et de la situation en Italie. Pour rappel, alors que la 3ème économie européenne porte une dette de plus de 130% de son PIB, que son industrie a perdu en compétitivité par faute d’investissement, le gouvernement en place depuis quelques semaines envisage une relance par des dépenses publiques. Les leaders politiques européens devront rapidement trouver des solutions pour s’éviter une nouvelle crise majeure. La solution  passant  probablement par plus de solidarité entre les pays européens, nous sommes en droit de penser que cela ne pas être simple….. A défaut et après avoir vécu la crise grecque, nous risquons à moyen terme, d’ouvrir un nouveau feuilleton de crise à la sauce italienne ;-( 

Dans ce contexte, le cours euro/chf flotte autour de 1,16. Sans nouvel événement géopolitique, il pourrait reprendre sa route vers 1,20 mais la moindre crise profitera à la monnaie helvétique.

Une nouvelle solution pour reprendre la main sur votre change

Nous sommes dans la dernière ligne droite avant de pouvoir vous proposer une nouvelle solution pour rapatrier votre salaire. Nous avons négocier des conditions avantageuses avec notre partenaire, ainsi que la possibilité de fixer votre cours en direct, bloquer un taux de change pour plusieurs semaines etc…. N’hésitez pas à vous inscrire afin d’être informé en priorité dès son lancement.

Vous avez trouvé la maison idéale pour installer votre famille, mais vous devez maintenant vendre votre logement actuel pour que votre projet puisse voir le jour. Crédit relais, crédit revente, différé d’amortissement …, il existe de nombreuses options pour financer ce type d’opération. Quelque soit la solution retenue, nous vous donnons 5 conseils qui vous permettront de sécuriser la transaction, pour que votre rêve ne se transforme pas en cauchemar !

Connaître la ”vrai” valeur de son logement

La vente d’un bien immobilier intervient lorsque qu’un acheteur et un vendeur trouvent un accord. Trouver un acquéreur sera d’autant plus rapide et facile si le prix de vente est conforme au marché. Si le prix que vous estimez de votre bien est supérieur à sa valeur actuelle, vous n’aurez pas beaucoup d’acheteur et vous mettrez du temps à le vendre. Aujourd’hui, avec la visibilité qu’offre internet, un logement qui restera en ligne pendant plusieurs semaines va se “griller” sur le marché. Pour réussir une bonne vente, il faut partir immédiatement sur de bonnes bases. C’est pourquoi, il est important d’obtenir un ou plusieurs avis de professionnels. Vous aurez une idée précise du marché et vous pourrez affiner votre stratégie pour vendre votre bien dans les meilleures conditions. Il sera d’autant plus important de consulter un agent immobilier, que pour monter un dossier de financement, les banques vont vous demander à minima une évaluation, voir un mandat de vente.

Des fonds propres pour payer les frais

La cession de votre logement actuel va vous permettre de dégager des fonds propres mais vous disposerez de cet argent uniquement après la signature de la vente définitive. Vous allez avoir besoin de liquidités pour la signature du compromis chez le notaire pour votre nouveau projet et pour la vente définitive si elle intervient avant la vente de votre bien actuel. La banque pourra financer des liquidités dans le cadre d’un prêt relais ou d’un crédit achat revente, mais dans la limite de 70% de la valeur de votre logement actuel. Il faut donc prévoir un minimum de trésorerie afin de boucler le dossier de financement dans les meilleures conditions en disposant, idéalement, du montant des frais ( notaire, garantie, banque etc…) soit de l’ordre de 9% à 10% du prix de vente pour un logement existant.

La location, une alternative à la vente

Quelques visites, pas d’offres ou pas à la hauteur de vos attentes, vous vous inquiétez des conditions de revente de votre logement ? La location peut être une alternative et vous permettra de pouvoir assumer les charges de crédit sur les deux biens . Dans cette hypothèse, il est intéressant de recueillir de la part de l’agent immobilier une évaluation de sa valeur locative et selon le montage financier, cela permet également de rassurer le banquier. Attention toutefois car cette solution n’est pas sans conséquence, car en cas de bail de location de logement nu, vous êtes engagé sur du long terme avec un locataire. Pour la vente, un bien loué se revend souvent moins bien mais surtout sera soumis à l’impôt sur les plus values car il ne sera plus considéré comme votre résidence principale, 1 an après votre déménagement.

