Mon-taux.com – 1er comparateur de taux frontaliers

Solution star des emprunteurs depuis 25 ans, le crédit immobilier en francs suisses a été largement mis en avant par les banques de la zone frontalière notamment grâce à des taux d’intérêts très avantageux. Depuis 5 ans, avec la forte hausse du franc suisse par rapport à l’euro, ce type de financement est pourtant devenu le cauchemar de certains propriétaires. Essayons de comprendre pourquoi et voir comment choisir la devise de son crédit immobilier ?

Dans notre région frontalière, les emprunteurs travaillant en Suisse ont la faculté de contracter un emprunt en euros ou en francs suisses pour acquérir leur logement sur France. Avec un niveau de taux nettement plus favorable, le prêt en devise est largement plébiscité par les emprunteurs frontaliers. Encore aujourd’hui, emprunter sur 20 ans en francs suisses permet de bénéficier d’un gain de 0.60 points de base par rapport à un financement en euros. En clair, c’est un taux fixe à 1.30% pour un crédit en CHF contre 1.90% pour un crédit en €, soit, sur la durée du crédit, un différentiel de 20’000 € pour un emprunt de 300’000 €. Si on arrête la comparaison ici, il n’y a pas photo ! 

Mais ce calcul n’est valable que si les emprunteurs vont au terme de leur crédit immobilier. En revanche, une revente du logement, pendant la période de détention du crédit, peut considérablement remettre en question l’intérêt de l’opération. En effet, à la signature de l’acte de cession, le notaire remettra au vendeur le produit de la vente en euros, pour solder une dette en francs suisses. La banque devra donc procéder à une opération de change, à savoir acheter des francs suisses pour solder le crédit immobilier. Dès lors, l’emprunteur est soumis au risque de change. Si le franc suisse s’est apprécié entre le début du crédit et son remboursement anticipé, il faudra plus d’euros pour solder l’emprunt. C’est comme cela que bon nombre de frontaliers ayant emprunté alors que le taux de change était entre 1.20 et 1.50, se retrouvent avec une dette, en contre valeur euro, supérieure au prix d’achat du bien! 

Exemple : Sarah Genevois a contracté, en Janvier 2009, un crédit immobilier en francs suisses de 300’000 CHF pour acheter un appartement de 200’000 €. Le taux de change était alors de 1.50. En Janvier 2016, Sarah souhaite revendre son logement mais son conseiller bancaire lui indique qu’elle doit 240’000 CHF, soit 218’000 € ! L’agent immobilier de Sarah lui a trouvé un acheteur pour son logement à 210’000 €…. Si elle accepte la proposition, il faudra qu’elle apporte de ses économies 8’000 € pour solder son prêt, sinon elle devra patienter pour un nouveau projet.

La durée de détention du logement est déterminante pour diminuer le risque de change

Dans une période de forte volatilité des cours de change, le choix du prêt en francs suisses peut donc s’avérer périlleux en cas de vente anticipée du bien. Le risque est au plus fort dans la première partie du crédit, lorsque le capital restant dû demeure important. Plus l’emprunteur avancera dans le temps, plus le montant de sa dette diminuera et moins il sera impacté par le risque de change. Pour une famille qui construit la maison de ses rêves ou pour en emprunteur qui n’envisage pas de revendre son bien, le prêt en devise reste une excellente solution de financement. En revanche, nous conseillerons aux jeunes emprunteurs que nous accompagnons dans la négociation d’un financement pour l’achat d’un T2 ou T3 de réfléchir aussi à un financement en €uros. En effet, pour eux, la durée de détention du bien est, en général, courte, et en empruntant en devise, ils s’exposent au risque de change. De plus, si la différence de coût liée au taux d’intérêt est conséquente sur 25 ans, elle est nettement plus limitée sur une durée de 3 à 5 ans.

Enfin, contracter un emprunt en euros permet de bénéficier pleinement de la loi Hamon. Vous pouvez souscrire votre assurance emprunteur auprès d’une compagnie extérieure à la banque, ce qui est souvent bien moins chère pour des garanties équivalentes ! Vous l’aurez compris, le taux d’intérêt du crédit ne doit donc pas être le seul élément déterminant pour le choix de votre crédit immobilier.

