Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Si par le passé les conditions étaient relativement souples, le niveau d’apport personnel est devenu un élément déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier. Les appréciations pourront être différentes selon les situations, passage en revu des conditions en ce début d’année 2018 .

“ Les jeunes “

On parle ici d’une personne ou un couple de moins de 30 ans avec une expérience professionnelle de quelques années. Ils s’agit de profils recherchés par les banques car ils représentent un potentiel sur le long terme. Logiquement, leurs carrières et leurs revenus devraient évoluer à la hausse et ils sont moins exposés au risque de chômage. Pour ce type de profil, avec un apport couvrant partiellement les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier, il est encore possible de trouver une solution. Certains établissement peuvent accepter un financement supérieur à 100%. C’est le cas du dossier de Mlle A et Mr P qui ont acheté une maison au prix de 415’000 € et pour lequel il faut compter 36’450 € de frais ( notaire, garantie et dossier). Pour ces jeunes emprunteurs, nous avons obtenu un financement de 425’000 €, finançant ainsi une partie des frais. Dans le cas présent, l’apport était limité à 25’000 € mais les clients pouvaient justifier de suffisamment de salaire mensuel pour couvrir largement l’échéance du prêt.

“ Les frontaliers qui veulent un prêt en devise”

Depuis sa création dans les années 80, le crédit immobilier en franc suisse remporte largement l’assentiment des frontaliers pour le financement de leur logement. Même s’il expose l’emprunteur à un risque de change en cas de vente anticipée du bien,  il coûte moins cher qu’un prêt en euro. C’est pour cette question de change, que l’organisme de garantie, Crédit Logement, qui fait référence dans une grande majorité des établissements de la zone frontalière, limite le montant des financements à hauteur de 90% du prix d’achat hors frais. Dans le cadre de Mlle A et Mr P, ces derniers pour bénéficier d’un prêt en franc suisse auraient dû apporter l’ensemble des frais ( 36’450 €) plus 10 % du prix d’achat, soit un total de 78’000 €. A noter que quelques banques de la place ne qui travaillent pas systématiquement avec cet organisme de caution, acceptent encore des financements en franc suisse à hauteur de 100% du prix d’achat.

“ Les résidents suisses qui souhaitent acheter leur résidence principale en France”

Ce type de projet est devenu plus compliqué à financer depuis quelques années, certaines banques de la zone frontalière refusant tout simplement d’entrer en matière quelque soit la qualité du dossier. Pour ces candidats à l’accession à la propriété, il faudra compter au minimum de 10% d’apport plus les frais pour avoir des chances de voir son dossier de crédit aboutir mais surtout accepter de faire de la banque francaise sa banque principale ou transit 70% de ses revenus.

“ Les 50 ans et plus “

Pour intéresser les banquiers, ce type de client ayant déjà une grande partie de sa carrière professionnelle derrière lui, il doit disposer d’un apport significatif. En la matière, il faut considérer de l’épargne volontaire ou issue de plus values immobilières et l’épargne forcée provenant du deuxième pilier. La durée des financements étant limitée au temps d’activité, le montant de l’apport minimum exigée sera d’autant plus important selon la valeur du bien acquis.

“ Pour obtenir les meilleures conditions de financement”

Si nous pouvons trouver des financements à des emprunteurs disposant uniquement du montant des frais en apport personnel, l’accès aux meilleures conditions de financement ( taux + assurance) demeurent réservé aux acheteurs disposant d’un apport significatif et au minimum de 10% du prix d’achat plus les frais. Les meilleures taux de crédit que nous avons pu négocier pour nos clients ont en commun le niveau d’apport.

En matière d’apport personnel, il n’y a donc pas une vérité mais des tendances selon le profil et la situation de l’emprunteur mais aussi de la politique de chaque banque. Une même demande de financement pourra faire l’objet d’un refus ou de conditions standards dans une banque alors qu’une autre donnera rapidement son accord ou acceptera de négocier ses conditions à la baisse. Il ne reste plus qu’à comparer !