Vos acheteurs sont-ils fiables ?

Vous avez trouvé des acquéreurs pour votre logement et vous avez aller signer un compromis de vente. Voilà une bonne chose de fait, sous réserve que les acheteurs puissent obtenir leur financement. En signant un compromis, vous vous engagez à ne pas vendre à un tiers pendant toute la durée du contrat, soit en général 3 mois. Si au terme de cette période votre acheteur à son prêt, tout va bien, sinon vous devez retrouver des acquéreurs et vous êtes reparti pour 3 mois, minimum ! Il est donc primordial d’obtenir des garanties sur la capacité d’achat de vos acheteurs. Comment ?  Il vaut mieux éviter les cas complexe ( divorce, situation pro précaire, peu d’apport personnel), essayer de savoir si vos acheteurs ont vu leur banque ou un courtier en crédit immobilier. Les agents immobiliers n’ont souvent pas les compétences pour faire ce travail. Quelques courtiers ont mis en place des solutions. Chez Mon-taux.com, nous délivrons à l’acquéreur potentiel un certificat de capacité. Après avoir étudié, en toute confidentialité, le dossier de vos acheteurs, nous leur adressons une attestation qui valide leur possibilité d’obtenir un financement en fonction des politiques des banques de la place. En plus, c’est gratuit )))

Prêt en devise : Vérifier le capital restant dû

Si vous avez financé votre logement avec un prêt en devise, vous devrez solder votre prêt avec des francs suisses alors que le produit de la vente vous sera versé par le notaire en euro. Vous allez donc être exposé à un risque de change, c’est pourquoi il est important d’identifier le montant du capital restant dû et estimer la somme en euro nécessaire pour solder le prêt. Pour certains emprunteurs ayant contractés leur crédit avec un change euro/chf à 1,50, cela  pourrait éviter de mauvaises surprises…..

Pour en savoir plus sur les différentes alternatives de financement, nous vous offrons le guide du crédit immobilier pour les frontaliers.

Avec un franc suisse qui reste fort face à l’euro, nombreux sont les résidents suisses qui se lancent dans l’acquisition d’un logement sur France. S’il existe aujourd’hui sur le marché différentes solutions pour trouver un crédit immobilier, elles seront dépendantes du choix de la destination du bien. En 2018, un résident genevois désirant réaliser un investissement locatif en France n’aura pas les mêmes possibilités et conditions qu’une personne désirant s’installer en résidence principale. Nous allons reprendre en détails les différentes situations courantes et les conditions d’accès au crédit immobilier. 

Le financement de la résidence principale

Depuis les accords de libres circulation en 2003, nombreux résidents suisses ont fait le pas de devenir propriétaire en “France voisine”. Si le mouvement a ralenti ces derniers mois sous l’effet de la politique “Genevois first” menée par le conseil d’état; devenir propriétaire de sa résidence principale demeure une alternative non négligeable pour un résident locataire à Genève, surtout en prévision de leur vieux jours. ( En France, les propriétaires ont généralement fini de payer leur maison à la retraite alors qu’en restant à Genève ou en Suisse, les locataires devront continuer de payer le loyer bien que leurs revenus auront chuté de l’ordre de 50%….). L’offre de logement disponible est abondante et obtenir un financement est relativement aisé. Si l’on excepte 2 banques qui n’interviennent plus du tout sur le marché des non-résidents, la plupart traite le dossier de crédit immobilier de la même manière qu’un résident. Idéalement et pour bénéficier des meilleures conditions pour un prêt en devise, il faut disposer d’un apport personnel d’au moins 10% plus les frais. Malgré tout, nous arrivons encore à trouver des solutions avec un niveau d’apport inférieur mais parfois avec un financement en euro. Le retrait et l’utilisation du 2ème pilier dans le projet demeure courant mais ne doit pas constituer les seuls fonds propres de l’acheteur. Les banques françaises offrent les meilleures solutions pour ce type de projet.