Le franc suisse n’en fini pas de reculer par rapport à l’euro, se positionnant ce matin  à 1.11 CHF, un cours qui n’avait plus été atteint depuis l’abandon du cours plancher. La baisse régulière de la monnaie helvétique prouve la confiance des marchés en la monnaie unique et la politique de la Banque centrale européenne. Si cela ne fait pas les affaires des travailleurs frontaliers, cela apporte un soulagement à la banque nationale suisse mis sous pression par les milieux économiques helvétiques.

Étrangement, alors que la croissance chinoise ralentie, que les places financières mondiales tangues, cela ne suffit pas pour redonner au franc suisse son statut de valeur refuge. Dans ces conditions, les investisseurs, peu enclins à prendre des risques, s’orientent vers des monnaies proposant des taux de rémunération plus favorables. Un investissement à long terme sur le yen par exemple, ne rapportera certes pas beaucoup, mais n’est pas encore négatif. Nous pouvons aussi imaginer que les questions que posent la situation de l’économie suisse pèsent sur la monnaie. En effet la balance commerciale helvétique est moins bonne que ce qui était attendue et les exportations continuent de ralentir.

Néanmoins, nous estimons que nous ne sommes plus très loin d’un niveau de risque qui ramènera les investisseurs vers le franc suisse. Pour le moment, les marchés gardent la confiance dans la capacité des banques centrales à aider les pays à retrouver de la croissance. C’est pourquoi,nous estimons que le cours EURO/CHF ne devrait pas dépasser 1.12.

Pour les travailleurs frontaliers, il convient donc d’attendre un peu avant d’opérer un change important et espérer le retour de jours meilleurs.

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !

Le PTZ permet toujours à des personnes qui acquièrent pour la première fois leur résidence principale de profiter d’un prêt à taux 0% pour un achat dans le neuf, ou dans l’ancien sous conditions.

Depuis le 1er janvier 2016, les conditions d’attribution du PTZ et ses modalités de mise en place ont été assouplies.

Le nouveau PTZ, c’est :

• une augmentation de la quotité de financement jusqu’à 40% de l’achat d’un logement neuf ou ancien (hors frais de notaire) et dans la limite des plafonds du tableau ci-dessous; pour mémoire, ce montant était jusqu’ici limité à 26% pour certaines zones et encore moins ailleurs…

Exemple : un couple avec 2 enfants achète un bien neuf à Douvaine (zone B1) pour 300000 €; le PTZ sera limité à 270000 € x 40 % = 108000 €.

• l’accès d’un plus grand nombre de ménages à ce dispositif avec l’augmentation des plafonds de revenus pris en compte (74 000 € contre 72 000 € auparavant en zone A pour un couple avec deux enfants); à noter que les ressources prises en compte pour l’éligibilité au PTZ restent dans tous les cas, les revenus fiscaux de référence de l’année n-2, de l’ensemble des occupants.

• une durée de remboursement de 20 ans minimum et un différé systématique de 5, 10 ou 15 ans (en fonction des revenus);

• une occupation du bien en résidence principale au moins 6 ans à compter du versement du prêt (jusqu’à maintenant, le bien devait être la résidence principale de l’emprunteur pendant toute la durée du financement); par conséquent, l’emprunteur peut, au bout de 6 ans, louer son bien et conserver son PTZ;

A noter que pour l’achat dans l’ancien, le prêt à taux 0% est élargi à l’ensemble du territoire, sans exceptions. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, dans tous les cas, comporter 25% de travaux sur le coût total de l’acquisition.

Le PTZ peut être assorti de tout autre prêt immobilier : Prêt à l’accession Sociale, Prêt Classique € ou Prêt Immobilier en Francs Suisses.