Le 12 Janvier 2018, le Conseil Constitutionnel a validé la possibilité de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur par le biais de la loi SAPIN II. Cela signifie que les emprunteurs peuvent, à chaque date anniversaire de leur prêt, renégocier leur assurance emprunteur avec leur banque ou leur compagnie d’assurance. Cette modification de la loi permet de faire entrer un peu de concurrence dans cet aspect important du coût d’un crédit immobilier (qui était jusque là chasse gardée des banques). Dans la pratique les choses ne sont pas si simples surtout dans le cadre d’un crédit immobilier en franc suisse. Avant de vous engager dans ces démarches, voici les 3 étapes indispensables ..

1ère question : Comment a évolué ma santé depuis la souscription du contrat ?

L’assurance emprunteur est un contrat qui couvre une personne. Votre âge et votre état de santé sont donc des éléments  déterminants dans le prix mais aussi dans les conditions de couvertures. Si vous avez connu des soucis de santé depuis la souscription de votre crédit immobilier, le changement de contrat d’assurance emprunteur n’est peut-être pas pertinent car les tarifs ne seront probablement pas compétitifs ou parce que l’assureur pourra exclure certains risques. 

2ème question : Quelle est la date anniversaire de mon contrat ?

La loi prévoit que vous avez la possibilité de changer l’assurance de votre prêt à la date anniversaire de votre contrat. Hors l’assurance emprunteur étant souscrite dans le cadre du crédit immobilier, avoir cette date ne semble pas être une mince affaire (c’est ce qui ressort de ces premières expérience depuis l’entrée en vigueur de la loi). Certains banquiers estiment que c’est la date d’acceptation des offres de prêts, d’autres la date de mise en place du crédit…..c’est assez peu lisible et la banque n’est pas forcément très ouverte à donner des informations qui va générer pour elle, une perte de revenus !

3ème question : Comment un contrat d’assurance en euro peut-il couvrir un crédit immobilier en franc suisse ? 

Sur le marché de l’assurance emprunteur, tout les contrats sont exprimés en euros et garantissent des capitaux en euros. Premier point, si vous avez un prêt en devise et si l’assurance emprunteur de votre banque est en franc suisse, il n’y aura pas d’équivalence sur le marché. A priori, c’est le cas chez une bonne partie des établissements bancaires de la zone frontalière, mais pour vous en assurer il faut vous replonger dans vos offres de prêt. Dans cette hypothèse, il y a de fortes chances que la banque refuse un nouveau contrat d’assurance qui pourrait lui faire supporter un risque de change ( et ce quand bien même certaines compagnies d’assurance permettent de couvrir jusqu’à 120% du montant emprunté en euro). Deuxième point, la compagnie d’assurance va vous demander un tableau d’amortissement en euro alors que celui remis par votre banque est en franc suisse. Avec certaines compagnies qui ne pratiquent pas régulièrement la problématique de la devise, cela peut s’avérer compliqué.

Vous avez pu avoir une réponse à ces 3 questions, il ne reste plus qu’à rechercher le contrat qui vous conviendra le mieux. Pour vous avoir une idée,  vous pouvez faire tranquillement un premier devis en ligne.

Nous sommes interrogés sur la pertinence de mettre en ligne un comparateur afin d’obtenir les meilleurs conditions proposées. Compte tenu de la spécificité des prêts en devise, nous avons retenu de l’option un accompagnement personnalisé avec un conseiller maitrisant bien toutes les facettes de l’assurance emprunteur dans un contexte de crédit immobilier en franc suisse.

Nous distinguerons ici les frontaliers genevois imposés à la source des frontaliers, des frontaliers vaudois taxés en France. Pour les travailleurs du canton de Genève, il existe en réalité peu de solution pour optimiser sa fiscalité, à savoir le versement sur un 3ème pilier A et/ou l’option du statut de quasi-résident.. 