Financer une résidence secondaire

Depuis la crise financière de 2008, le financement de la résidence secondaire pour un non résident est devenu beaucoup moins simple. A la recherche de flux réguliers, dans une stratégie de développement de service du quotidien, les banques françaises de la zone frontalière ont délaissé le financement des résidences secondaires, souvent synonyme de crédit “sec” ( peu de souscription de services annexes). Certains établissements sont en train de revoir leur position pour les logements situés sur leur territoire ( département de l’Ain, Haute-Savoie et Savoie) avec un niveau d’apport d’au moins 10% plus les frais. Les émanations des banques françaises situées à Genève ( Banque du Léman, CA Next Bank ainsi que la BCGE) sont des acteurs importants sur ce marché, malgré des conditions d’intervention plus élevées (apport 20% + les frais, taux moins avantageux) que leurs concurrents français mais elles sont en revanche capables d’accompagner les financement sur tout le territoire français. 

Investir dans du locatif en France 

La France offre un potentiel d’investissement locatif très intéressant, surtout pour un résident Suisse. La facilité de la langue et l’éventail de logements à tous les prix contribuent à faire naître des projets pour des non-résidents n’ayant pas forcément la possibilité de devenir propriétaire en Suisse. Mais pour mener à bien ce type de projet, il faudra disposer d’un apport d’au moins 15% du prix d’achat plus les frais afin d’espérer obtenir un crédit. Les acteurs pour ce type de financement sont les établissements bancaires français en Suisse et quelques acteurs sur France. Bien souvent les prêts sont en €uro, pour être dans la même monnaie que le loyer et afin d’éviter une exposition au risque de change en cas de vente anticipé du bien. Un non-résident ne bénéficiant pas des avantages fiscaux de la loi Pinel, il aura intérêt à privilégier un logement existant, bien souvent moins cher qu’un logement neuf et qui lui apportera un meilleur rendement.

Avant de vous engager dans un projet, faites valider vos possibilités d’achat par l’un de nos spécialistes. Vous pourrez ensuite tranquillement vous mettre à la recherche du logement, en maitrisant les conditions du financement.

Mais cela n’a rien à voir avec l’absence de l’Italie à la coupe du monde de football ou l’avenir sportif du grand Gigi Buffon ! Nous parlons ici de la monnaie européenne dont le cours s’affaiblit par rapport au franc suisse, amenant le cours euro/chf sous les 1,16 cet après-midi à cause de inquiétudes nées en Italie.. 

La situation politique italienne était bloquée depuis les dernières élections. Aucun partie n’étant en capacité d’avoir une majorité stable à l’assemblée pour diriger le pays. La situation s’est décantée ces derniers jours avec un projet de coalition entre le partie anti-système du mouvement 5 étoiles et l’extrême droite. Mariage détonnant dont le programme économique n’envisage plus une sortie de l’euro mais laisse entrevoir un dérapage significatif des comptes publics. L’Italie étant largement endettée, ce projet inquiète la commission européenne mais également les marchés et pèse sur la monnaie unique.

Coté Suisse, la tendance engagée depuis 2 semaines se poursuit et le franc continue de reprendre du terrain, même si cela reste fragile. La tendance à moyen, long terme du franc suisse est orientée à la baisse sous l’effet de la politique monétaire de la Banque Nationale Suisse qui plaide clairement pour un affaiblissement de sa monnaie. Le franc suisse profite à court terme de prises de bénéfices et des événements géopolitiques.

Pour un meilleur taux de change !

Comme indiqué dans un précédent article, nous travaillons activement pour vous proposer une nouvelle solution pour améliorer les conditions de change. Nous avons l’objectif de démarrer d’ici fin juin avec un taux de change et d’autres services qui pourront vous aider à reprendre la main sur votre change.

A très bientôt.

L’imprévisible Donald Trump a encore sévi ! Même si le sens de sa décision était plutôt attendu, le président américain a annoncé hier en fin de journée que les Etats-Unis allaient se retirer de l’accord sur le nucléaire Iranien signé sous la présidence Obama. Les sanctions américaines à l’égard des entreprises qui continueront à faire des affaires avec l’Iran sont alourdies. Cette décision va créer de l’instabilité dans la région mais également pénaliser le développement des grosses société européennes qui avaient depuis 2015, repris une activité en Iran et ses 88 millions d’habitants. Cela profite au franc suisse et aux frontaliers, explications.