Pour plus de précisions, nos conseillers se tiennent à votre disposition : 09.87.87.74.40

Et pour calculer vos droits au PTZ, rendez-vous sur notre simulateur : http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=313&sommaire=88

Pour être honnête, nous attendions une hausse et finalement les banques de la zone frontalière ont toutes baissé leurs conditions d’intervention pour le financement des crédits immobiliers en francs suisses comme en euros.

Pour ce premier mois de l’année, les taux moyens sur 15, 20 et 25 ans se situent respectivement à 1.62%,1.78% et 2.10%, soit un  recul de 0,5 à 0,10 par rapport au dernier mois de l’année 2015. Il s’agit pour nous d’une surprise, car dans le même temps, le rendement des obligations de la confédération remontaient d’environ 0,30 sur les durées de 10 à 25 ans. Sur les premiers jours de Janvier et pour un très bon dossier, nous avons pu négocier un taux fixe inférieur à 0,95% sur 15 ans.

La situation est identique pour les financements en euros, avec une baisse de 0,50 sur l’ensemble des durées et des taux moyens à 2.49%, 2,73% et 3,15% sur 15, 20 et 25 ans. A noter qu’un très bon dossier (apport hors frais supérieur à 20% et revenus supérieurs à 100’000 €) peut se négocier à 2.05% sur 25 ans.

Alors pourquoi les taux de crédit immobiliers proposés aux clients sont à la baisse alors que dans le même temps les conditions de préfinancement sur les marchés augmentent ? Tout simplement parce que les banques ont accepté de réduire leur marge, de gagner moins.

Des discussions que nous avons pu avoir avec nos partenaires, il ressort que les objectifs 2016 sont significativement en hausse par rapport à l’exercice précédent. Alors que les compteurs ont été remis à zéro, les banques cherchent donc à atteindre rapidement ces objectifs de production de crédits immobiliers : en baissant leur marge (ce que nous avons pu constater dès les premiers jours de janvier), mais également en faisant preuve d’une plus grande ouverture à étudier des dossiers, même parfois plus complexes.

Encore une bonne nouvelle pour les emprunteurs, qui pourront donc bénéficier de conditions de crédits favorables dans un marché immobilier encore calme.

Du côté des conditions de financement, le feu est au vert. Alors que les taux des crédits immobiliers en euros et en devises demeurent très bas, les banques de la zone frontalière sont plutôt agressives en ce début d’année. L’arrivée du nouveau Prêt à Taux Zéro, beaucoup plus favorable que la version 2015, est un avantage certain au moment de se porter acquéreur.

A priori, c’est plutôt une bonne idée quand on écoute les avis des agents immobilier de la région. Les professionnels de l’immobilier du Chablais et du bassin genevois s’accordent à dire que les prix sont en baisse. Il y a pléthore d’offres sur le marché, dans le neuf, comme dans l’ancien. Annecy et son agglomération restent une exception puisque les prix moyens sur ce secteur sont en constante augmentation selon Anthony BARATIN, responsable Développement chez Canal Immobilier.

Les prix des loyers restent très élevés, il est donc préférable d’acheter. C’est ce que font beaucoup d’emprunteurs entre 25 et 45 ans en se dirigeant vers des programmes neufs pour un 1er achat : les frais de notaire sont réduits (2,5 % du prix d’acquisition contre 7,5 % pour de l’ancien); pour Nicolas BAZILE, gérant de l’agence Côté Immo à Thonon “les clients qui achètent du neuf recherchent des bâtiments aux normes actuelles pour de la résidence principale ou pour de l’investissement locatif” tandis que “les clients qui achètent de l’ancien recherchent un rapport prix / superficie intéressant ou alors veulent bien payer plus cher pour un emplacement privilégié.”  S’il en est de même pour le secteur d’Annecy, l’ancien semble présenter plus d’intérêt sur le secteur du Genevois selon Samuel BONHOMME, commercial chez FONCIA “ l’ancien est nettement moins cher, les surfaces plus agréables et il n’y a pas de souci de retard de livraison, ni de procédure “.