Le 3ème pilier A est placement d’épargne sur le long terme car les conditions de retrait sont très encadrées par loi sur la prévoyance Suisse ( Départ de la Suisse, acquisition de la résidence principale, remboursement de prêt sur la résidence principale, création d’entreprise, départ en retraite, invalidité). Le montant maximum de versement annuel pour un salarié est de 6’768.- CHF. La somme versée sur le 3ème pilier vient en réduction du revenu taxable, ce qui a pour effet faire baisser l’assiette de calcul l’impôt mais aussi le taux d’imposition forfaitaire. Le gain fiscal est variable selon le niveau de revenu et la composition de la famille mais peut atteindre 2’000.- CHF pour l’année.

Si le revenu de votre foyer provient à 90% de la Suisse, alors vous pouvez opter pour le statut de quasi-résident au lieu de l’imposition forfaitaire. Ce statut permet de déduire une partie des frais réels, au même titre qu’un contribuable genevois. Attention, ce n’est pas systématiquement avantageux et il convient de faire une simulation avant de s’engager sur cette voie. Certaines fiduciaires à Genève ont développé une expertise sur le sujet pour vous aider dans vos démarches dont GVA CONSEILS

http://www.quasi-resident.ch/

Pour les frontaliers Vaudois, les conditions d’optimisation de leur fiscalité sont les mêmes que pour tout les contribuables français notamment avec le dispositif PINEL qui permet de se constituer une patrimoine immobilier à long terme. Le PERP peut également représenter une solution. Il s’agit d’un produit d’épargne de prévoyance intéressant et qui se rapproche des avantages du 3ème pilier.

Pour un travailleur frontalier, le cours euro/franc suisse joue un rôle déterminant quand au choix de travailler en Suisse ( sinon pourquoi travailler 42h au lieu de 35h, 5 semaines de congés, pas de RTT ni de comité d’entreprise, sans compter un âge de départ en retraite à 65 ans ?). Malheureusement, la tendance du cours de change s’est inversée depuis quelques semaines, haltérant le pouvoir d’achat des frontaliers.  

Le franc suisse c’est fort !

Historiquement le franc suisse est une monnaie forte et même si le secret bancaire s’est envolé en fumée, la stabilité politique et la situation des finances sont des gages de sécurité pour les investisseurs. Les événements des dernières années l’ont encore montré, le franc suisse grimpe quand le monde va mal. La situation économique mondiale, et plus particulièrement l’Europe, évoluant positivement, le CHF “plombé” par ses taux d’intérêts négatifs, perd de son attractivité et baisse par rapport à l’euro. Il faut se rendre à l’évidence, nous avons changé de période et celle que nous avons entamé devrait voir le franc suisse revenir vers un niveau moins élevé par rapport à l’euro. La conséquence pour les travailleurs frontaliers, est une baisse du pouvoir d’achat. Dans ce contexte, il devient donc important aux conditions de son change euro/chf.

Il faudra choisir le bon moment pour faire son change

Si de nombreuses possibilités s’offrent maintenant aux frontaliers pour rapatrier leur salaire, ( virements interbancaires, prélèvements automatiques de la banque de française sont (souvent) pratiques mais peu performants en terme de conditions de change et surtout sans beaucoup de transparence. Le change “billet” effectué dans un bureau de change (Migros, BNC….) demeure prisé par les frontaliers. Chronophage et peu sécurisant, il est pourtant une des rares alternatives qui permet de changer ses francs suisses en euros à cours connu ! Dans un contexte de volatilité retrouvée du cours euro/chf, cela devient un sacré avantage. Fini l’époque du taux de change euro/chf à 1,05, à l’avenir il faudra suivre attentivement les tendances afin de sauvegarder son pouvoir d’achat.

Du nouveau pour votre change !

Dans ces conditions, nous sommes en train de travailler sur la mise en place d’une nouvelle solution qui permettra au frontalier de pouvoir fixer son taux de change en temps réel avec des conditions compétitives, passer un ordre à un cours choisi,  bloquer un taux de change sur plusieurs mois avec une accompagnement personnalisé. 