Quand ça secoue fort, la prudence recommande le franc suisse

En début de semaine, si les annonces d’une stagnation de l’inflation suisse à 0,8% et un niveau de taux de chômage à 3,7% avaient permis à la devise helvétique de retrouver un peu de vigueur, la décision du président américain a fait grimper son cours, portant le euro/chf sous les 1,1870. Dans l’immédiat, il s’agit assurément d’une excellente nouvelle pour les frontaliers qui vont retrouver un peu de pouvoir d’achat ( pour financer les ponts de Mai )).

Malgré tout, la position de la Banque Nationale Suisse (BNS) demeure orientée en faveur une baisse significative du franc suisse. Concrètement, la BNS joue toujours en faveur d’un cours euro/chf supérieur à 1,20 afin de dynamiser l’activité et la croissance économique du pays. La tendance à moyen terme demeure une baisse du franc suisse mais il faudra à coup sûr surveiller l’impact de cette décision sur l’évolution des événements. Les répercussions au niveau géopolitique auront un impact sur le cours euro/chf, le franc restant une valeur refuge.

Les taux des prêts en devise demeurant très compétitifs, se repli de l’euro, va permettre à certains acquéreurs frontaliers de finaliser leurs achats immobiliers dans les meilleures conditions.

Une nouvelle solution pour le change

Comme annoncé, et après plusieurs semaines de négociations, nous venons de finaliser un partenariat avec un des plus important opérateur européen de transfert d’argent et de change. Nous allons d’ici fin juin, pouvoir vous proposer ce service ! Vous allez enfin pouvoir reprendre la main sur vos opérations de change :

• Faire votre change en direct, quand vous voulez, ou vous voulez
• Un cours de change hyper compétitif
• recevoir des alertes et des informations pour prendre vos décisions
• bloquer un cours de change pour un ou plusieurs mois.

Si ce n’est pas fait, n’hésitez pas à vous inscrire pour recevoir des infos et tester ce service en priorité.

Pour obtenir un rendez-vous à la banque, comparer les propositions, recevoir puis accepter les offres de prêts avant pouvoir signer chez le notaire, l’obtention d’un prêt habitat peut prendre plus de 3 mois, nous sommes là pour améliorer tout cela. 

1. L’attestation de capacité d’achat : Aujourd’hui les vendeurs ont de plus en plus besoin d’être rassuré sur la capacité de l’acheteur à obtenir son financement. En lui apportant la preuve de votre solvabilité, vous mettrez toutes les chances de votre côté d’obtenir le logement convoité, sans raconter votre vie 
2. Anticiper la signature du compromis : Une fois celui-ci signé, vous avez en général 40 jours pour justifier de l’obtention de votre crédit immobilier. C’est relativement cours, sachant que les banques ne peuvent commencer à travailler que lorsque que votre dossier est complet, donc avec le compromis. C’est pourquoi nous vous conseillons de préparer préalablement votre dossier crédit ( voir liste des documents ci-joint ) d’autant que la documentation est plus importante pour un frontalier qui envisage de faire un prêt en devise.
3. Mener une bonne négociation : Pour vous trouver la combinaison du meilleur taux et les meilleures conditions d’assurance emprunteur, les conseillers de Mon-taux.com ont besoin de 7 à 10 jours. A l’issue de ce délai, votre conseiller pourra vous présenter les 3 meilleures propositions et vous pourrez choisir la banque qui va vous financer.
4. Fixer un rendez-vous à la banque : En zone frontalière, obtenir un rendez-vous rapidement n’est pas toujours facile, surtout en fin de journée. La qualité de nos relations avec les banques nous permet, souvent, d’avoir des créneaux disponibles plus rapidement.
5. Les offres de prêts : C’est le document qui matérialise l’accord définitif de la banque. Avant de les recevoir : vous aurez ouvert un compte, valider l’assurance emprunteur. Selon les établissements, et notamment pour un prêt en devise, les délais d’acceptation par la banque et l’organisme de garantie son plus ou moins long….
6. 10 jours pour réfléchir : A réception des offres, vous devez attendre 10 jours avant de les retourner signées. Ce délai vous permet de bien réfléchir à votre engagement
7. Signature chez le notaire : Le notaire vous adresse au préalable un appel de fonds qu’il vous faut transmettre à la banque pour qu’elle débloque les fonds. L’argent est transféré directement sur le compte du notaire. Dans le cadre d’un prêt en devise, l’opération de change des francs suisses en euro allonge le délai de transfert de quelques jours. Il faut prévoir un peu de marge.