Si pour les professionnels que nous avons interrogés, le moment est opportun pour devenir propriétaire, ils justifient leurs positions par un taux de change euro/chf favorable, des taux des crédits immobiliers bas et le nouveau prêt à taux zéro (PTZ). Mais certaines spécificités locales orientent leurs avis. Pour Anthony Baratin, les choses sont claires “  Annecy bénéficie d’une attractivité démographique, économique et touristique qui n’est plus à démontrer. De plus, tous les projets récents ou en cours (Centre des congrès d’Albigny, liaison ferroviaire avec Genève, etc….) ne vont que renforcer cette situation . Par conséquent, les prix vont se maintenir ou même continuer  à progresser dans certains secteurs demandés. “  Alors que le nombre d’habitants a explosé dans le Genevois au cours des 15 dernières années et par la même compliqué les conditions de mobilité, Samuel BONHOMME nous fait remarquer que “ tout le monde n’aura pas le privilège de se loger proche de la frontière”.

Les avis semblent converger, devenir propriétaire en 2016 est une bonne chose. Alors il ne reste plus qu’à trouver le logement de vos rêves ?

Nos spécialistes :

• Nicolas Bazile Gérant de Côté Immo à Thonon  : http://www.cote-immo.net/
• David Jaillet Directeur Commercial Imogroup Léman :   http://www.imogroup-leman.com/
• Anthony Baratin Responsable Développement Canal Immobilier :  www.canal-immobilier.com
• Samuel BONHOMME Consultant Immobilier Foncia :  http://agence.foncia.com/saint-julien-en-genevois-74160/agence-immobiliere/foncia-transaction-1015

A l’approche de Noël, il était difficile de faire l’impasse de cette métaphore tant les conditions de financement sont favorables aux emprunteurs. Et ce n’est pas fini, car les taux d’intérêts des crédits immobiliers baissent encore en ce mois de décembre, tant pour le franc suisse que pour l’euro. Pour les crédits immobiliers en devises, les conditions moyennes sont en recul de 0.05% sur toutes les durées avec des taux moyens de 1.66 % sur 15 ans, 1.83 % sur 20 ans et 2.23% sur 25 ans. Sous l’offensive de certains réseaux bancaires, les conditions que nous avons pu négocier pour les meilleurs dossiers chutent de manière spectaculaire à 0.90% sur 15 ans, 1.20% sur 20 ans et 1.40% sur 25 ans.

La situation demeure très temporaire car sous l’impulsion de la hausse des taux d’intérêts par la banque centrale américaine nous attendons une hausse de 0.10% à  0.20% le mois prochain.

Pour les financements en euros, la baisse est également au rendez-vous ce mois avec des taux moyens à 2.56% sur 15 ans, 2.81% sur 20 ans et 3.28% sur 25 ans. Mais la baisse la plus significative porte sur les dossiers qui offrent le plus de garanties (Apport net > 20%) et pour lesquels il est possible d’obtenir 1.7% sur 15 ans, 1.90% sur 20 ans et 2.05 % sur 25 ans.  

Par rapport à fin 2011, le coût d’un crédit immobilier en francs suisses a été quasiment divisé par 2 ! Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 300’000 CHF à taux fixe sur 20 ans : en 2011 le taux moyen était de 3.23% contre 1.83% aujourd’hui. Pour ce financement fait en 2011, l’emprunteur doit faire face à une mensualité de 1’699 CHF/mois pour un coût total de 107’651 CHF. En 2015, le montant de la mensualité tombe à 1’494 CHF/mois et un montant total d’intérêt de 58’468 CHF. L’emprunteur de 2015 fait une économie de l’ordre 49’000 CHF. Énorme !

Vous avez contracté un crédit immobilier en 2011 ? Vous pouvez également bénéficiez de la baisse des taux d’intérêts en renégociant les conditions de votre emprunt, soit auprès de votre banque, soit auprès d’une banque concurrente.  Sur les bases de notre exemple, vous pourrez réaliser une économie de plus de 32’000 CHF tout frais compris (Pénalités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier).  De quoi offrir de jolis cadeaux de Noël ?