Comme l’annonce un grand nombre d’analyste et de journaliste, nous connaissons actuellement une période de taux bas historique. On s’attend à une remontée prochaine des taux d’intérêts qui devrait arriver dans un futur assez proche. C’est donc le le moment de prendre le temps de revoir le financement de son bien. Il existe entre autre 3 situations où le rachat peut permettre à l’emprunteur d’économiser de l’argent .. lire la suite

L’apport personnel étant un critère déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier, un grand nombre de candidat à l’accession à la propriété en France envisage d’utiliser leur 2ème pilier pour constituer leurs fonds propres. Il s’agit d’une opération relativement courante dont le processus est plutôt bien maîtrisé par les différents acteurs ( Banque, Notaire etc..). Il convient toutefois d’être vigilant car il existe des contraintes qui peuvent empêcher votre rêve de devenir propriétaire. 

Le cadre légal

La LPP (Loi sur la Prévoyance Professionnelle) Suisse permet à la personne assurée d’utiliser ses capitaux de prévoyance pour l’acquisition de sa résidence principale. Cette disposition s’applique aussi bien pour les logements situés dans le pays comme dans les pays limitrophes et donc la France voisine. Vous retrouverez ici toutes les informations légales des conditions du retrait. L’ordonnance s’applique à l’ensemble des caisses de pensions en Suisse mais peut faire l’objet d’interprétations différentes. Si vous envisagez d’utiliser votre 2ème pilier, la première chose à faire est donc de prendre contact avec la caisse de pension afin de connaître précisément les conditions de libération de ce capital en fonction de votre projet.

“Mon apport, c’est uniquement mon deuxième pilier “

Nous rencontrons régulièrement des emprunteurs, souvent pour un premier achat immobilier, dont l’unique apport est constitué des avoirs de prévoyance. Dans la plupart des situations d’achat ( bien existant, achat terrain + construction, achat en VEFA), cela peu poser plusieurs difficultés.

Verser un acompte : pour réserver le logement ou signer un compromis, et même si ce n’est pas obligatoire, l’acheteur doit verser au promoteur ou au notaire un acompte, souvent compris entre 5 et 10% du prix d’achat. Les fonds du 2ème pilier étant débloqués à la signature de l’acte définitif, vous ne pourrez pas en disposer à la réservation. Il faut alors négocier une solution avec le vendeur tout en le rassurant sur votre capacité à obtenir les fonds pour payer le prix du logement.

Le capital de prévoyance ne finance pas les frais : dans le cadre d’un achat immobilier, l’acquéreur doit pouvoir s’acquitter de l’ensemble des frais ( frais notaire, frais de garantie, frais de dossier de la banque) soit environ 8,5% pour un logement existant et 4,5% pour du neuf, la banque acceptant de son côté de financer 100% du prix du logement. Si certaines caisse de pension ne sont pas trop regardantes sur ce sujet, d’autres sont beaucoup plus pointues sur la question allant même à retirer la valeur du mobilier dans la partie finançable. Nous avons eu récemment un cas où l’institution de prévoyance exigeait que le montant maximum du crédit immobilier soit plafonné au prix de vente hors frais – capital de prévoyance. Dans cette dernière situation, alors que le financement était bouclé avec la banque, l’opération immobilière n’a pas pu aller à son terme.

La caisse de pension ne finance pas le terrain : pour certains projets d’achat de terrain plus construction, il arrive que la caisse de pension n’accepte de prendre en charge que la partie travaux du projet immobilier. Dans ce cas, il faut trouver un arrangement avec la banque afin qu’elle puisse mettre à disposition les capitaux pour financer le terrain.

Vous l’aurez compris, si l’utilisation du deuxième pilier est tout à fait envisageable pour l’accession à la propriété, il est préférable qu’il constitue qu’une partie des fonds propres. Dans l’hypothèse où ce capital de prévoyance est votre unique apport personnel, il est recommandé de se renseigner au préalable auprès de sa caisse de pension, cela évitera bien des surprises !

Nos explications et perspectives en vidéo.

Actualité du change euro/chf et tendance des conditions de financement

Logiquement, c’est la première étape lorsque que l’on veut devenir propriétaire. Cette démarche vous permet de connaître vos limites et éviter de vous engager ou de visiter des logements qui ne seraient pas dans votre budget. Selon l’évolution des conditions de financement, au moment de la réalisation de votre projet, vous aurez peut-être une bonne surprise et la possibilité de prendre une pièce de plus, ou un garage…

Qui peut vous aider ?