Vous avez besoin de plus d’informations concernant les crédits immobiliers en devise pour les frontaliers ? Nous vous offrons notre guide !

Annoncée depuis plusieurs mois, la barre symbolique de 1,20 franc suisse pour un euro a été franchie ce matin. Il faut remonter à Janvier 2015 et l’abandon du cours plancher par la BNS pour retrouver un tel niveau de change. Une tendance surprenante quelque jours après l’intervention de la coalition en Syrie. Le franc suisse n’est il plus une monnaie refuge ? Quel impact sur la zone frontalière ? Rentrons dans les détails pour bien comprendre l’évolution du cours euro/chf et tentons de voir les conséquences sur la zone frontalière..  

Pourquoi le franc suisse baisse encore ?

Tout d’abord il convient de rappeler que nous sommes sortis du cycle de la crise de 2008 et que les économies des principaux pays s’améliorent. Le chômage même s’il reste élevé, à tendance à baisser dans la plupart des pays d’Europe et dans un contexte de taux bas la croissance s’améliore. L’euro est donc moins inquiétant pour les investisseurs et l’Europe sous l’impulsion d’un Emmanuel Macron volontariste, pourrait à nouveau ouvrir des perspectives positives. Voilà pour le contexte au niveau de la monnaie unique, voyons maintenant l’impact de l’intervention en Syrie. La coalition n’est pas intervenue pour faire tomber Bachar mais uniquement pour détruire des unités de production d’armes chimiques. Cela n’a donc rien à voir avec l’Irak ou plus récemment la Libye. Les réactions à cette intervention ont été plutôt mesurées mais n’ont pas généré une inquiétude supplémentaire sur ce conflit. En fait, c’est un plutôt les sanctions suggérées par Washington à l’encontre de la Russie concernant son implication dans l’utilisation d’armes chimiques par le régime syrien, qui a poussé Poutine a demandé aux investisseurs russes de rapatrier leurs fonds dans leur pays. De nombreux Russes avaient investi leur argent en Suisse, ce qui explique la vente massive de francs suisses ces derniers jours.

Mais ce retour du franc suisse à 1,20 est avant tout le fruit de la stratégie de la BNS qui a travers l’introduction des taux d’intérêt négatif et une politique imprévisible ont fait perdre une partie de l’effet valeur refuge de la monnaie helvétique. Cela explique pourquoi les investisseurs ont moins moins d’engouement a acheter du franc suisse.

L’impact sur la zone frontalière

Un franc suisse à 1,20 c’est une bonne nouvelle pour l’économie suisse et la pérennité de l’emploi pour les frontaliers mais à cours terme une baisse de revenu de l’ordre de 10% sur les 8 derniers mois. Certains ayant connu le change à 1,50, voir plus, pourront se satisfaire de la situation, mais il convient aussi de prendre en compte que la force du franc ces dernières années a entraîné une baisse des conditions d’engagement en Suisse et que pour certains frontaliers, cette évolution du change euro/chf cumulée à une hausse des prix des carburants et des assurances santé plus chères pourraient les amener à reconsidérer leur situation. Les frontaliers propriétaires qui ont souscrit un prêt en devise suisse sont moins impactés par la baisse du franc, ils n’ont pas besoin de faire de change pour payer leur logement. Il n’en demeure pas moins que l’on devrait inévitablement assister à un ralentissement de la consommation en zone frontalière, et donc un peu moins de plaques suisses dans les centres commerciaux de la frontière. Concernant l’immobilier, si les conditions de taux des prêts en devise demeurent super favorables, l’activité semble montrer quelques signes de ralentissement. Il va falloir probablement un peu de temps pour que les vendeurs réajustent leurs prix à la baisse afin de cadrer avec l’évolution du budget des acquéreurs.