Le président de la banque centrale européenne, Mario Draghi, est décidément un tenace. Il avait promis de tout faire pour relancer l’inflation en zone euro et le voilà à nouveau à la manoeuvre en introduisant l’idée des taux d’intérêts négatifs. Tiens, tiens, amis frontaliers, cela ne vous rappelle pas quelque chose ? C’est exactement ce qu’a fait la BNS en début d’année mais avec un objectif complètement différent, à savoir : faire baisser le cours de sa monnaie. L’initiative novatrice de la Banque Nationale Suisse prend donc du plomb dans l’aile puisqu’en agissant de la sorte la BCE dégrade les conditions de rendement de sa monnaie et redonne de l’intérêt au franc suisse. Annoncée vendredi, cette décision a immédiatement amené une correction du taux de change euro/chf qui va maintenant vers 1.08. A l’approche de la paye, c’est toujours une bonne nouvelle pour les travailleurs frontaliers ! Est-ce que cela va relancer l’économie européenne ? Pas sûr, si cela ne s’accompagne pas de mesures structurelles fortes des pays membres (on pense notamment à la France) et surtout après les attentats du 13 novembre.

Côté Suisse, le temps est venu de la révolte contre la politique de la Banque Nationale Suisse. Après une baisse spectaculaire de plus de 12% des commandes de l’industrie des machines, les milieux économiques et certains banquiers appellent à l’introduction d’un  nouveau cours plancher. La BNS en a-t-elle les moyens ?

Baisse des taux rime évidement avec emprunteurs heureux, qui devraient continuer de bénéficier de conditions d’emprunts très favorables. A défaut de relever toute l’économie du pays, cela permettra au moins de dynamiser le secteur de la construction, secteur à fort création d’emploi local. Vu le niveau élevé des loyers en zone frontalière et à Genève, une nouvelle baisse des taux devrait inciter les locataires à accéder à la propriété, d’autant que les banques de la zone frontalière semblent ouvertes à ne pas perdre de temps pour atteindre leurs objectifs de crédits immobiliers pour 2016. Pour les meilleurs dossiers (apport net >20%), il est maintenant possible d’envisager, pour un prêt en devise suisse à taux fixe, entre 1.50% et 1.65% sur 25 ans !  

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous !   

Les annonces en fin de semaine dernière de Mario Draghi, patron de la banque centrale européenne, ont fait plonger l’euro et grimper le cours du franc suisse portant le cours euro/chf sous 1.08. Le président de la BCE a annoncé qu’il allait maintenir sa politique de taux bas et qu’une nouvelle baisse de 0,20% pourrait être envisagée dans les prochaines semaines. Ce renforcement du franc suisse est une bonne nouvelle pour les travailleurs frontaliers et ceux qui empruntent en francs suisses, mais ne va pas arranger les affaires pour les entreprises suisses.

En supprimant le cours plancher à 1.20 en début d’année, la BNS avait changé sa stratégie en misant sur l’introduction de taux d’intérêts négatifs pour dissuader les investisseurs et ainsi faire baisser le franc suisse. Malheureusement pour l’économie suisse, les effets attendus ne sont pas au rendez-vous, car dans le même temps, les banques centrales, pour soutenir leur économie, ont toutes fait marcher la planche à billets et fait baisser leur taux d’intérêt. La monnaie helvétique se retrouve donc prise au piège, et en l’état, on voit mal comment la BNS pourrait inverser la tendance.  

Ce matin, le taux des obligations de la confédération à 10 ans est à – 0.29%, proche de son plus bas niveau de janvier 2015. Cet indicateur sert de référence pour les taux des crédits immobiliers qui s’annoncent donc encore en baisse pour le mois prochain. Si vous avez raté le train pour renégocier votre crédit immobilier en devises, de nouvelles opportunités vont s’ouvrir dans les prochains jours !

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous.

Alors que la loi Lagarde en 2010, instituait la liberté de choix à l’emprunteur pour l’assurance de son crédit, dans les faits, cela restait extrêmement marginal. En effet, les banques trouvant tous les prétextes pour refuser le principe de l’assurance extérieure (délégation d’assurance dans le jargon bancaire), les emprunteurs, souvent bousculés par le temps, devaient se résoudre à accepter l’assurance emprunteur proposée par la banque, quand bien même son prix était souvent largement plus avec des garanties équivalentes.