Pour commencer, il suffit de se promener sur internet à travers les sites des banques et des courtiers, vous trouverez différents outils permettant de faire des calculs et des simulations. Pour les frontaliers, nous avons développer un simulateur qui permet d’envisager les financements en francs suisses comme en euro.

En terme de crédit, chaque cas étant particulier, je recommande d’avoir un échange avec votre banquier mais surtout avec un courtier en crédit immobilier. Pourquoi ? Tout simplement parce que votre conseiller va définir votre budget en fonction des directives de sa banque qui pourraient être plus restrictives que ce que nous pouvons trouver sur le marché. Le courtier étant en relation avec plusieurs banques, il aura accès aux conditions pratiquées par plusieurs partenaires et sera ainsi plus à même à vous conseiller sur ce qui les pratiques en vigueur au moment de réaliser votre achat. Je vous donne un exemple actuelle sur la zone frontalière Suisse, la grande majorité des banques demandent un apport de 10% plus les frais afin d’obtenir un pr

êt en devise. Mais 2 ou 3 établissements acceptent encore d’intervenir avec un niveau d’apport inférieur. Si c’est le cas de votre banque, cela pourrait limiter ou mettre un terme à votre projet.

2 critères déterminants : l’apport personnel et le taux d’endettement

1. L’apport personnel

C’est quoi ?

Lorsqu’on parle de votre apport personnel, nous évoquons ici l’argent dont vous pouvez disposer pour acheter votre maison ou appartement. Il s’agit en général de tout ou partie de vos économies ( compte et plan d’épargne) mais cela peut aussi être une donation ou un prêt de la famille, un héritage ou le produit de la vente d’un autre appartement. Dans tous les cas, vous devrez justifier de son existence et de sa disponibilité au moment de réaliser le crédit. En revanche, recourir à un crédit personnel pour financer constituer vos fonds propres risque de ne pas rendre très heureux le banquier et il risque de refuser votre projet.

A quoi cela sert ?

Dans le cadre de l’achat d’un logement, la règle que l’on retrouve généralement est : La banque prête de l’argent pour acheter le bien et l’acquéreur s’acquitte au minimum des frais inhérents à cette transaction. Cela signifie que l’argent que vous allez investir dans votre projet doit couvrir au minimum les frais de notaire ( environ 3% du prix d’achat pour du neuf et 7,5% pour un logement existant) et les frais bancaires liés au financement ( compter 1% du montant du prêt en frais de garantie et environ 1000 € de frais de dossiers). Nous reviendrons plus en détails sur les différents. Pourquoi les banques vous demandent d’investir une partie de vos économies ? Simplement pour sécuriser son risque. En France, les établissements de crédit ne pratiquent pas d’expertise afin de vérifier la valeur du logement financé. Si vous ne payez pas votre crédit immobilier, la banque fera saisir puis vendre le bien afin de récupérer le capital qu’elle vous a prêté. C’est pourquoi elle ne veut pas financer plus que sa valeur.

      L’APPORT EN RESUME C’EST :

• C’est de l’argent que vous avez mis de côté ou que vous donne ou prête votre famille
• Cela doit représenter à mimima 5% du prix d’achat pour un logement neuf et 9% pour de l’ancien afin que la banque puisse vous prêter au maximum 100% du prix de vente.
• Pour les jeunes ( moins de 35 ans), il est possible d’obtenir un financement même avec un tout petit apport

2. Le taux d’endettement

C’est le deuxième élément déterminant pour l’obtention d’un crédit immobilier,et bien souvent le plus important aux yeux du banquier.

C’est quoi ?