Dans ce contexte, les frontaliers vont devoir se montrer malin pour protéger leur pouvoir d’achat. Entre la meilleure gestion de leur change, le changement d’assurance emprunteur, notamment (je vous recommande notre article du début d’année sur le sujet), ils auront la possibilité de préserver leur façon de vivre. En attendant que le franc monte à nouveau…ou pas !

Nous finalisons un partenariat afin de vous proposer avant l’été un nouvelle solution pour rapatrier votre salaire avec :

• un taux de change super compétitif, sans frais
• un cours de change garanti que vous pouvez fixer en direct 
• des alertes pour que être informé
• des actualités régulières pour décider du bon moment pour faire votre change
• et d’autres services en cours d’élaboration

Si vous ne l’avez pas encore fait, inscrivez-vous afin de recevoir les informations en priorité et bénéficier des conditions avantageuses de lancement !

Après avoir longtemps flirté autour de 1,05 le cours euro/chf se stabilise depuis plusieurs semaines autour de 1,17. Les perspectives économiques favorables de la zone euro pourraient à terme amener le franc suisse à 1,20 voir 1,25 pour 1 euro. Au moment de devenir propriétaire, le frontalier va devoir s’interroger sur la monnaie de son crédit immobilier. Faut-il choisir un financement en euro ? Le prêt en devise est-il toujours aussi intéressant ? Voyons pourquoi contracter un prêt en franc suisse pour un frontalier demeure une alternative à explorer. 

La baisse de la monnaie helvétique amène son lot d’interrogations pour les travailleurs frontaliers. Vu l’importance que représente l’acquisition et le financement d’un logement, le facteur change (ne pas confondre avec “chance” )) entre d’un côté des revenus en franc suisse et un bien en euro, génère à minima des questions, voir des préoccupations. Nous constatons depuis plusieurs semaines que les futurs propriétaires rencontrent des difficultés à identifier les impacts du choix de la monnaie de leur crédit immobilier.

Pour se forger une opinion, il faut envisager 2 périodes parfaitement distinctes : pendant la période de remboursement du crédit et le cas du remboursement anticipé.

Durant la période de remboursement du crédit

En souscrivant un prêt en devise, le frontalier s’engage à rembourser la banque dans la même monnaie que son revenu, à savoir en franc suisse. Au quotidien, un fluctuation du cours de change euro/chf n’aura donc aucun impact sur ses mensualités. En revanche, en faisant le choix d’emprunter en euro, l’emprunteur s’expose alors à un risque de change.

Impact du taux de change sur les mensualités d’un crédit immobilier pour un travailleur frontalier suisse

La part du remboursement du crédit immobilier représentant souvent le premier budget de la famille, prendre son prêt habitat dans la monnaie de son revenu peut-être considéré comme une limitation du risque de change. C’est du reste l’un des avantages mis en avant pour le prêt en devise. Évidemment, en cas de perte d’emploi en Suisse, l’avantage peut se transformer en inconvénient….

En cas de remboursement anticipé

Acheter une maison, changement de région, divorce etc…nombreuses sont les situations qui peuvent amener le propriétaire à vendre son logement et par la même rembourser son crédit immobilier avant son terme. La cession d’un bien immobilier se finalise chez un notaire avec le versement du produit de la vente en euro qui sera affecté au remboursement du prêt. Si vous optez pour un prêt en euro, il n’y aura pas d’opération de change. Dans le cas d’un prêt en devise, vous devrez acheter des francs suisses pour solder votre dette à la banque. L’effet du change peut-être d’autant plus important que le capital est élevé. Si le franc suisse a baissé depuis la prise d’effet du crédit vous aurez fait un gain sur le change, dans le cas contraire, il faudra assumer ce risque.