Nouvelle tentative en 2014, avec l’entrée en vigueur de la loi Hamon, qui offre à l’emprunteur la faculté de changer son assurance de prêt dans l’année qui suit la date d’émission des offres de prêts. Si certains établissements se sont un peu ouverts sur la question, la plupart évoquait des différences de couvertures, parfois des plus improbables, pour refuser la délégation.

Sous la pression des associations de consommateurs, le Comité Consultatif du secteur Financier à défini une liste limitative de garantie minimales, pour toutes les banques, en cas de demande d’assurance extérieure. Parmi cette liste de 18 critères, la banque devra en retenir 11 pour la couverture assurance du prêt, et 4 (au plus) sur 8, pour la couverture perte d’emploi, si celle-ci est demandée. Cette dernière mesure est entrée en vigueur le 1er Octobre 2015 et concerne également les crédits immobiliers en devises. Il s’agit d’une excellente nouvelle pour l’emprunteur puisqu’il pourra économiser jusqu’à 10’000 € sur le coût total de son crédit immobilier.

Pour les frontaliers qui ont contracté un crédit immobilier en francs suisses, la mise en oeuvre n’est malheureusement pas aussi simple.  

D’une part, certains établissements bancaires de la place, proposant des assurances emprunteurs en devises (francs suisses), pourront mettre en avant la monnaie du contrat pour refuser la  délégation (il n’existe pas, à ce jour, de contrats d’assurance en francs suisses).

D’autre part, il faudra veiller à ce qu’il soit mentionné dans le contrat d’assurance, que ce dernier couvre les prêts immobiliers en devises. Si ce n’est pas le cas de la plupart des contrats sur le marché, certains assureurs locaux offrent la possibilité de majorer le taux de couverture, jusqu’à 120%, afin de couvrir le risque de change.

En résumé :

• Seuls quelques contrats d’assurance emprunteur couvrent les crédits immobiliers en devises (de part la mention ci-dessus évoquée et la possibilité de la majoration du taux de couverture)

• Pour les crédits immobiliers en devise, la mise en place de la délégation sera plus ou moins facile, selon la devise du contrat d’assurance demandée par la banque

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter un conseiller au 0987877440 ou faites directement votre devis en ligne !     

Cela n’était plus arrivé depuis le mois de Janvier 2015 et l’abandon du cours planché, l’euro repasse ce matin le cap des 1,10 face au franc suisse. Cela n’a durée que quelques heures, mais voilà une barrière symbolique qui vient de tomber.

Si cela ne fait pas les affaires des travailleurs frontaliers et des commerces de la zone frontalière, il s’agit tout de même d’une bonne nouvelle pour l’économie helvétique. L’abandon du cours plancher à 1,20 en Janvier pèse sur la compétitivité des entreprises suisses, représentant, à terme une menace sur l’emploi. Le retour autour de 1,10 va être apprécié par les milieux économiques et des salariés suisses.

Le marché des changes est devenu peu lisible mais surtout imprévisible tant les monnaies sont devenues des armes utilisées avec opportunisme par les banques centrales pour  relancer la compétitivité du pays. L’euro bénéficie depuis quelques semaines du ralentissement de l’économie chinoise et de la dévaluation de sa monnaie. Dans un contexte de crise “des pays émergents”, les investisseurs se sont recentrés sur les monnaies fortes du négoce international, dollar, euro, sterling.  Face au franc suisse et ses taux négatifs, l’euro bénéficie des perspectives de croissances des économies européennes alors que les effluves du feuilleton grec semble s’estomper.

Heureux sont donc les frontaliers qui ont signé des couvertures de change en Janvier. Le bonus par rapport au cours plancher s’est réduit de moitié, mais devrait permettre de faire face à la première échéance de CMU prévue en Octobre !

Allez, tout de bon, comme on dit chez nous.