Le taux d’endettement est le rapport entre la charge de remboursement de vos crédits et votre revenu net. A travers, ce rapport on mesure la part que représente le remboursement dans votre budget mensuel. La “norme” maximum de taux d’endettement appliquée par le monde bancaire est fixée à 33%. En clair, il ne faut pas que vos échéances de crédits dépassent ⅓ de votre revenu. Au delà de ce seuil, l’obtention d’un crédit immobilier devient plus difficile. Il est également appelé le ratio charges/revenus

A quoi cela sert ?

La meilleure garantie pour la banque au moment de vous accorder un crédit immobilier, c’est de s’assurer que vous serez capable de la rembourser. Dans le cadre du financement d’un résidence principale, c’est avec son salaire que l’emprunteur rembourse son prêt. Dès lors le banquier doit vérifier que vous disposez de suffisamment de revenus pour vivre et pour payer votre échéance. La profession considère que si la charge de crédit n’excède pas 33%, vous pourrez vivre et faire vivre votre famille avec les 66% restant.

La notion de reste à vivre

S’il ne faut pas dépasser un taux d’endettement de 33%, cette limite peut être dépassée en fonction du niveau de revenu des emprunteurs. ⅓ des revenus quand l’emprunteur gagne 1’500.- € ou 6’000.- €, il ne reste pas la même chose pour vivre au quotidien. Dans le cadre d’un taux d’endettement supérieur à la norme le banquier prendra en compte le reste à vivre de la famille pour prendre sa décision. Ils acceptent, selon les profils des clients, des taux d’endettement supérieurs.

       En résumé le taux d’endettement c’est :

• le ratio entre les charges de crédit et les revenus des emprunteurs
• ne doit pas dépasser 33%
• si il dépasse, le banquier peut tout même accepter selon le reste à vivre

Vous vous avoir plus de détails sur ce sujet, j’ai fait une vidéo qui rentre encore plus dans les détails.

L’offre que vous avez formulée pour l’achat de votre futur logement a été acceptée et vous devez maintenant trouver la meilleure solution pour son financement. Tout naturellement, vous allez prendre contact avec votre banque, mais pour autant est-ce la meilleure solution ?  C’est le point de départ logique et nous allons voir toute les étapes à valider pour boucler l’opération dans les meilleures conditions. 

1#Vérifier que votre banque peut vous suivre dans votre projet :

Avant toute chose, vous devez vous assurer que votre demande de financement pourra trouver une issue favorable. C’est particulièrement vrai si votre dossier est un peu juste ( peu d’ancienneté, apport limité, niveau d’endettement élevé). Chaque établissement de crédits dispose de sa propre politique de risque en terme de crédit immobilier et selon votre profil, cela peut être bloquant et déboucher au final sur un refus. Sur la zone frontalière par exemple, certains établissements n’interviennent plus si votre apport n’excède pas 10% du prix d’achat hors frais, d’autres refuseront de vous accorder un prêt en euro si vos revenus sont en franc suisse, d’autres n’accepteront pas de financement pour les non résidents. Lors de votre premier rendez-vous avec le banquier, celui-ci ne pourra pas vous donner un accord définitif, mais vous devez le sonder sur sa capacité à accepter votre demande de crédit. Il vous faudra être méfiant si il vous parle de décision « au siège », ou à Paris. En effet, dans la majorité des réseaux bancaires les décisions pour les dossiers dans les normes, sont décidés dans l’agence. Dès lors que cela doit aller « plus haut » dans la hiérarchie, cela signifie des délais d’acception long,  et surtout un risque plus important de refus.

2#S’assurer d’obtenir les meilleures conditions :

Vous pouvez commencer par consulter sur internet des sites qui donnent des informations sur les conditions de taux du moment (le notre pour les prêts en franc suisse). Si les conditions proposées par votre conseiller bancaire sont identiques ou proches des meilleurs taux du moment, vous pouvez être rassuré. Cependant, c’est loin d’être la généralité, car le banquier est joueur, et s’il peut se faire 0,10 ou 0,20 sur votre dossier, il ne va pas se gêner. Vous devez savoir que les conditions de taux sont dépendantes de la politique commerciale de la banque, de la qualité de votre dossier. Dès lors, il ne vous reste plus qu’à faire le tour des banques pour comparer. Et là c’est le plus difficile qui commence, car entre la prise de rendez-vous, les entretiens découvertes (1h minimum à chaque fois) et les explications plus ou moins explicites de vos interlocuteurs, l’exercice est laborieux. Sans compter que les conditions de taux évoluent au début de chaque mois, pour peu que vous soyez à cheval sur 2 mois, pas sur que le conseiller que vous avez vu en premier puisse conserver les conditions proposées…Il faut beaucoup de temps et la comparaison des propositions n’est pas forcément simple.