Exemple : Pierre et Fanny ont acheté 2010 un appartement à Gex pour 285’000.- €. Sur conseil de leur courtier en crédit, ils ont conclu un prêt en devise de 427’500.- CHF (taux de change 1,50). Une petite Julie est arrivée dans leur vie fin 2014. Leur logement devenant trop petit, Pierre et Fanny l’avaient mis en vente à 305’000.- €. A cette date, ils devaient à la banque la somme de 363’000.- CHF soit 345’714.- €uro avec un taux de change à 1,05 ! Finalement, Pierre et Fanny ont dû patienter 3 ans et des conditions de change moins défavorable pour voir la petite Julie gambader dans le jardin de leur nouvelle maison.

Contrairement à certaines pensées, souscrire un prêt en devise alors que le franc suisse baisse est plutôt une bonne idée. Cependant la décision du choix de la monnaie pour son crédit immobilier ne doit pas être basée sur la tendance du cours euro/chf mais plutôt sur la durée de détention du bien et sur la pérennité de vos revenus en franc suisse.

Vous hésitez entre prêt en devise et prêt en euro ? Nous avons fait pour vous un comparatif qui va vous permettre de découvrir :

• La vrai différence de coût entre un prêt en euro et en devise
• le meilleur moyen pour appréhender le risque de change
• une foule de subtilités pour chacune des  solutions

En terme de crédit immobilier, l’année 2017 restera une année record au niveau des taux d’intérêts, et cela, que ce soit pour les financements en euro ou les prêts en devise. Après un trimestre d’activité en 2018, nous notons que les taux proposés par les banques ont tendance à légèrement remonter. Même si pour le moment ni la Banque Centrale Européenne, ni la Banque Nationale Suisse n’ont bougé, la hausse graduelle des taux d’intérêts aux USA ,conjuguée à l’amélioration des principales économies mondiales font repartir les taux d’intérêt à la hausse. Il s’agit d’une tendance lourde qui devrait s’installer progressivement sur les prochains mois. D’autre part, il ne faut pas exclure une possible révision à la hausse des marges des banques pour compenser le manque à gagner sur l’assurance de prêt.. 

Cela étant les conditions de financement demeurent historiquement favorables aux emprunteurs. On emprunte toujours à moins de 2% en €uros sur 25 ans mais la remontée est amorcée. Cette barre symbolique de 2 % devrait être franchie dans les prochains mois.

Pour les prêts en devise, qui étaient proposés aux alentours de 0.90% sur 25 ans en décembre 2017, ils se négocient aujourd’hui aux alentours de 1.05% à 1.10%, soit une hausse de 0,20% en un trimestre. Dans le même temps, les maturités à 20 ans ont connue une hausse d’environ 0,5% (0.80% en Décembre pour 0.85% en Mars) et tout comme les taux sur 15 ans (passage de 0.60% à 0.65%).

En ce mois de Mars, les prêts en devise sur plus de 25 ans négocient entre 1.90% à 1.05% pour les meilleures dossiers (revenus supérieurs à 100 000 Chf annuel, apport net supérieur à 10%).

Historique Taux de Crédit

Sur les prêts en €uro, la hausse est un peu moins forte. Nous avons constaté une augmentation de 0,15% sur 25 ans passer de 1.75% à 1.90%. Sur les durées inférieures, la hausse par rapport au mois précédente, est identique à celle enregistrée sur les prêts en francs suisses.

Pour Mars, les taux €uro sur 25 ans varient entre 2.90% et 1.75%, toujours en fonction des revenus et de l’apport des emprunteurs. Pour 100 000€, la différence de coût est d’environ 17 100€ (soit 57€ par mois).

Si les taux d’intérêts repartent donc légèrement à la hausse, les nouvelles dispositions concernant l’assurance emprunteur permettent de réduire le coût total du crédit. A titre d’exemple, pour une personne de 40 ans en bonne santé, le coût peut passer de 37,50€ à 17€ par mois pour un prêt de 100 000€ sur 25 ans, soit une différence de 6 150€.

Une bonne négociation, du taux d’intérêt et de l’assurance peut permettre une économie de 23’250 €, soit 77.5€ par mois pour 100 000€ de crédit .

Conclusion : mêmes si les taux d’intérêt ont amorcé une légère hausse, ils demeurent extrêmement intéressant pour devenir propriétaire. Pour ceux qui n’auraient pas encore renégocié leur crédit immobilier, il sera bientôt trop tard !