3#Et pour l’assurance emprunteur, je demande à mon assureur ?

Dans l’absolue pourquoi pas, la loi Hamon vous permet de souscrire l’assurance de votre crédit auprès la compagnie d’assurance de votre choix si le contrat que vous proposé et identique à celui de la banque. Dans la pratique, l’assurance emprunteur est une source de revenu supplémentaire pour le banquier. Même si la loi l’oblige, il peut ne pas aller au bout du dossier s’il estime que votre dossier ne sera pas suffisement « rentable » pour lui. C’est particulièrement vrai dans la zone frontalière ou les banques disposent de volumes conséquents et choisissent  les dossiers. Le problème se pose également si le financement est en franc suisse et que la banque propose une assurance dans la monnaie du crédit. Sur le marché de l’assurance emprunteur, si certains contrats couvrent des prêts en chf, ils sont basés sur un tableau d’amortissement en €. Le  banquier pourra faire valoir son devoir de conseil pour refuser une assurance de prêt dans une  monnaie différente de celle du financement.

4# Qu’est-ce que je peux négocier ?

« Mon collègue de bureau à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé » Super, mais vous vous allez demander quoi à votre banquier ? Les pénalités de remboursement anticipé sont égales à 6 mois d’intérêts ( plafonné à 3% du capital remboursé), mais vu les conditions de taux actuel, cela représente un enjeux limité. Pour un remboursement anticipé de 100’000.- CHF sur un prêt obtenu au taux de 0,80%, cela représente 400.- CHF. C’est toujours ça, c’est vrai, et  vous pouvez économiser 200.- à 300.- € sur les frais de dossier en souscrivant un plan épargne ou autre produit de la banque, mais il faut pas perdre de vue que les leviers d’économie les plus significatifs sont le taux du crédit et surtout l’assurance emprunteur. 

5# Comment choisir la garantie ?

Afin de s’assurer qu’il va bien récupérer son argent, le banquier va vouloir un peu plus que votre bonne parole à savoir des garanties. Et au pays des garanties, il existe plusieurs familles avec différents niveaux de coût, avec des frais de mainlevée, avec ou sans restitution, bref, il y a de quoi faire. Alors comment choisir ? Ne vous inquiéter pas le banquier va orienter la décision mais soyez curieux des différentes solutions qui vous sont proposées. Ce poste n’est pas si déterminant sur le coût total de l’opération, mais vous pouvez facilement constater 3 à 5’000 € d’écart d’une solution à l’autre.

Voilà, il ne reste plus qu’à prendre le téléphone pour prendre contact avec le banquier. Autrement, si vous n’avez pas le temps et souhaitez être accompagné dans votre projet, vous pouvez mandater un courtier en crédit immobilier. Cet intermédiaire est un professionnel qui va s’occuper de votre dossier de financement du début à la fin. Il va s’avoir auprès de quelle banque votre dossier aura le plus de chance d’aboutir, il connait les conditions du marché, saura négocié pour vous les choses importantes et opter vers la meilleure garantie. Vous comprendrez pourquoi 4 dossiers sur 10 sont aujourd’hui négociés par des courtiers en crédit. Bonne négociation !

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers, et particulièrement ceux en franc suisse, sont historiquement bas. Malgré une légère baisse de la monnaie helvétique par rapport à l’euro, emprunter en devise demeure une bonne solution pour les frontaliers et les non résidents souhaitant acquérir une résidence secondaire en France. Nous allons voir à travers cet article les 3 principales raisons qui pourront vous orienter vers le choix d’un prêt en franc suisse pour votre acquisition en France :